德勤：未來商業房地產市場將供大於求 科技公司或成最大受益者

社會、經濟、生態、政治和技術的顛覆性將改變我們的工作、生活和購物方式。這些發展將對當今商業地產領域的成熟市場參與者及其在價值鏈中的份額產生重大影響。在我們未來的房地產世界裡，誰會賺錢，誰會被淘汰?本文預測內容是由德勤在荷蘭調查研究得出的。

未來房地產市場會是什麼樣子?

德勤房地產諮詢公司(Deloitte Real Estate Consulting)的專家們與德勤中心(Deloitte Center)的同事們合作進行了該房地產預測。通過方案細化與數據分析相結合的創新方法，下列預測顯示了我們(德勤公司)認為商業地產行業未來最可能出現的情景:

在數字化和自動化時代，當前技術的發展將導致該行業的大規模混亂。當前的工作崗位需求以及工作方式都將發生變化。沒有數字技術的低技能藍領工人將在很大程度上被淘汰。白領工作將更多地依靠數據驅動，而且往往是遠程操作，這改變了人們對辦公空間、裝修和基礎設施的需求。受過教育的僱員階級和非技術工人的收入差距可能會越來越大。因此，諸如無條件基本收入等新的社會概念將得到評估和實施。這一發展將從根本上重塑商業地產格局，改變市場參與者及其在房地產價值鏈中的份額。

我們工作的方式

由於遠程辦公的趨勢，辦公面積總量可能會減少，但人們還是會時不時地去辦公室。辦公空間將主要集中在市中心高度現代化或新建的高科技建築中，這些建築高效、專註於互動和團隊合作。在這裡，同事或商業夥伴將會面，開發創意，進行直接的社會接觸。公共交通和自動駕駛汽車將減少到達辦公室的時間。

我們購物的方式

由於網上購物或甚至是在家裡進行3D列印的普遍，零售房地產資產的整體需求將進一步下降。準時制物流將成為標準;無人機運輸安全快捷。物流中心位於城市邊緣，為城市中心的其他用途釋放空間。由於奢侈商業街無處不在的休閑功能，它們可能仍將存在，但分散的小型零售商店將面臨越來越大的壓力。購物中心將需要開發更多事件驅動的概念，以滿足新客戶的需求、體驗而不單單是購物。

未來誰將會利用房地產資產賺錢?

在下面的圖表中，我們預測了未來租金收入在市場參與者之間的分配情況。我們將如今的市場租金水平定為100作為衡量基礎。

房地產投資者的現金回報

目前，房地產投資者的直接現金回報來源於租金收入。在未來，第二種價值來源將變得越來越重要。收集到的用戶數據的價值，很可能會成為投資者收取租金的一部分。我們今天所了解的「經典租金」將會減少，但是考慮到所收集數據的增加值，資產中產生的總價值將會增加。整體價格走勢將是溫和的，因為數字化提高了生產率和效率，降低了對商業地產的需求，導致空間供大於求。

房地產經紀人將變得不那麼重要

至於房地產行業的個別市場參與者，由於市場透明度及自動化程度更高，業主與承租人之間可以進行直接地租金談判，地產經紀會變得不那麼重要。一般來說，房地產交易通常基於區塊鏈這樣的技術，減少了對各種中介的需求。

政府將確保通過新的稅收模式(新的數字化或「機器人稅」)從這些新發展中獲益。這筆額外收入將用於支付因失業增加而增加的成本，從而減輕社會問題。未來的銀行將能夠利用房地產項目的高負債融資，為昂貴的建築技術提供資金支持。然而，眾籌平台和FinTechs成為強大的競爭對手，導致銀行的價值鏈份額下降

科技公司的影響

如今，科技公司看似幾乎是一個不相干的市場參與者，但它們可能是最大的受益者。目前的科技巨頭或專門的初創公司將會進入房地產行業，而房地產行業產生的數據越多，就越有吸引力。這些公司將建立數據驅動的業務模型，為租戶增加價值，同時收集用戶數據。在高科技環境的支持下，結合他們在數字商業模式方面的全面經驗，這些科技公司將征服建築和設施服務領域。如果當前的參與者不能自己探索和利用這些黃金數據，這些科技公司將在房地產領域獲得很大的價值鏈份額。

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