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導語：住建部開會明確「堅決遏制投機炒房」，管理層亦密集吹風加速落實房產稅，各路消息令本來神經緊崩的房產市場更加敏感。「房叔」們頻頻拋售的消息不斷，高凈值人士更擔憂房地產稅落地，會成為家族財富傳承的不確定因素。一時間，將不動產納入民事信託以期望規避相關稅收，成為家族辦公室諮詢的熱點。但這種思路到底是否可行？

郭升璽

人民大學漢青研究院特聘教授

近日房產稅即將出台的消息不斷流傳，習慣性持有大量房產的高凈值人士，自然開始四處諮詢是否可以將他們的不動產轉到「家族信託」內，主要訴求是希望能避開可能產生的稅負。

將不動產轉入「家族信託」內以避稅的想法，可能是基於「家族信託避債避稅」的廣告詞造成的誤解。

由於信託持有房產相關法律稅務結構，會隨著管轄法區、持有人身份等變數不同而有根本上的差異，當惠裕范曉曼總提出這個議題後，筆者諮詢了（確切地說是打擾）包含李魏律師、稅務師Elton Wang及愛建信託陳俊彥等好友專家，分別就不同角度討論這個變數頗多的大問號。

因此與其說本文是一篇分析，事實上更像是對於法律稅務創新分析的一篇討論內容整理及個人判斷而已，冀望同業先進能多予斧正。

房地產納入民事信託的法律思考

首先國內客戶會問的第一個問題是：「我的房地產可以登記到我的家族信託裡面嗎？」根據《信託法》第10條規定，「設立信託，對於信託財產，有關法律、行政法規規定應當辦理登記手續的，應當依法辦理信託登記。未依照前款規定辦理信託登記的，應當補辦登記手續；不補辦的，該信託不產生效力」。這可視為對於信託財產登記提出的具體要求。

信託登記基本上就是明示「某項財產為信託財產而非受託人固有財產」以對抗第三者的方法。將個人持有的房地產納入信託內作為信託資產，也應該有個登記的過程。

從操作層面來看：信託登記第一步是信託資產的來源確認，因此對有權屬登記的信託財產（如買的股票、基金），在權屬登記機構辦理完權屬登記手續之後，受託人持新的信託財產所有權證明，到信託登記機構辦理信託登記。對於無權屬登記的信託財產，受託人可在實質佔有財產後持相關證明文件直接到信託登記機構辦理信託登記手續。

一旦信託登記完成後，意味著信託生效，信託財產被登記到了具體的信託項下，實現了信託財產與受託人的固有財產相互隔離，保障了信託財產的獨立性。信託關係亦得到外部承認，受益人開始享有受益權。

房地產登記由信託持有，事實上在國內房地產類的商事信託架構下已間接實現。操作上是信託公司給客戶開設信託專戶，然後認購客戶將資金打入信託專戶，而產權登記上面則是由信託公司持有。

這在資產的持有上，與民事信託有著明顯不同之處：商事信託上的「信託計劃資產「與「信託公司資產」，尚無法清楚作出區別與隔離。

民事信託本身不是一個法人主體，如將房地產變為民事信託結構的信託資產下，許多如房管局等房地產登記單位的實際操作，依然以傳統辦理房屋買賣過戶、抵押登記等業務為主，對於民事信託登記的流程，似乎仍需要具體的標準操作。

但我們可以從商事信託的邏輯衍生出民事信託的設計：譬如以民事信託作為公司股東，再以公司作為持有房地產的主體。這樣則可以在符合現有規定基礎上，將房地產納入民事信託內。不過現在逐漸對公司持有一般住宅房地產的收緊趨勢，將使得這樣的結構也會面臨更多的挑戰。

其次我們再來看看法律層面：從信託本身來分析，中信登的登記基本上是滿足了形式要件之一，但是否絕對滿足國內法律要求的「登記」完整流程則是個問號，房產證上登記的也不是「XX信託」持有。

《信託法》第10條是「有關法律、行政法規規定應當辦理登記手續的」應依法辦理登記，那麼問題是《信託登記管理辦法》屬於銀監會頒布的規定，這是否可直接解讀屬於「法律、行政法規」的範疇，筆者認為有需要進一步確認。

其次，中信登對於信託相關信息的登記，是否能清楚被認定為屬於信託財產的登記？如中信登的登記被認定為的確屬於信託財產的登記，那麼假設某人設立一個民事信託，依照中信登的原則，除了將房地產納入信託外，也對其他不需要辦理法定權屬（如珠寶、字畫）進行了信託財產登記，如果部分資產登記產生瑕疵，對整體信託效力、受託人權利責任等有何影響？抑或會衍生信託資產估值的問題與責任？這些都是需要進一步思考及落實的細節。

房地產納入信託的稅務角度

由於國內房地產的稅制對於「交易型過戶」與「非交易型過戶」並未區分，而是採取同樣的稅率徵收，因此把房地產轉入信託內，在稅負上「到底劃不划得來」也是另外一個需要考慮的角度。

首先我們先來看看涉及房產稅負的一個重要觀念：房產稅和房地產稅本身是不同的。房產稅原本就存在，是1986年全國人大授權國務院依照暫行條例開徵的稅種，當時個人住房免納房產稅。

而房地產稅（注意加了一個「地」字）則是一個綜合性、一切與房地產經濟運行過程有直接關係的稅都屬於房地產稅。現行對房地產流轉環節徵收的稅種包括：土地增值稅、房產稅、契稅、增值稅、增值稅附加（如城市維護建設稅、教育費附加）、土地增值稅、印花稅、城鎮土地使用稅、個人所得稅等。

如果將個人持有的房產轉納入民事信託，那麼涉及房地產交易環節如土地使用權的出讓、出售和房屋的買賣；土地使用權和房屋的贈予；土地使用權和房屋的交換，及所有在中國境內受讓、購置、受贈、交還土地權屬等各類行為，仍都要繳納契稅，目前透過信託持有並沒有相關的稅務優惠政策。且契稅採用比例稅率，各省、自治區、直轄市有所不同，由當地人民政府來決定。

除前述稅負外，如房地產納入民事信託內，而信託受益等相關稅制卻尚未出台前，在個人所得稅上也許會有討論空間。這是因為國內個人所得稅規定，特許權使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率為20％。其中，財產租賃所得和財產轉讓所得中，就包括房地產出租所得和出售所得。當信託資產成為民事信託資產，由於信託的特性，信託內的房地產出租及出售所得是否依然得以計算為個人所得，抑或如何計算稅負，這些照理來說都需要出台相關稅法規定及政策才能確定。

反之，如前述先成立一個民事信託，信託作為股東持有一家公司，以公司來購買房產時，這時就等於是新購置的房產，就沒有前面「自己賣房產給自己的信託」造成的額外稅負問題了。

房地產納入信託的經濟角度

經濟考量一直是筆者和客戶反覆溝通的重點。由於房價的飆升，目前一線城市的住房以市價為分母計算，則出租平均投資年回報率大概是1.5%-2%左右，而房產貸款利率約5%左右。也就是說買房子出租好像有點貼老本。這還沒有疊加到其他稅負成本上。房產投資人之所以持續進場，大多是在賭房價還會繼續上漲，期待以價差來填平這個虧損。如果在2018這個房價飆升的現狀將房產置入民事信託，其目的單純是為了「傳承」這兩個抽象字眼，那麼就需要了解：實務上不僅在契稅等眼前稅負上還沒有具體的節稅功能，且後續在信託持有房產等稅負基礎（包含免稅額）也是未定數。這是需要審慎判斷的第一層經濟考量。

其次，納入信託內的信託資產，受託人應會收取年度管理費，從實際市場操作來看，依照資產總額及性質，年度管理費從0.4%起至1%上下都有。這個額外的信託管理費成本，是否值得對沖其他相關風險，房地產本身流動性不高，那麼信託管理費是否依然依照房地產市值計算到信託資產總額來計算管理費？還是可以分類單獨計算？估值計算的基礎如何？前述的信託管理造成的額外費用應如何體現？這些則是第二層需要的經濟考量。

綜合前述考量，個人認為在目前房地產市場價格高漲、信託相關稅制不明確、且信託持有房地產的登記制度必須釐清的現狀下，有意將大量個人持有的房地產轉入民事信託的高凈值人士，仍需慎重觀察再付諸行動為宜。

郭升璽 : 睿璞家族辦公室創始人、香港家族辦公室協會副會長、中國財富管理師聯盟執行會長 , 人民大學漢青研究院特聘教授。27 年跨境高端金融及資產保護實務經驗。

來源：原刊於《家族辦公室》雜誌第十期，原標題：國內房地產納入民事信託宜三思，作者：郭升璽。

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