樓市繼續火爆，是時候用下70年前的猛葯了

市場瘋狂，應該有人付出代價，不知道痛是不會掉頭的。

正解局出品

本來以為樓市已涼涼。

但是昨天（8月15日）公布的70城房價指數卻把人驚了一跳：環比下降的只有上海、南京、泉州等3個城市，70城新房價格環比漲幅達1.2%，比上月（1.1%）漲幅擴大。

這1.2%看似不大，但按照這個速度，一年下來漲幅將超過15%！

今年前7個月，主要城市調控累積達260次。但樓市大牛市已經讓幾乎所有人形成預期：房價永遠漲。所以，現在儘管每個人都知道樓市有泡沫，但還是會義無反顧地入市，這樣導致樓市泡沫已經「鋼化」（有泡沫，但泡沫足夠堅硬，輕易破不了），普通的調控根本不能奈它何。

房地產之害，已經眾所皆知。政策層面也幾翻幾次強調「合理引導預期」，但是看來現在還需加把勁。

對付這種鋼化泡沫，必須要用更猛的藥方。

01

先看個故事。

1949年5月27日，上海解放。當時上海是名副其實的遠東第一大都市，也是中國最重要的經濟中心。

當時雖然進了城，卻面臨很多困難，特別是經過戰爭，生活物資匱乏，還遭遇封鎖。投機商就打起來歪主意，炒作「兩白一黑」（大米、棉紗、煤炭）。

從當年6月下旬，一個月里，上海米價漲了3倍，棉紗價漲了3.8倍、布價漲了3.5倍……物價一日三張，還傳導到全國很多城市，人心惶惶。

當時直接負責財經工作的領導，召集華北、華東、華中、東北、西北等5個大區金融、財貿部門開會，商討對策。

最終經過部署，千方百計、花了很大力氣籌措了海量物資：在天津屯糧6000萬斤、布匹35萬匹、棉紗5000件；上海屯棉布110萬匹、棉紗2.8萬件；漢口屯棉布30萬匹、棉紗8000件；西安屯棉布40萬匹；從江蘇、安徽、湖北、四川和東北等地調運糧食3—4億公斤，放在南京、杭州……

（上海軍管會糧庫）

部署完畢後，11月25日，從上海、京津到武漢、瀋陽、西安等大城市，集中拋售。比如，上海私營米店米價是16萬1石，拋售價只有8萬塊。同時，銀行暫停，並回收貸款。

由於先前行情大好，投機商認為是發財機會，於是大量買入。但由於物資充沛，加之被斷了貸款，投機商逐漸吃不了拋售，轉而賣出，結果導致更大下跌。連續拋售10天後，糧棉等價格猛跌30%—40%。投機商被徹底打垮，市場恢復平穩。

這場漂亮的經濟戰，後世稱之為「米棉之戰」，為當時全國重建財經秩序創造了前提條件。

02

當時進上海城後，有人評價他們打仗100分、搞經濟0分。的確，在1949年前，基本在農村地區打仗、搞生產，缺乏城市工作經驗。

但這場「米棉之戰」卻打得十分精彩，並且用完全是市場手段。

其實，最核心的還是從供需入手，下力氣擴大供給，用超量供給打退炒作。

近70年後，我們對市場經濟的理解要比那時深刻的多，能動用的資源更充沛的多。

但是，在樓市調控上，卻還沒有「米棉之戰」那麼利索。

先看不受限價影響的二手房，7月以來，這些代表性城市的二手房價格走勢十分堅挺，部分城市還繼續上漲，這充分反映出對房價上漲的堅定看法。

再看新房市場，儘管7月底，最高層發出明確信號「堅決遏制房價上漲」，但是至今大多城市樓市依然火熱：杭州兩個樓盤1000多套房源，超過2萬人搖號，其中，一個樓盤中籤率僅0.01%；南京河西一樓盤5763組買房人競購211套房源，中籤率3.7%；西安開發商舉報自己無證銷售，只為收回房子；毗鄰上海的南通有中介「賣號」，一個號高達20～40萬元不等……在重慶，甚至讓公安介入樓市整頓。

下面，新房限價肯定會更嚴格，但是只要不改變房價上漲的預期，就還會繼續有人鑽空子突破限購，去炒房。比如，前面西安曝出「搖號內定事件」，再比如，代持、假離婚、企業購房……總之，會想法設法突破限購政策，只要有利可圖，甚至類似於西安這種尋租現象在其他地區還會出現。

03

之所以，樓市調控陷入屢調屢漲的境地，其中重要原因是，沒動真格，甚至有所保留。

按照「米棉之戰」的路子，調控最關鍵的一條就是，擴大供應。

對樓市來說，那最根本的就是土地，擴大住宅土地供應，讓開發商去蓋更多房子。

但奇怪的是，隨著房價越來越火爆，開發商能拿到的土地，沒增加，反而減少了。

伴隨而來的是，賣地的單價節節攀升，特別是2016、2017年，連續2年漲幅超過20%，各地「地王」頻出，樓市熱情被徹底點燃。

這樣雖然地賣得越來越少，但是政府拿的錢卻沒少，其中，2017年全國土地出讓收入高達5.2萬億元，同比增長40.7%。

而今年，上半年全國土地市場依然火熱，土地出讓收入已近2.7萬億，同比增長超過40%。

下面是幾個典型城市的住宅用地供應量，明顯除了合肥、杭州有小幅上揚外，上海、廈門供地卻都在下滑。

儘管國土部門三番五次強調，熱點城市要加大土地供應量，但實際情況是，絕大部分城市根本連供地計劃都完成不了，更不要說擴大供應。比如，2011—2016年，北京市住宅用地供應完成情況分別是49%，55.5%，115%，51.7%，50.9%，12.1%，6年里只有1年完成供地計劃。

還有一個根源，我們的供地結構不夠合理。國外工業用地平均佔比一般是城市用地的10%—15%，而我們達40%—50%，加上基礎設施用地，我們蓋房子給人住的土地常常在30%左右（2017年不到14%），而國外一般60%-70%用來搞住宅和服務業（主要是住宅）。這樣一來，在中國，到處是空蕩蕩的工業園區、寬闊的馬路，然後，是擁擠的小區、高昂的房價。

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至此，應該是十分清楚了。

樓市調控淪為「空調」，關鍵在於樓市泡沫已經鋼化，空頭已死，一致看漲，從而帶來大量投資炒作。比如，部分炒房客坐擁幾十，甚至上百、幾百套房子的情況，屢見不鮮。

要反制也很簡單，「米棉之戰」已經出開藥方：敞開土地供應，同時催促開發商不能捂房惜售，源源不斷地向市場供應房子。

為了減少泡沫破滅的危害，要進一步提高二套以上住房首付比例，乃至停貸。

當然，還有關鍵一點，要真的下決心，捨棄土地財政這塊肥肉。加上推出房地產稅，徹底把房價打下來，對於拋售、空置的房產再回購用作共有產權房等保障性住房，反薅一把炒房客的羊毛。

然後，就多準備些低保金吧，留給炒房客。

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