7月北京租賃市場量價齊升 90後正成為交易主力

伴隨7月大學生畢業季的到來，北京住房租賃市場迎來了暑期旺季。需求集中爆發下，北京租房租賃市場量增價漲，市場來到了年內的第二個高點。

交易量持續增加 市場規模繼續擴大

據我愛我家集團研究院統計，2018年7月，北京全市通過我愛我家（普租）及我愛我家旗下相寓(公寓運營)達成的住宅租賃交易總量環比6月增長11.3%，同比2017年7月增長15.5%。2018年1-7月的交易總量較2017年1-7月增長14.4%。其中，普租交易量7月環比增長12.2%，公寓運營環比增長11%。

3月旺季過後，4月北京住房租賃交易量正常回落。隨著大學生畢業季的到來，5月、6月市場交易量持續上升，7月則以更大的環比漲幅來到了暑期高點，與3月持平。而從前7月的交易總量上看，2018年的市場規模較2017年繼續擴大，普通租賃、公寓運營交易量都有同步增長。

7月過後，年內兩個租賃旺季都已結束，8月市場交易量將開始下滑。

租金價格上漲 7月達年內高點

我愛我家集團研究院統計顯示，2018年7月，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月上漲2.9%，漲幅較6月收窄了1.3個百分點。其中普租的租金均價環比上漲6.2%，相寓(公寓運營)的租金均價環比上漲1.4%。

今年前7月，在兩個租賃旺季的支撐下，北京的租金價格持續上行，但整體幅度保持平穩，7個月的環比漲幅都在4%以內。

從普租、相寓的租金漲幅來看，普租價格主要由個人交易決定，所以旺季到來時的上漲幅度更大。相寓(公寓運營)由機構統一運營，所以租期相對更長，租金價格也更加穩定。

7月旺季過後，北京租賃市場供需關係轉換，價格上升動力不足，租金價格下行趨勢將加強。

戶型結構整體穩定

7月北京普通租賃中，一居室的交易佔比為28.1%，環比6月減少2.1個百分點；兩居室交易佔比為54.9%，環比6月增加了1.4個百分點；三居及以上戶型交易佔比為17%，環比6月增加0.7個百分點。7月小戶型佔比有所下降，中大戶型佔比有所擴大。

7月普租中，一居室的月租金均價為4488元/套，環比6月下降0.6%，兩居室月租金均價為5550元/套，環比6月上漲7.3%，三居及以上月租金均價為7704元/套，環比6月上漲8.7%。

相寓(公寓運營)以整租為主，7月整租一居室、兩居室、三居及以上戶型的的佔比分別是37.3%、50.4%、12.3%，環比6月的漲跌幅度依次為0.6%、 -0.4%、-0.2%。與普租相反，7月相寓(公寓運營)中一居室佔比在擴大，其中大戶型佔比反而有所下降。

7月相寓(公寓運營)中整租一居室的月租金均價為5074元/套，環比6月上漲1.5%，整租兩居室月租金均價為6270元/套，環比6月上漲2.1%，整租三居及以上月租金均價為8549元/套，環比6月上漲4.3%。

整體來看，無論普租還是公寓運營，7月的戶型結構整體穩定，租金價格普遍上漲。僅有普租的一居室在佔比上、租金價格上都有下滑。

90後逐步成為市場主力

7月北京的普租交易中，70後客戶、80後 客戶、90後客戶及其它年齡段客戶的佔比依次為23.3%、38.7%、27.9%、10.1%，環比6月的漲跌幅度分別為3.7%、1.2%、-4.2%、-0.7%。其中佔比最大的仍是80後，其次為90後。

從今年前7個月的數據來看，90後佔比整體上是逐步擴大的，雖然7月80後佔比上升、90後佔比下降，但綜合6月數據來看，暑期畢業季的90後佔比已經達到歷史最大，90後佔比正在逐步趕超80後。

而在7月相寓(公寓運營)的租賃交易中，70後客戶、80後 客戶、90後客戶及其它年齡段客戶的佔比依次為12.1%、30.4%、43.8%、13.7%，環比6月的漲跌幅度分別為1.8%、-0.4%、 -2.3%、0.9%。

與普租不同的是，相寓(公寓運營)中90後的佔比最高，80後其次。而從前7個月的數據可見，90後佔比是在逐步擴大的，雖然7月佔比有縮小。

我愛我家集團研究院院長鬍景暉表示，雖然北京外來人口增速放緩，常住外來人口規模也有小幅下滑，但北京人口總體規模龐大，租賃需求依舊旺盛，加上消費升級，租客對租住的空間、裝修、服務等品質要求提高，租賃市場的整體規模仍在擴大。此外，經過清理整治後，許多原來居住在存有安全隱患區域的集體租賃人口也在向公寓樓轉移，這些都促成了北京住房租賃交易整體規模的逐年擴大。

而在年內，北京住房租賃市場的淡旺季規律依然存在，3月返京人流創下交易量高峰之後，7月大學生的畢業租賃需求不出意外的又帶來了年內的第二次高峰。伴隨需求的增長，北京租金價格也在逐步上漲，但兩大旺季過後，8月起市場將向淡季過渡，市場的量價水平都將趨於下行。

隨著公寓運營市場的崛起，以相寓為代表的公寓運營品牌正在北京住房租賃市場發揮著越來越重要的作用。一方面，高品質、服務好的公寓運營滿足了租客們日益提高的品質需求，另一方面，長期、穩定的運營也平衡了租金的波動，維持了租金的穩定。未來北京的公寓運營市場還將進一步擴大。

租客群體上，90後正逐步取代80後成為市場主力。首先，在普租市場上，90後佔比不斷提高，二者的差距正在逐步縮小；其次，在公寓運營市場上，90後的佔比已經超過四成，近乎五成，佔比早已超過80後。80後、90後在普租市場、公寓運營市場上的不同佔比也說明，90後對高品質的、追求個性化服務的公寓運營更加青睞。

胡景暉認為，90後群體存在三大特徵。一是多元化，他們思維活躍，追求個性，對服務品質要求高，對服務內容要求廣。二是流動性大，當前一二線城市之間的差異在縮小，很多90後在北上廣深更主要的是租房，買房、創業則更願意回老家或二三線城市，所以未來一線城市的租賃會更活躍，二線城市的買賣可能會更活躍。三是行為軌跡難以捉摸，90後目前留下的、能呈現出來的大數據行為痕迹沒有老一代多，加上思維靈活，相關的數據跟蹤挖掘是比較困難的。因此，隨著90後逐步成為市場主力，未來住房租賃服務需要更加多元化、品質化、個性化、科技化。

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