前7月全國流拍近800宗土地 專家：利潤率及去槓桿下房企的理性選擇

封面新聞記者  毛茂沙

土地頻繁流拍「怪象」近來已在全國多個城市上演。

前7月全國流拍近800宗土地

中原地產統計數據顯示，今年1-7月：一線城市土地流標13宗；二線城市合計流標經營性土地154宗；三四線城市經營性土地合計流標達到629宗；全國合計數量近800宗。

以下列城市為例：

1月份開始，北京丰台地塊多幅地塊，流拍。

4月24日，已併入杭州主城的臨安，五幅土地，兩幅出現流拍。7月11日，杭州一宗良渚宅地，因無人報名，終止掛牌，流拍。

6月28日到7月18日，合肥4宗地塊流拍。

7月初，廣州花都鳳凰路地塊，無人參與競價，流拍。

7月23日，上海市中心，楊浦區內環內一幅宅地，沒有房企報名，流拍。

7月23日，蘇州三宗不是主城區就是地鐵口的核心地段宅地，流拍。

7月31日，寧波北侖，濱海新城春曉的兩宗宅地，無人報價，流拍。

8月10日，太原，地處南內環西街，8宗地塊全部流拍。

淮南流拍，阜陽流拍，安慶流拍，湖州流拍......

從北京、上海等一線城市，到杭州、廈門等熱門的二線城市，再至三四線城市，流拍已成常態，土地市場整體陡然降溫。

2018年1-6月全國土地收入排行榜TOP30

據易居房地產研究院發布的《2018年7月40城土地市場報告》，7月份受監測的40個典型城市土地成交建築面積環比下跌，土地出讓均價連續四個月同比下跌，全國各土地市場成交溢價率保持低位，多項指標增幅有所收窄。

中信建投證券的研報數據也顯示，以土地宗數為口徑，今年前7月流拍率約6%，近輪周期中最低迷的2014年，當時平均流拍率也僅為4%。

四年之後，土地市場的整體流拍規模，再破歷史峰值。

為何流拍？

利潤率及去槓桿下房企的理性選擇

土地流拍，顧名思義，就是說在土地在拍賣過程中，地塊無人出價或出價低於底價，導致交易無法進行。

58安居客房產研究院首席分析師張波分析，這和當前市場降溫有直接關係，一方面受限價政策影響，房企拿地在利潤方面的考核更為嚴苛，算不過來賬的生意自然無法成交；另一方面，樓市進入下行周期，成交量減少、價格下探，導致房企對未來的預期更為謹慎。

買賣不成，也並非一方的原因。在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，土地底價設置太高，超出了房企預期。「高地價、高要求導致房企有心買地，卻無力承受」。

除開買賣雙方之原因，賣品本身之品相也十分重要。「這些流標的土，基本上在偏遠郊區，屬性比較複雜，在整個資金面收緊的情況下，相對而言質量不是很好、屬性不是很好的土地，流標就自然而然地出現了」，中原地產首席分析師張大偉認為。

同時，土地流拍增多還與當前的宏觀調控政策有關。在全國去槓桿的大背景下，房地產企業也不例外。房地產行業的龍頭企業萬科、恆大、融創均提出了降低槓桿水平，保持財務健康的要求。形勢不允許大規模擴張，房企市場策略以穩健為主。

對比2014年那場土地流拍潮，中信建投證券分析師陳慎、劉璐認為，上一次土地流拍主要是因為是市場銷售低迷導致開放商拿地能力與意願減弱；這一次房產銷售相對穩定，流拍增加主要是房企基於利潤率及去槓桿下的理性選擇。

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