旭輝林中：年中不上調目標，要敬畏市場

觀點地產網8月15日，原計劃於下午兩點半舉行的旭輝2018年中期業績發布會，因臨時的調整，最終變成了主席林中和投資者關係總監梁旭明的媒體問答「二人轉」。

當天下午六點，剛參加完投資者會的旭輝控股集團主席兼執行董事林中以及集團投資者關係總監梁旭明，匆忙趕回到旭輝在金鐘太古廣場會議室所舉辦的媒體會，總監梁旭明在對公司年中業績做了幾分鐘的簡短介紹後，現場便直接進入了媒體問答環節。

毫無疑問，規模擴張還是外界對房企極關注的一個話題，而從2016年530億，到2017年的1040億元，旭輝無疑也成為這場內房規模之爭的焦點。另悉，今年1-7月旭輝已錄得合同銷售金額787億元。

記者會一開始，現場便有媒體再一次把房企的「規模之問」扔到了林中的手上。林中表示，按照房企上半年與下半年「四六開」的演算法，旭輝在今年應該可以超額完成年初定下的1400億元的目標。

「我們今年應該可以超額完成1400億目標，因為下半年的銷售比重一般都是在60%，上半年才40%。」林中介紹稱，旭輝今年還有2600億元的可銷售貨值。他現場為大家演算了下，按照百分之六七十的去化率，「我們超額完成今年的目標，應該是非常有信心的」。

但對於公司是否會在年中上調目標的疑問，林中稱要敬畏市場：「我們還是要敬畏市場的政策，所以我們本來還想提目標的，但最終覺得還是算了，不要提，我們還是把它干出來好了。但在我們內部，是一定會超額完成年初制定的目標的。」

林中表示，旭輝能夠在未來的三四年內保持這兩年的發展速度，但在這之後，他更希望旭輝能夠把速度降一降，不能在規模很大的時候還保持那麼大的速度。

「但是現在我們規模還不是很大，所以我們還是可以保持那麼大的增長空間，等到我們塊頭變得很大了，相信我們速度會放得更穩健一點。」

根據當天的業績報告顯示，旭輝在今年上半年的土地收購合同總代價530.08億元，期間收購土地的總規劃建築面積約870萬平方米（該集團股本權益佔500萬平方米）。

截止2018年6月30日，該集團土地儲備總建築面積約為4040萬平方米，當中旭輝應占土地儲備建築面積約為2110萬平方米。而在1-7月，旭輝新收購了72個項目，新增貨值1800億元。

林中看來，旭輝作為有一定規模的公司，在未來的土地收購上，招拍掛一定是旭輝的「主菜」，二手收併購是「前菜」，一二級聯動是「甜點」。

其認為這種拿地的方式應該是綜合的，因為企業未來要上幾千億的銷售，大量的土地補充主渠道還是立足於招拍掛，這是主要渠道。當然「你要吃得好，主菜、前菜、甜點都得有，不能說只有一種」。

在這個基礎之上，林中堅定看好北上深長期的未來，特別是深圳，但是短期內有些土地太貴了還是不會去買。「深圳我們在等機會，有好機會就買，沒好機會就繼續等。除了深圳我們還在廣深區域，東莞等地去看。你看我們今年在江門又買了一塊地，是底價。」林中笑了笑，對自己在8月15日當天剛以底價拿下江門蓬江里村一宗地塊感到自豪。

而其也表示，下半年拿地會遵循自己的投資進度，對於已經有出現土地回落的城市要加大投資比重。但是同時在目前地價還在上漲，或者是市場比較熱的時候，其認為並沒有太多的投資機會。

「我們應該不要去居高買地，不要去買地王。所以總的來看下半年的量應該會比上半年略少一點。」

區域的布局上，林中還是堅持自己一貫的說法，希望未來主要是一二線佔80%，三四線佔20%。但事實上，按照當天公布的數據，旭輝上半年的銷售均價相比上年同期錄得一定的下降，期內均價僅為1.53萬元/平方米，同比下降16.9%。

林中解釋：「我們今年上半年一線城市成交很少，因為預售證都沒拿到，我們都是下半年才開始拿到預售證，那個東西一賣，到今年年底整個銷售均價又上去，我們估計銷售均價應該在1.75—1.8萬。」

面對近來較為嚴峻的融資環境，林中稱未來一段時間還是不太樂觀，但是會比最悲觀的四五月份的時候好。從長期來看，企業表達出了對房地產行業積極正面的看法：「因為我對2035年中國城市化完成到75%是比較看好。」

以下為旭輝控股（集團）有限公司2018年中業績會現場問答實錄：

現場提問：公司截至7月銷售額完成全年銷售目標的56%，全年是否能夠順利實現1400億的目標？或者是否會上調目標？

林中：我們今年應該可以超額完成1400億目標，因為下半年的銷售比重一般都是在60%，上半年才40%。所以按四六開來算，我們應該會超額完成。

但是我們還是要敬畏市場的政策，所以我們本來還想提目標，但是我們最終覺得還是算了，不要提，我們還是把它干出來好了，所以我們基本上就是，年中我們沒去上調目標，但是內部來看一定會超額完成年初制定的1400億目標。而且今年還有2600億的可銷售的貨，我們大概去化百分之六七十，所以我們對於超額完成今年的目標，是非常有信心的。

現場提問：旭輝今年中期的毛利率和凈利分別為33.7%和13%，跟去年相比，為什麼公司的毛利率在上升但凈利率卻持平，甚至略微地下跌，從全年來看這兩個指標處在什麼樣的水平？

梁旭明：其實我們凈利率還算是一個比較穩定的水平，因為中期業績老實說也不是一個衡量毛利率和凈利率很好的指標。因為一般我們在前半年的結轉都是比後半年少的，內房股的情況，一般前半年會結轉完30%—40%比例，所以它不能夠給到你一個非常清晰的水平的。

但就算是這樣，因為我們規模也是比較大，我們的結轉也是相對已經算是比較平衡一點，所以你這樣看上去毛利率和凈利率還是比較平衡。其實我們上市已經五年了，凈利率一直都在12%、13%這樣的水平，算是比較穩定的水平。

現場提問：看見公司拿地金額占銷售比有所上升，想知道下半年公司拿地會有什麼調整，公司怎麼看拿地的速度和節奏？

林中：旭輝是以二線、准二線為主戰場，所以我們原來在三四線太少了，我們希望在強的三四線要增加一些比重，同時，我們其實在今年是減少了一線城市的拿地比重。我們今年上半年拿了72塊地，北京、上海各拿了一塊，在二線城市拿了44塊地。三四線城市主要在浙江、江蘇、山東、廣東的三四線城市拿了26塊，這個基本上是旭輝目前的拿地節奏。我們希望未來主要是一二線佔80%，三四線佔20%。

第二個關於下半年拿地的節奏，我們認為第一個遵循自己的投資進度，第二個遵守好財務紀律，第三個要量入為出，因為我們還是要對市場有比較多的敬畏。第四個在已經有出現土地回落的城市要加大一些投資比重。

但是同時在目前地價還在上漲，或者是市場比較熱的時候，其實我們認為沒有太多的投資的機會，我們應該不要去居高買地，不要去買地王。所以總的來看下半年的量應該會比上半年略少一點。

我們拿地的總額度應該會接近銷售的一半，但其實還是要看機會，因為下半年我們在土地投資上還是要量入為出，我們能多賣意味著就有一些機會多買一些地，如果銷售賣的沒有那麼多，就會買地買得比較少。

現場提問：根據會計的原則，毛利率大概只有23.6%，比去年跌了8個百分點，記得上一次說會到25%以上，我想問一下為什麼根據會計的原則會下降這麼多，全年還是會維持25%以上嗎？

梁旭明：會計原則這樣演算法是不看具體項目真正的毛利率。因為我們在一些項目是有一些合資的夥伴，當我們在結轉的時候會把這些項目公司的股權買回來。如果從國際的會計準則看，我們這些買賣會把項目部分的利潤放在另外一條線，是一個比較複雜的會計處理，但是不反映到項目真正的毛利率，所以我們要把這一部分挪回去算才是一個真正的毛利率。

現場提問：公司今年上半年均價其實比去年同期低，是三四線的項目多一點嗎？想問一下這方面毛利率可不可以維持到之前的水平？

林中：第二個就是你剛才講的，旭輝在維持一個高速發展、高周轉策略的時候，我們還是要穩定我們的盈利能力，所以25%以上的毛利率和12%的凈利率基本上可以維持很多年，至少目前來看未來三到四年，手中這些貨賣出去還是能維持在25%的毛利率和12%的凈利率。

但我們今年上半年一線城市成交很少，因為預售證都沒拿到，我們都是下半年才開始拿到預售證，那個東西一賣，到今年年底整個銷售均價又上去，我們估計銷售均價應該在1.75—1.8萬。所以你看北京最近推出來賣的售價是6萬，7月到8月賣了30幾個億。今年年底還有很多上海、北京這種高價的地，因為我們拿預售證不容易，所以都在下半年。

上半年在一線城市，或者有些二線城市，像南京，高端一點預售證很難拿，所以拿低價的預售證比較多。隨著下半年陸續能拿到，全年來看還是在1.75—1.8萬。

現場提問：關於融資環境，關注到公司最近一段時間也有發行一些公司債，包括8月份發的25億元的債券，總體來看債券的利率也不算高。可是最近金融環境大家也知道，包括國內的利率波動比較大，想問一下林總，對未來一段時間的融資環境怎麼看？還有公司的融資成本，這方面能不能介紹一下。

林中：從公司的融資環境來看，我們今年的融資做得非常好，一個是我們整個的信用平台管理得比較好。第二個是信用評級，境外是2B，而且是比較穩定，境內是3A。第三個其實我們是踏得比較准，一個是年初境外利息還沒上的時候，我們完成了比較多的融資；另一個是境內等到市場氣氛相對比較好，8月份才做境內的公募債。

從中報來看，我們的成本在5.3%，去年年底是5.2%。所以在整個利息上來比較多的時候，我們還是相對控制比較好。

未來我們認為融資環境還是不屬於太樂觀，但是會比最悲觀的時候好。比如說4、5月份，其實整個市場是非常緊張的，到6月份，現在整個氛圍會比那個時候好。所以我們認為，旭輝在中國民企房地產裡面整個融資成本還是比較低的，我們認為未來是5.5%左右的融資成本。今年年底，按5.5%來看，我們相信也是業內控制融資成本控制最好的。

控制融資成本我認為有幾個東西，第一個就是控制、節制自己負債，不要去多借錢，你融資成本一定低了。

第二個要把握好窗口。因為我們手上持有390億的現金，所以其實對融資的迫切性沒那麼需求，市場不好可以不借錢，不需要借。市場有窗口了就會去借。包括這次境內的25億也是近期發的比較低的，5.46%，比很多8%、9%低比較多。但是這些錢備的都是為了10月份有個35億的債券還掉，所以我們會提前幾個月把這錢都備好。

第三個你融資成本要低，你一定要管理好自己的評級信用平台，因為信用評級是從很多方面評價一個公司的風險，你風險低，你的資金成本肯定會低，你風險高，資金成本一定會高。這是一個資金風險變價的要求。旭輝資金成本低也代表旭輝應該是風險低，因此在投資者眼裡，願意給比較低的利息。

現場提問：在全年業績的時候說負債率85%是警戒線，半年以來負債率上升了不少，你怎麼看這樣的情況？

林中：因為我們是會計上負債率，會計上的負債率上半年是72%，因為有些投資者希望說把永續債歸到負債，會更高。未來就在看旭輝的負債率，我們應該還是希望負債率控制在70%以內，就是會計報表上的負債率。

為什麼可以在境內發債，我們境內的發債基本上有債券要到期了，政府就會批給你再融資，它的款項是專款專用的。比如35億的債券，目前的錢只能用於還未來到期的債券，你不能還銀行貸款，不能還中票。比如說如果中票的錢，現在只能專項還中票，但是額度不增加。

為什麼叫去槓桿，開發商不能給你加融資總額，資本市場融資額不給你加，就是讓你可以借新的，還舊的，但是你不能增長，不能增加。

現場提問：年初的時候好像提到說會留意一下幾個一線城市，包括深圳的土地市場的機會。現在7月底深圳也出了一些新規，想問一下公司這邊對於這個市場之後怎麼看？

林中：我們還是一樣，因為我們很看好深圳，很看好北上深長期的未來，但是短期內有些土地太貴了還是不會去買，因為買貴地對於一個房企來說最麻煩，毛利率高低都是取決於這些——買錯了，買貴了。深圳我們在等機會，有好機會就買，沒好機會就繼續等。除了深圳我們還在廣深區域，東莞等地去看。你看我們今年在江門又買了一塊地，是底價。

深圳的商業地我們一定會考慮的，因為深圳和北上是中國最好的商辦城市。核心的還是地價要合適，或者地價很便宜，我們肯定會買的，我們用租金來算帳的，不是用銷售來算帳的。我們那塊持有部分全部用租金來算帳，要求回報率要達到6%，我們用租金來算帳。

現場提問：想問一下公司這幾年發展速度其實都還蠻快的，未來會不會可以繼續保持這樣高的發展速度？ 三年的銷售增長3000億？4000億？

林中：我認為未來三四年我們還是可以保持這種速度，三四年以後我們可能認為應該要把這些速度往下降，不能在規模很大的時候還保持那麼大的速度。但是現在我們規模還不是很大，所以我們還是可以保持那麼大的增長空間，等到我們塊頭變得很大了，我相信我們速度會放得更穩健一點。

規模我們就不回答這個事情。我們認為努力去做就能實現自己的目標，但是核心還是在實現這個目標的時候要實現我們持續的、穩健的、有質量的快速增長，所以我們很關注增長中的質量。我們在維持這個速度，還能保持質量就維持，如果不能保持這個質量，我們寧願放慢一點速度，所以核心還是保證質量。

現場提問：現在公司的股價跌了那麼多，有沒有很心痛的感覺？

林中：沒有，因為我認為短期波動是很正常的。核心就是我認為便宜的我就去買，但是我這一個月不能買，是因為我們要發布業績，不能買，被限制住了。

現場提問：所以你意思是過完業績可以買？

林中：我不勸你買賣股票，因為勸你買賣股票是不道德的。

現場提問：買地策略方面還想問多一點，關於招拍掛跟併購比例大概是多少？

林中：我們今年上半年主要是招拍掛，招拍掛佔了80%幾、90%，收併購佔了10%。為什麼收併購會比較多？第一個方面今年上半年收併購便宜的地的二手地比較少，因為很多地方土地市場比較高。第二個周邊符合我們對高周轉的要求，因為二手地有這個問題，所以有的時候沒辦法快速開。所以我們今年對周轉，整個資產周轉有高的要求，所以就會回到收併購為主。第三個其實在不同的城市，土地有些城市還是回歸理性，一手的地塊價格比二手地塊價格更合理，所以就會買的多一點。

但是從未來土地收購來看，一個大規模的公司一定是以招拍掛為主，招拍掛是主菜。二手收併購跟一二級聯動是為輔的，二手收併購就是前菜，一二級聯動是甜點。你要吃得好，主菜、前菜、甜點都得有，不能說只有一種。

我認為是綜合的，因為我們未來要上幾千億的銷售，大量的土地補充主渠道還是立足於招拍掛，因為這是主要渠道。但是在二手收併購的機會在地價波動的時候有，第二個地價已經漲上來了，他們陸續都已經很高了，其實我認為收併購機會很少。

目前以我們的土地儲備還能支持，如果是按今年的銷售額不增長可以干四年，如果按動態的要增長，估計干兩三年。

現場提問：現在對於整個房地產市場的看法還是像之前一樣，有一個比較樂觀的看法嗎？現在的政策好像越來越嚴。

林中：我對這個行業一直都是比較積極跟正面，我對長期發展有信心。但是剛才總經理講，我們行業已經出現新的變化，市場會回歸平穩，如果有一些城市的土地出現了比較大幅度的回調，我們還會去買。因為對2035年中國城市化完成到75%，我是比較看好。這個看好給我在底部買地信心比較強，越是樓賣不好我覺得越是可以考慮買地的時候，越是市場很熱，我認為應該是抓緊賣樓的時候。就像股票低了很多人不買，我們就可以開始考慮了。

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