房企資金鏈緊張難緩解 開發貸、公司債放緩ABS提速

??在「去槓桿」和「房住不炒」政策基調下，房企融資或將繼續處於寒冬。

??「目前房企緊張的資金鏈很難有大的變化，上半年房地產類開發貸款餘額止跌回升，下半年可能增速重新放緩。」一位大型房企融資人士表示。

??近期，市場普遍預期下半年財政政策將繼續發力，基建或將迎來爆發。不過，房地產融資渠道受限，融資利率高企。

??房地產企業的策略，一方面提高周轉率、快速回籠資金。另一方面，多元化拓展融資渠道，ABS融資成為重要渠道之一。

??不過，8月6日，天房集團一筆購房尾款ABS被中誠信列入信用評級觀察名單。ABS融資需關注企業槓桿，基礎資產現金流的回收及相應增信措施。

??房企資金鏈緊張難改善

??一位券商首席分析師表示，從近期政策基調看，下半年將以穩定為主，穩增長將成為要求，呈現出「松貨幣、寬財政、抬基建」的特徵，預計央行還將降准1-2次，社會融資規模增速仍可能難以回升。無論是加大信貸投放、還是資管新規中公募可以對接部分非標，對於基建是利好的。

??此前，21世紀經濟報道獨家報道，監管窗口指導部分信託公司等金融機構，在符合資管新規和執行細則的條件下，加快項目投放。不過，在「房住不炒」政策基調下，房地產類業務不會放鬆調控。

??另一地產私募人士認為，從數據看，土地供應和成交已經連續兩個月回落，如果繼續回落，意味著開發商擴張拿地的本輪周期告一段落。一些明星地產企業已經出現了戰略收縮傾向，隨著這些三四線房企拿地增速的放緩，可能將導致整體的土地市場開始進入下行通道，也將對遠期的地產投資產生負面影響。

??前述地產業內人士表示，這意味著客戶貸款購房的難度和成本也將繼續增加。客戶購房首付比例、利率、首付資金來源審查、客戶資質審查將進一步上漲和收緊。

??地產融資為何緊張

??房地產融資渠道受限，開發貸額度緊張，導致融資利率高企。

??有開發商人士稱，去年8%-9%的融資成本，今年已經漲到了13%甚至更高。另有信託人士稱，近期地產類信託利率已達14%-15%。甚至不良資產管理公司也加入了進來：「一二線住宅類項目成本13%-15%左右，走非金不良模式，資金規模和用途不限制。」

??8月7日，保利地產申請在上交所發行150億元「小公募類」。不過，今年5月以來，多筆房地產公司債中止審查。如碧桂園200億元（其中150億元用於長租公寓建設）、富力地產60億元、花樣年50億元的租賃住宅專項債券、深圳市龍光控股35億元住房租賃專項公司債券、雅居樂控股80億元私募公司債、合生創展100億元小公募公司債。

??不過，境外融資通道仍然放開，近期，禹洲地產發行3年期4.25億美元7.9%票據，遠洋集團發行3年期7億美元浮動利率有擔保票據，利率按三個月美元Libor+2.3%，及5年期20億元人民幣4.7%公司債券。融創中國和中國奧園也分別發行了美元票據。

??有債券業內人士表示，地產開發商融資緊張，「去槓桿」是當前的大背景。今年4月以來，200多隻、上千億債券取消或推遲發行，債券融資難度增加波及地產行業。「資管新規」落地後，「非標」通道變相接濟開發貸被限制。特別是，房企高周轉模式下，槓桿率一直居高不下。

??在「去槓桿」和「房子是用來住的、不是用來炒的」政策基調下，房企融資或將繼續處於寒冬。

??房地產企業的策略，一方面提高周轉率、快速回籠資金。另一方面，多元化拓展融資渠道，比如「以租賃之名」發行資產證券化產品和借道房地產信託等。

??ABS融資窗口

??各大型房企正緊抓政策契機，通過住房租賃、長租公寓ABS和購房尾款ABS等ABS類融資。

??除數億元的購房尾款ABS融資連續獲得通過外，百億規模ABS融資相繼獲得通過。8月2日，「中信建投-遠洋地產長租公寓1號（1-5期）資產支持專項計劃」獲深交所審批通過，總規模50億元。此前，7月24日，「中聯前海開源-遠洋地產一號第N期資產支持專項計劃」項目狀態更新為「已回復交易所意見」，規模高達100億元。7月31日，金科地產「天弘創新-美好生活供應鏈第1-8期資產支持專項計劃」獲上交所審批通過，總規模50億元，為該公司首單供應鏈ABS。

??據不完全統計，截至2018年7月末，交易所市場和銀行間市場累計獲批房企供應鏈金融ABS金額3861億元，其中已發行1015億元。前30強房企超過2/3已發行或正在發行。

??根據Wind統計，2018年上半年，房地產企業的ABS融資渠道中，發行類REITS 35單，募資規模733.34億元；發行CMBS 22單，募資712.12億元；購房尾款ABS增長很快，上半年總計發行37單，募資559.03億元。

??不過，興業研究在其報告中稱，房企供應鏈（保理融資）ABS以房企為核心付款方的，拉長房企應付供應商賬款期限，使得彈性債務剛性化，應警惕該類ABS存量規模較大的房企剛性債務變化。

??8月6日，中誠信評級稱，「渤海匯金-天房集團購房尾款資產支持專項計劃」原始權益人及差額支付承諾人——天房集團正在進行混改增資擴股，可能導致公司實際控制人發生變更，同時天房集團債務負擔較重，短期償債壓力較大，同時經營虧損嚴重，持續經營能力存在重大不確定性。

??為此，中誠信證評決定將18天房1A、18天房1B列入可能降級的信用評級觀察名單。根據公開資料，該購房尾款ABS於4月17日正式設立，產品總規模為14億元，基礎資產為天房集團對購房人享有的要求其支付購房款所對應的債權及其附屬權益。天房集團當前負債超過1800億，負債率高達85%以上。

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