新房完工驗收10大常見缺陷

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二手房驗房寫了不少了，今天和大家聊聊新房驗收。新房驗收是整個建築過程的最後一關，也是屋主最後一次有權利讓建築商修復所有問題。錯過這次驗收，屋主住進去後可能會有很多麻煩。一旦屋主付清尾款，房屋交接完後，建築商理論上還會有三個月的保修期，但是一些建築商會拖延修復甚至拒絕修復，所以大家一定要把握好在尾款付清前的完工驗收。

很多客戶會誤認為完工驗收就是檢查一下有沒有破損或功能性缺失。其實不然，完工驗收要檢查的項目繁多，並且工作需要非常細緻，建築行業的規範和標準都需要一條條的核對，非職業驗房師是絕對不可能面面俱到的。

完工驗收經常會有一些嚴重的建築缺陷需要返工，我們今天就說說其中比較常見的10項。

一、圖紙不符

驗房時，我們經常發現很多圖紙和實際不符的情況。比如:

窗戶尺寸不符

內部格局微調未通知屋主

本該鋪設地毯的地方換成了地板

本該有冷暖出口的地方未預留

廁所里本該有通風沒預留

900mm的電器換成了600mm

雙水池換成了單水池等幾十項常見的圖紙與實際不符的情況

核對圖紙和用料這項工作通常需要屋主自己去做，驗房公司完工驗收一般不免費包括這個服務，因為這是在結構和內裝修階段驗收應該做的工作。完工驗收才核對圖紙和材料其實並不是最佳時機，但是很多屋主由於各種原因錯過了階段性驗收，這時候亡羊補牢為時未晚，屋主一旦付清尾款再無機會申辯。

二、管道泄漏

管道泄漏是我們在交接驗房時經常發現的嚴重建築質量問題，沒有專業工具，用肉眼無法判斷。

通常管道泄漏大部分情況是滲透性泄漏，需要驗房師用專業驗房工具比如moisture meter,或者thermal image camera查出泄漏源。管道泄漏如果沒有及時被發現，那麼房屋很可能在交接後短期內需要大價錢修復漏水造成的內部結構腐爛和內牆。很多屋主抱著建築商有質保期的心理，覺得有問題建築商一定會回來修復的，在這裡我公正的為建築商說句話，大部分建築商會的，但是萬一碰到不願意修的，或者過了保修期才發現的，那屋主就得自己掏錢修復。這筆費用不會少，澳洲最貴的就是工人工資。

三、房頂漏雨

現在新房如果不在火災區域內，瓦片屋頂內很少會裝roof sarking,意味著只要瓦片稍有破損或風力造成的輕微移動就有可能會漏雨。我們在完工驗收的時候有一半的情況會發現瓦片破裂或擺放不整齊有空隙所造成漏雨的情況。

四、防水不達標

這項工作其實需要在內裝修階段(Fixing Stage)去檢查，完工驗收時我們雖然可以通過moisture meter判斷牆體內的濕度，但是無法判斷防水層的用料是否有破損，防水層具體做了幾層，高度和寬度面積是否達標等。唯一能通過moisture meter判斷的就是牆體內的濕度。如果完工驗收牆體內濕度過高那麼防水不達標的概率就很高了。拆除瓷磚，重做防水將會延遲交接，且絕大多數建築商會找理由推脫，所以不要錯過階段性驗收。

五、承重牆偏斜

承重牆偏斜也應該是階段性驗收要檢查的項目之一，最佳檢查時間是在結構階段，完工驗收的時候我們仍然要把最後一道關。如果發現了承重牆偏斜超出允許範圍，或是非承重牆偏斜，都意味著要拆除內牆，微調結構，將會是一項大工程。

六、管道堵塞

管道堵塞是一項比較難檢查的工作，驗房時測試的水流量是遠遠不夠檢查出來哪裡未來會有管道堵塞的問題。我們用的目前世界上最先進的儀器也只能在可視範圍內查出內管是否存在堵塞。至於施工過程有可能產生的落石導致的堵塞，需要屋主住進去後生活一段時間才能發現。我們在做建房階段性檢查的時每次都會順便檢查一下管道是否在施工中做好封閉措施，防止房屋交接後堵塞找不出原因。

七、地面不平或開裂

地面不平或開裂在完工驗收時也是經常發現的建築缺陷，多數都是由於沒有檢查地基所造成。地基如果不偷工減料，一般情況下，水泥表面是不會出現1mm以上的裂縫，除非結構工程師設計有缺陷。完工驗收時如果有裂縫或者地面不平我們會參照行業標準手冊，通過裂縫的位置，數量，方向，寬度，以及水平的差距去判斷這地基問題是否超過行業允許的誤差範圍。

八、外牆的結構裂縫

外牆結構裂縫在完工時多數不會發生，但我們也確實遇到過個別地基下陷導致的結構裂縫。我們通過水平尺和鐳射判斷牆面偏斜程度，遊標卡尺檢測裂縫的寬度，觀察裂縫的位置，方向，數量等判斷其是否超過行業標準的允許範圍

九、未做隔熱隔音棉

如果屋主在外牆(lock up)階段沒有做階段驗收，那麼這一項工作將很難檢查和修復，尤其是牆體內的隔熱棉。我們必須通過thermal image camera探測是否存在缺失，如果有缺失只有通過拆牆彌補，又將是一項很大的工程。

十、外牆防水防火遺漏

建在火災區域里的房屋，一般Building Surveyor在出居住證的時候會檢查防火措施，但是我們也仍然見過有遺漏的現象。比如房屋：

weep hole ember guard missing

gap sealer missing

grout hole missing

smoker detector missing，照樣拿到了居住證

至於防水，很多屋主沒有引起足夠的重視，澳洲的木結構房屋最怕三樣東西：水，火，白蟻。我們曾經有過一個較新二手房的驗房案例:整個房子90%的問題都是由於水造成的，濕度過高造成的木架腐爛，漏雨造成的屋頂天花板下陷，脫漆，浴室濕度過大產生的黴菌，石膏板變軟導致瓷磚脫落,排水不暢導致的地基下陷，引起的外牆結構裂縫，承重牆偏斜，屋頂結構下陷。一系列的問題都是由於水造成。所以水也可以慢慢的毀掉一座房子。濕度過大的房子，產生的黴菌也同樣會讓生活在裡面的居民增加呼吸道疾病的概率。

THE END

除此以外，還有很多其他的完工驗收的問題，而不是很多屋主認為的去走一趟看看該做的有沒有做，油漆的刷的好不好，完工工藝夠不夠精細，當然這些項目驗房師也確實會包在內，但是重點是在完工的時候不要發現類似於以上10項的重大問題，避免屋主交接後自己掏錢花大價錢修復。

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