假如北京房租再翻一番

韭菜在哪裡，資本就盯上哪裡。

「堅決遏制房價上漲」的喊話過去半個月了，社會對「房價的焦慮」悄然轉化為對「房租的焦慮」，從「買不起」到「租不起」，觸動著大家的神經。

租金焦慮，最近在北京蔓延。

一

先看2018的經濟圖畫。

最近，全球資產普跌，我幣馬上奔7，我證指數奔向2638點以來的最低。在國新辦吹風會上，發改委某司長介紹：當前中國的經濟可以用「形穩」、「質優」、「勢好」三個關鍵詞來概括。說得非常好，我們截取其中幾組數據來觀察觀察。

13日，財政部發布今年1—7月數據，形勢喜人，如下：

國內增值稅同比增長14.9%。

國內消費稅同比增長16.2%。

企業所得稅同比增長13.4%。

個人所得稅同比增長20.6%。

14日，統計局發布今年逐月社會零售數據，直接看圖：

如果趨勢下降圖還不明顯的話，直接告訴你吧，社零增速是「江、湖」以來的最低。另外，上半年，全國居民人均可支配收入14063元，同比增8.7%，扣除物價實際增6.6%，也是本世紀以來的最低。

再看房價。

15日，統計局公布70個城市房價數據——70個城市中，新建商品住宅售價環比上漲65個，只有3個下調（上海、南京、泉州），這是70個城市房價上漲數量比列的最高記錄。二手房中，售價環比下調的70個城市中只有4個（天津、上海、南京、廈門）。

同比情況就嚇人了：（1）一、二、三線新建商品房價格分別上漲0.2%、7.3%、6.7%。（2）二手房價格，一、二、三分別上漲0.5%、5.5%、5.1%。70個城市的漲幅呈現擴大趨勢，二三線更明顯。

統計局還有數據：1-7月份，全國房地產開發投資同比增10.2%，其中，住宅佔比為70.5%。開發商拿地也在提速，1-7月份，房企土地購置面積同比增長11.3%、土地成交價款增長21.9%。成為上半年經濟的穩定器。這個成績還是在今年前7個月全國260多次地產調控（「因城施策」）下取得的。

記得嗎？15天之前，「堅決遏制房價上漲」剛剛被定下來。

其實，7月份已經幹了多少呢？央行在8月13日公布的數據是：7月人民幣貸款增加1.45萬億元，同比多增6278億元，住戶部門貸款增加6344億元。住戶部門拿貸款幹啥？投P2P？

最近聽一些各地朋友說銀行給他們送貸款，利息低的嚇人。前幾天，上海兩大銀行放貸利率打九折的消息，震動市場，這事大家都知道。

市場上已經有大量流動性堆積，總要往池子去。潘石屹說，「人民銀行放這麼多水，難道往大蔥上去？」

二

資本過處，一片焦土。例如，共享單車和P2P，如今一地雞毛。

最近，租金上漲的事值得我們關注，這個市場黑洞很大。重要的有3點：（1）房地產政策趨於嚴控，棚改、去庫存進入尾聲，但是，住房租賃市場獲得政策大力支持，資本跟著政策走。（2）城市發展兩極分化，人往核心龍頭城區走，資本跟著人走。（3）資金利率極低，數量「合理充裕」，資本跟著套路走。

於是，（1）+（2）+（3），就是「北京+租房+漲價」。

筆者曾經租過鏈家的自如，自如好在標準化裝修，拎包入住，有一些增值服務，但關鍵是：抬高了租金，定期必漲價，而且有定價權。

考慮到融資成本、空置率、運維費、資本收益率的壓力，價格終將傳導到租客身上。企業不計數量和成本地拿房源、搶份額，最後就是壟斷，壟斷的後果就像滴滴一家那樣，體驗下降，收費不降，留下出行難和出行貴的頑疾，反正讓政府去解決吧。

融了幾千萬美金的新派公寓王戈宏說：「我準備在全中國的10個城市直接跟對手搶樓，不惜一切代價！XX公寓3塊我就4塊，貴我也做，我不需要掙錢。」

資本讓人狂。

租賃市場在加速融資。自如在今年1月A輪融資40億，估值200億；蛋殼在B輪融資1億美金；之前魔方公寓B、C融資合4.4億美金。另外還有萬科驛、YOU+國際青年公寓、相寓等等。有數據統計，2012年至今，就股權融資而言，這些品牌已經融資130億人民幣以上。

真是手握重金。那麼，拿下北京房源，需要多少錢？我們做一個不太嚴謹的估計。

按照中國房地產協會的數據，目前，北京住宅租金93.88元/月/㎡，公寓115.80元/月/㎡，平均每套每月8492元。鏈家數據顯示北京租賃房屋數量約有150萬套。按這幾個數據不嚴格計算的話，拿下北京150萬套需要1500億/年就可以。對於融資來說，太easy了。

什麼意思呢？資本可以輕鬆吃下北京租房市場。接下來呢？鏈家還說了，到2030年，全國租金市場規模要收4萬億。

資本邏輯下，規模為王。

三

社會發展的很快，人最大痛苦之一就是曾經「買得起」，如果突然降級到「租不起」，就可以去掉「之一」了。

先看政策，大哥2015年開始拍板搞「發展住房租賃市場」「住房租賃市場立法」；去年此時，九部委《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》要求各地加大對住房租賃企業的金融支持力度。包括：企業債、公司債、REITS、開發性金融、銀行信貸、資產證券化、股權等。BIG 19時候，提出搞「租購併舉制度」。

資金規模將是上萬億。

對於房價，國家不能漲、地方不敢漲、韭菜不願漲。上漲的理由不充分，也沒有更多可以收割的了，那就讓租金漲吧！

韭菜在哪裡，資本就在哪裡。

從傳統的供求分析來看。首先，北京房子供給是嚴格控制的，出租房源增量也是有限的，加之北京嚴查群租、查隔斷、查地下室、拆棚戶區，資本勢必對存量房源進行哄搶抬價，不需要計較成本，因為投資就是「搶佔賽道」。

再看，勸退非中高端人口後，北京的租客需求應該少了，但是中高產人口有「夢」，有中高收入，在淪為「無產」之前還是可以收割「夢」的。

可怕的是，房價將焦慮不起，房租焦慮卻值得擁有。在第一部分給的官方數據，揭示了（1）可支配收入增速下降，（2）消費下降，（3）個稅上升。刨去這些，僅剩的就是房租錢。

希望官方數據是假的。

但資本，什麼事都幹得出來。

四

扯淡一下租售比。

按照中國房地產報的數據，北京、上海、深圳的租金回報率分別是：北京1:625，上海1:607，深圳1:732。超不多要50-60年才能收回成本。

租售比，指每平方米建築面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值。數據顯示，幾個國際大都市，紐約中心區租售比為1:239.6，倫敦租售比為1:224，巴黎為1:298.6，東京為1:255.8。

假設北上深的房價保持住，不漲（政策壓制）不跌（關乎國運），對標國際都市，北上深的租金應該翻一番。按照前面中房協的數據8492元均價，月租金可以到達17000人民幣的國際水平。

但是，我們北大、清華的精英，他們畢業收入如何呢？按照某市場機構統計——

嚓，月薪還逐年下降了。這屆精英真行。

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