優客工場營收回正，率先樹立行業成長信心

國內共享辦公行業從2015年興起以來,發展已經超過3年。歷經雙創熱潮,也曾遭到咖啡涼了、創業者不夠用了的質疑。融資、倒閉、併購頻繁見諸報端,如今,經風雨洗禮厚,共享辦公行業也該聊聊盈利的問題了。

毫無疑問,共享經濟是一個巨大的風口,共享辦公更是未來最主流的商業形態之一。預計2020年,國內將有超過5000家共享辦公空間。優客工場創始人毛大慶也曾表示,到2020年,共享辦公將會是一個達兩千億規模的生意。

巨大的市場前景下,卻鮮有玩家公開表示自己盈利。因為共享辦公的角逐者,最開始是懷抱美好初衷入場的。在雙創時代,空間意味著線下項目入口、精準潛在客戶和地方政府補貼,有大勢、有機會。然而事實卻遠遠沒有那麼美好,創業孵化短期內看不到效果、政府補貼也不是長久可持續的。簡而言之,很多共享辦公空間在生存上都陷入了盈利困境。此時的他們,需要一個領頭羊來指引完成盈利破局。

直至最近,有多家媒體聯合報道,國內最大共享辦公企業優客工場率先實現了盈利!報道顯示,優客工場2018年上半年共享辦公運營收入是2017年同期的2.5倍以上,且社區直營及管理輸出整體實現經營性凈現金流回正。

作為中國內地共享辦公空間的開創企業和領軍品牌,優客工場實現盈利,無疑是給行業內所有投資人和企業打了一針強心劑。

即便盈利的消息還未得到優客工場正面回應,但是創投圈人士對此並不懷疑。有參與過共享辦公領域融資的投資人表示:「優客工場一直將社區與生態的營建與運營培養,其收入結構也越來越呈現出多元化的特徵,其盈利完全是有可能的。」

線下:共享空間業務持續上漲

雖說共享辦公是一個長產業鏈行業,從地產資源獲取、產品設計打造、運營管理,到企業基礎與增值服務、金融投資,再到社群、垂直資源整合等等均有涉及。但不可否認的是,對於目前國內大多數的共享辦公空間來說,空間運營依舊是整個空間的主要收入來源,這點優客工場也不例外。

優客工場目前在全球35個城市布局了超過160個社區,總管理面積達58萬平方米,在國內以一線城市和新一線、二線城市為主,境外如在美國、新加坡和印尼等地均有布局。同時,其併購持有的洪泰創新空間、無界空間以及服務覆蓋粵港澳的Wedo聯合創業社等資產已經逐步進行並表處理。

這樣來看,優客工場就形成了一個橫跨多個城市圈的運營化網路。在集中採購、標準化裝修等方面,依託於強大的規模與資源優勢,優客工場擁有充分的話語權和議價能力,同時利用科技和系統將管理的邊際成本達到最佳平衡。這是其他辦公空間難以企及的。

此外,憑藉創始人毛大慶在房地產行業多年的資源優勢和市場嗅覺,優客工場在政府拿地、寫字樓租賃等方面,都有著獨到的眼光。如優客工場房山社區、拉薩社區等,長期享有政府的資金補貼。諸如此類,使得優客工場本身的管理和運營成本大大降低。據媒體報道,優客工場2018年上半年經營成本率較去年同期大幅下降,經營成本的精細化管理已卓有成效。

「盈利」這個概念,說白了就是收入高於成本。那麼,優客工場的在直營空間業務上的收入,究竟做得怎麼樣呢?我們以「優客工場陽光100社區」為例說明。

數據顯示,此社區目前擁有總工位數 1308 個,工位服務費為2200-2600元/工位/月,出租率高達 92%。在2015 年 9 月正式開業,2017年全項目就已經實現盈利。而且相比較於陽光100寫字樓平均7.5元/平/天的租金,優客工場的坪效已經達到8,5元/平/天,遠超其他樓層。高出租率和高坪效,直接構成了其收入的主體。

但這還不是全部,優客工場的多元化收入結構已經成型。自2018年以來,僅優客工場陽光100社區這一個場地,累計場地收入、會議室收入、自助機收入、廣告位收入就已經達到了數十萬元。而且隨著人流量的增長、頻繁的開放性活動,這部分收入將會累計增加。預計2018年8月起,月收入可達約49041元,月增長率約5%。

以小見大,優客工場進行的一系列戰略併購和場地布局,使其全國擁有最多社區的共享辦公空間。除了滿足規模擴張需求,對於本身運營服務體系也是不斷的補充和完善。通過吸收其他空間的經驗,所帶來的規模化效應才會明顯。

線上:互聯網增值業務開始變現

對於優客工場這家公司來說,工位收入僅僅只是基礎,從來就不是盈利的核心,這是從基因里就決定了的。2015年優客工場A輪盡調開始時,公司團隊對於要不要只出租桌子賺差價、要不要從進駐的服務商收入中切出一部分等重要問題,爭執不下。

據當時的高管回憶道,整整7天7夜,他們都在不停地開電話會議、不停地寫郵件,幾乎每個部門每個人都在發表意見。7天之後,團隊就盈利模式達成一致,不只是出租辦公桌,桌子只是入口,要通過基礎增值服務、會員體系等獲得利潤。

按照創始人毛大慶的設計,未來,優客工場將在粉絲經濟背景下,除了收取物理空間的租金提供現金流外,整合資源,撮合交易,依靠服務會員收取會員費等將是優客工場盈利的主要來源,而且,這種模式是輕資產式的,甚至是在線上完成交易結算的。

所以優客工場在成立之初就建立了一支40人的互聯網團隊。因為從一開始毛大慶就認定,優客工場未來一定是一家互聯網公司和數據公司。

事實證明,這是一種極富有遠見和戰略意圖的觀點。就今天看來,互聯網平台化業務正逐漸成為優客工場所有業務中的核心與樞紐業務,也是ucommune最核心的商業模式。優客工場APP也已經更名為優鮮集,在全球範圍內聚集了超過15萬名會員,付費轉化率高達70%。

線上售賣、新會員套餐、線上會議式預訂、財務法律諮詢等業務,也開始大放異彩。隨著會員數量的不斷增加,優鮮集將成為所有中小微企業可以充分展示、運行、徵信背書、撮合交易,優化其獨特商業模式的超級平台,互聯網增值業務的盈利效應也將進一步被激發。

服務:軟性收入的核心

萬變不離其宗其中,無論是租金也好,互聯網增值收入也好,共享辦公空間的絕大部分收入都是來自於空間入駐的企業及會員。因此是否能做好服務和運營,決定了一家共享辦公空間究竟可以走多遠、走多久。

為了打造一個更加舒適和高效的工作環境,優客工場從很早以前就在社區內接入了IOT設備,包括智能門禁、刷臉識別、無人超市、雲列印等等分布在全球數十個社區,從而構建了一個全方位立體化的智慧辦公體系,使得工作者們可以在每一個工作細節中,感受到科技發展帶給人類的便捷。

此外,優客工場也非常注重社群平台的打造。優鮮集APP的上線,為入住企業的發展提供了賦能效應。每一家企業都可以在上面發布信息,聊天交友,置換資源,甚至招聘員工,優客工場的全球化生態體系,會滿足他們的一切需要。

當然,如果沒有物理的平台,全是虛擬的平台,很難讓社群成長。所以線下活動也是必不可少的。以優客工場陽光100社區為例,2018年上半年,社區已舉辦活動共計113場,參與人數達10549人次。其中,平均每月至少有兩場針對創業企業的課程、沙龍等分享類活動。這些社群活動的舉辦,不僅加深了優客工場生態內企業間的契合度, 也讓入駐企業和會員們,真正感受到了優客工場的服務價值。

要知道,這些服務雖然短期內看不到什麼收益,但是經過長期的運作,優客工場的口碑會越來越好,就會引來越來越多的企業入駐。擁有多少家入駐企業,就意味著能夠帶來成倍增長的服務交易量,更意味著社群互動可能性的增加。而這些,是維繫一個辦公空間持續增長和賦能價值的重要節點。可以說,服務的提升,是構成優客工場軟性盈利的重要因素。

樓宇輸出:未來營收的新賽道

值得一提的是,根據媒體的報道顯示,優客工場的樓宇管理輸出業務,也呈現出較為樂觀的發展趨勢。所謂樓宇管理輸出,指的是利用優客工場自身豐富的運營經驗和團隊,對樓宇進行改造和設計,最終提升物業價值,成為整棟樓宇的管理者。

相對於傳統的樓宇管理來說,優客工場憑藉其共享辦公空間的經驗,可以為樓宇空間提供高效的運營、雄厚的服務資源以及豐富的社群活動,以實現最大化配置空間利用率,同時開拓較大的非工位盈利空間。

位於北京房山區的優客工場中細軟社區,就是一個成功地案例。這個社區由中細軟提供閑置場地,優客工場提供招商渠道及管理團隊,開業當天便已實現了97%出租率,運營至今已為中細軟實現迅速回款,可以說是打造管理輸出的示範工程、創新創業的行業典範。以及優客工場南京萬古社區、優客工場鄭州青芒盒子社區等,都已經在不同程度上激活了當地的樓宇空間。

據優客工場CFO閆凌陽介紹,優客工場的樓宇輸出業務並非只是單純的提供運營團隊而已。其實從一幢寫字樓的招商、設計階段,優客工場就開始介入,在竣工之前就進場,此後在管理運營方面以優化服務提升出租率為目標。

在收費模式上,從介入開始就收取品牌費,每年根據租金收入分成。也就是說,開發商和空間持有方很可能都會成為優客工場的合作夥伴,管理輸出業務也將成為未來營收增長的一個新的賽道。

不難看出,作為國內第一家實現社區合併經營性凈現金流回正的共享辦公企業,優客工場在整個行業內所起到的表率作用也是不言而喻的,給行業內其他企業提供了一個可以借鑒的成功之路和盈利方向。希望在未來,優客工場將創造出更多可以實踐的盈利模式,引領整個行業的風向標。

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