2018樓市最大泡沫城市誕生……

2018已過了一半，是時候總結一下了。

這半年的城市格局，充滿了變與不變。

不變的是，北上廣深依舊矗立潮頭，雄安新區依舊如火如荼……而最大的變化是，海南建區30年迎來的全島自貿區，成了上半年最受矚目的地區。

因此受影響的粵港澳大灣區戰略，原本預計5月底公布規劃，一拖再拖，如今口風已變成年內出爐。

而縱觀全國，大格局中的微小變化，呈現的卻是一些城市的喜怒哀樂。

1

失速的天津與重慶

除了吉林、新疆和西藏外，其餘28個省市均已公布上半年GDP成績單。其中：

1、總量上座次變化不大，廣東和江蘇經濟總量均為4萬億元級別，位居全國第一和第二。山東、浙江和河南緊隨其後。五個省份的排名與去年同期保持一致。

2、GDP增速上，排名前三位的依次是貴州、雲南、江西，同比增幅分別為：10.0%、9.2%、9.0%，是僅有的增速在9%以上的省份。

3、GDP增速最快的是貴州，連續三年位居增速全國前三，今年上半年更是躍升至第一。

4、 有上升就有下降。在過往兩年中，重慶、西藏和貴州都是前三，而今年重慶增速大幅回落，6.5%的增速，尚未達到全國平均6.8%的水平。

5、另一個下滑明顯的是天津，由於去年主動擠水分，3.4%的增速已經排名末位了。

6、28個省市中，11省市GDP增速達不到6.8%的「國家線」。

7、中部省份崛起速度明顯加快。從經濟總量來看，中部六省中有五省進入GDP總量過萬億「俱樂部」；從增速來看，2016、2017年上半年增速前10位中，中部只佔3席，到了今年上半年，中部增加到了5席，西部佔4席，東部僅剩福建1席。

而具體到城市，或許能發現更多。

其中：

1、上海、北京、深圳、廣州四大一線城市依然是僅有的半年GDP過萬億的城市。

2、深圳對廣州的超越，板上釘釘，半年時間已領先1000億。

3、 雖然天津和重慶增速下滑較快，但二者經濟體量依然緊隨一線城市，加上蘇州是僅有的9000億量級的強二線城市。

4、 成都、武漢、杭州和南京體量都在6000億規模，但與前幾位的差距越拉越大。

5、 儘管蘇州的名義增速略高於廣州，但與廣州還存在著2500億的差距，所以廣州的掉隊還不太明顯。

6、無錫和長沙去年GDP首次過萬億，而今年最有希望突破的是寧波和鄭州，二者半年的經濟總量已在5000億左右，下半年有望實現歷史突破。

7、從增速來看，青島、合肥、西安、濟南、南昌、鄭州位居前六，名義增速都超過了14%，中西部省份發力明顯。

8、 與江西增速相符的是，南昌的經濟增速達到了14%，這個存在感不強的省會，後發勢頭很猛。

整體看，中國的城市階層更加固化，一線城市地位不可撼動，風光都屬於強二線城市，尤其是中西部省份的中心城市，不惜以高負債全力衝刺經濟，怒刷了一把存在感。

2

誰的收入最高？

在城市經濟發展的同時，人們最關心的依然是自己的收入。

其中：

1、2018上半年，全國居民人均可支配收入14063元，實際增長6.6%。

2、與全國水平相比，上海、北京、浙江、天津、江蘇、廣東、福建、遼寧、山東這9個省份的人均可支配收入超過了全國平均線。

3、31省市的人均可支配收入中，上海以32612元位居榜首，成為最能掙錢的地區。

4、北京上半年居民人均可支配收入31079元，位居次席。上海和北京也是上半年全國僅有的居民人均可支配收入超過3萬元大關的地區。

5、緊隨其後的是浙江和天津，其上半年人均可支配收入分別達到24147元和20986元，是上半年居民收入「2萬元俱樂部」僅有的兩個成員。

6、而寧夏、雲南、貴州、新疆、甘肅和西藏等西部省份，人均收入依然在萬元以下，需要提升的空間還很大。

3

誰的房價漲的最猛？

在全國樓市調控一盤棋的背景下，各城市上半年的房價漲幅又有什麼樣的表現呢？

上半年，全國商品住宅成交均價自1月以來持續走高，6月份時已達13724.7元/平，創下自2013年以來的新高。

而從城市來看，漲幅最高的是紹興，達到了48%。其次是貴陽、重慶和西安，漲幅都達到了30%以上，西部城市房價後發制人，上半年漲幅最猛。

而多年的棚改政策，以及貨幣化安置方式，大幅刺激了三四線城市的房價。在住宅成交面積前10名中，基本被三四線城市囊括。

在易居研究院發布的房價收入比偏離度報告中，給出了房價泡沫最大的城市排名。

偏離度越大，房價泡沫越大

在統計的80個城市中，廈門偏離度達到41%，位居首位，說明廈門的房價與收入嚴重脫離，泡沫還未擠凈。另一個兄弟城市——福州，偏離度也在22%，位居前10。

而同屬福建的泉州，偏離度僅為-3%，說明房產資金過於集中在大城市，造成了嚴重的房價階層脫離。

另外，南京（35.7%）、濟南（32.7%）、廣州（29.6%）等3城的房價偏離度水平都明顯偏高。其中廈門和南京本輪房價漲幅較大，濟南和廣州本輪行情啟動時間相對較晚。

通過上面的分析，我們已經發現了中國泡沫最嚴重的幾個城市，那麼我國的樓市相比較其其他國家的樓市泡沫怎麼樣呢？

4

相比較其他國家中國樓市泡沫有多大？

說到樓市泡沫，大家想到的首先是日本。上個世紀八九十年代的日本，單單一個首都東京，所有房地產資產加在一起可以買下一個美國。之後的日本樓市怎樣，經濟怎樣，我們看到的是繁榮之後的二十年蕭條。股市高位「截肢」，樓市高位站崗。

國人看到日本的沒落，就感慨不要再這點上學習日本，畢竟不希望經濟倒退。

但只漲不跌的房價，確實讓國人恐慌。樓市泡沫論的聲音不絕於耳。中國目前到這個程度了嗎？

早在2016年，中國家庭總資產中，房產佔比就高達75.5%。根據經濟學家任澤平發布的房地產分析報告顯示，中國房地產總市值佔GDP的比例為411%。

這還僅僅是2016年的數據，目前全國房價還在上漲。倘若這比例繼續成立的話，即房產總值佔GDP比例411%，2017年中國GDP是13萬億美元，美國是19萬億美元。換算過來，那就是中國的房地產總值將高達至少52萬億美元。

這不很尷尬么！賣掉大陸所有地區的房子，足足可買下一個美國。

雖說這只是紙面上的數據，但反應出很多病態，高房價造成了貧富差距，增添了社會動蕩因素，影響了實體經濟。

高房價就很容易產生泡沫！

說到泡沫，在長長歷史中，首先想到的是荷蘭鬱金香。這個故事老生常談，但依然有教育意義。名貴的鬱金香，在當時可買下一輛汽車。萬里挑一的鬱金香，甚至可買下首都阿姆斯特丹郊區的一套別墅。

不可否認，當時的鬱金香就是炒作，那時還沒有GDP這樣的核算指標。不過以價格來看，荷蘭的所有鬱金香產量，恐怕可買下中國吧。

這種炒作，給大眾的感覺是——越羨慕什麼，往往越缺什麼。這也是心理學中的一個極其重要的原理。在荷蘭，並不太適合栽種鬱金香，也正因為鬱金香的貴族氣還有稀缺程度，最終炒到了泡沫的中央。

中國——14億人，人最多的國家，最缺的肯定包括房子。相比旅遊、娛樂、高等教育，「衣食住行」是最重要的。

食物是世間最珍貴的。「人是鐵，飯是鋼」。但如果中國把蔬菜、肉類炒作到四五十元一兩，五六百元一斤的程度，那非得全民動亂。衣服，也無太大可炒性，一件衣服可穿一兩年，即使穿不時尚的衣服也無所謂，不至於像不吃食物那樣，會死人。交通工具之類，也沒多大炒作必要，畢竟政府要發展公共交通。

而「住」，鳥自愛巢人愛家。房子體量大成本高。與食物相比，房子算不上是生活中最強剛需。艱苦的生活，可以四五個人住在十幾二十平米的小房子里。可誰願意吃這個苦呢！就連養的動物，長時間把它關在籠子里，都會造反。更何況人呢？不都是嚮往自由，嚮往寬敞空間的啊！

雖說食物的需求彈性比住房要小，但食物的可選擇面極廣，蔬菜、肉類、水果、穀物等等有上百種上千種。而房子就一種，不可能讓露天帳篷、旅行汽車、3D列印房之類來代替。這麼一來，房子的需求彈性比食物要小了。基於這幾點，房子成為最容易炒作的商品。

試問：如果中國像加拿大一樣，地廣人稀，人口不到1億，許多地方都可蓋住房，那對於房子的需求，得降溫多少呢！這也從某種程度說明了高密度的國家和地區，諸如日本、香港、國內一線城市、倫敦等地方，房價居高不下的原因。

再回到剛剛「國內房地產總量買下美國」這個問題。房子的炒作，是基於國內的定價，這並不是美國的定價。國人對房子的偏好，可以把市值炒得如此之高，但並不代表外國人也認可這個價格。歸根結底，房價是建立在本國的政策、市場等層面的。

儘管房子在某些地區，能成為僅次於白開水和食物一般的神聖存在。但老外會放之全球，綜合考慮合理估值與性價比。

房子賣的已不是物理上的材料。還包括給政府的稅費及地皮錢。一套房子的建造成本，只是其中的一小塊……

最後，簡單算算中國房價到底有多少泡沫吧！

房地產占國家的GDP總量，中國是411%，而全球平均是260%。中國已超出150%。由此可見中國房地產的泡沫有多大。這與一國人民偏好、金融發展程度、需求等諸多因素有關。

放之全球，太多的房地產泡沫，都不是好事！因為其他國家都應證過這個規律，房地產興，科技衰；房地產衰，科技興。若說目前國內房地產泡沫高了150%，若這個數據還將繼續發展下去，那麼實體經濟、科技發展等等都將受到極大的衝擊。

隨著7月最後一天，政治局定調「遏制房價上漲」，深圳再次加碼限購，全國新一輪的調控潮或將來襲，下半年的樓市又該如何演繹呢？

文/老船長 本文轉自正商參閱

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