澳洲各地投資回報大數據分析
澳洲房地產，尤其是悉尼和墨爾本兩大城市的房地產經過了十二年的高速增長，目前已經進入調整期。所謂調整期並不是說房價要明顯下跌，更不是說會崩盤。而是房價上升的速度放緩了。這個時候是否「入場」的好時機? 那就只能由投資者自己來判斷了! 但是，長期而言澳洲房產投資絕對是值得的!
一家諮詢公司對27名基金管理人以及他們所管理的66家未上市的房地產基金展開了調查，從中發現2009整一年之中，這些基金的投資回報率均為負值，回報波動歸因於資本收益部分，每年回報波動率在-12.4%與+11.8%之間
該諮詢公司表示，房產收益回報率相對穩定，年回報率7.2%的回報率，同期回報波動也在0.5%以上。
而過去一年的大數據顯示，低租金收益率和住宅價值下降的綜合影響導致過去一年住房的總體回報有所下降。
數據解讀
截至2018年7月的12個月里，全國房價下降了1.6％，年回報總額降至1.9％，這是自2012年6月以來的最低水平。總回報率的下降幅度很大，因為一年前的總回報率為14.2％。
截至2018年7月的12個月中，各大首府城市的總回報率為0.8％，這是自2012年5月以來的最低水平。過去一年邊遠地區市場的總回報率錄得6.6％。這是自2013年6月以來的最低點。如圖所示，所有首府城市以及邊遠地區市場的總回報率都在下降，而首府城市的回報率下降得更快。一年前，綜合首府城市的年回報率為14.8％，邊遠地區市場總回報率為12.0％。
新州
悉尼的房產投資總回報率在過去一年中下降了2.5%。全年回報率下降2.5％是自2009年2月以來最低的結果，並且自2017年7月起增長至19.0％後，年回報率大幅放緩。在過去的一年裡，悉尼的整體房價下降了-5.4％，這凸顯出房價變化在很大程度上決定了悉尼的總回報。在新南威爾士州，總回報率比去年增加了6.7％，這是自2013年2月以來的最小年度增長。新南威爾士州的年回報率從一年前的17.1％放緩。
維州
隨著墨爾本過去一年的整體房價下跌，總回報率也大幅下降。在過去一年中，墨爾本的總回報率為2.4％，低於一年前的16.6％，也是自2012年10月以來的最低年回報率。維州的邊遠地區的總回報率仍然比墨爾本的回報率穩定得多。
昆州
過去一年，昆士蘭州的房價增長放緩，導致總回報率溫和下降。在過去一年中，布里斯班的總回報率為4.8％，這是自2013年7月以來的最低回報率，低於一年前的7.5％。 昆州邊遠地區的總回報略高於布里斯班，是自2012年10月以來的最低的回報率。
南澳
過去一年阿德萊德的房價增長率也已放緩，總回報率也有所下降，而南澳邊遠地區的房價下降速度已經放緩，從而提高了總回報率。阿德萊德的總回報率在過去一年中為4.9％，而南澳邊遠地區的回報率為6.1％。
西澳
雖然珀斯和西澳的邊遠地區的房價在過去一年中有所下降，但每個地區的總回報率仍然是正值。過去12個月，珀斯的總回報率為1.6％，較去年同期的1.2％有所上升，但近幾個月的年回報率略有下降。
塔州
隨著過去一年房價的強勁增長，霍巴特的總回報率達到了17.1％。 雖然17.1％的回報率高於其他所有首府城市，但低於一年前的19.7％，也低於2017年9月的近期峰值20.2％。
北領地
達爾文以及北領地邊遠地區的總回報之間存在很大差異，這也反映了過去一年房價有著明顯的變化。在過去一年中，達爾文的總回報率為-0.8％，低於一年前2.5％的正回報率。
堪培拉
在截至2018年7月的12個月中，堪培拉住房的年度總回報率為7.0％。 而這個回報率，低於過去12個月的12.8％。
今年以來澳洲主要城市房價承壓，悉尼和墨爾本一季度房價中位數分別下跌2.5%和1.7%至90.5萬澳元和72.2萬澳元，短期來看投資吸引力下降，主要是由於澳洲審慎監管局（APRA）針對具有風險的貸款所實施強勁的監管政策，各大銀行及各大借貸機構紛紛開始對借貸人進行更嚴格的評估，使得貸款申請變得越來越難，導致澳洲房貸審批量暴跌。
另外一個主要原因是悉尼和墨爾本的房價太高，買房需求受到抑制，房價上漲速度遠遠快於工資上漲速度。如果一個悉尼家庭首付20%買一套中等價位的房子，貸款80%，那麼他們每個月需還貸款數額超過收入的50%，在墨爾本這一數字大約是40%。
隨著需求減少，大城市房價在狂漲之後迎來平穩期，房屋銷售增速預期仍受限，唯一值得欣慰的是供給減少和人口增加導致潛在住房需求增加，可以減緩房價的下跌速度。高昂房價使很多人選擇租房，但如果房價一旦下跌到可負擔範圍內，他們就會選擇買房，從而阻止房價繼續下跌。
在城市選擇方面，悉尼和墨爾本一直是海外投資者的首選，需求旺盛且供給不足，但價格高昂，保值能力較強，最近幾年布里斯班的各個項目發展也不錯，價格還沒有漲起來，雖然存在供應過剩的問題，但長期來看很具有投資價值的。
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