毛坯委託價6900，長租公寓精裝出租4400，租賃市場搶房大戰，誰最受傷？

最新 08-18

導讀

近日，某論壇上的一篇帖子引起大家的關注，北京的一位房東一套120平米的房子，預期以7500元月租金託管給租賃公司，但沒有想到的是因幾家租賃公司的爭奪，最後竟以10800元每月的高價委託給了出價最高的某公寓品牌。

樓主認為，品牌公寓的搶房大戰，將大大提高市場的租金價格，並轉嫁到租客身上，導致年輕群體的租房壓力。

買？買不起！租？租不起！

搶房大戰是否也燒到了杭州？對業房、租客的影響到底如何？好找房展開了調查。

委託價節節攀升，精裝小單間降價促銷

品牌公寓怎麼都做起了虧本生意？

最近美哉美城的業主趙先生向筆者透漏，2017年9月樓盤交付當時，因為孩子讀書的原因，暫時無法裝修入住，之後這套82平方米的毛坯房，便以月租金6363元、年租金70000元的價格，委託給某品牌公寓裝修和出租。

此後趙先生在業主群里交流時發現，在他委託之後，不少業主都以更高的價格將房子委託給了其他多個公寓品牌，如自如、蛋殼、愛上租、相寓等，而且價格也是水漲船高，普遍的委託價在6500-6900元/月之間。

據了解，美哉美城小區82-88平方米的房源，可做4房的戶型，最高的委託價每月竟高達6900元，而有業主更是在幾家公寓品牌中周旋，115平方米左右的5房戶型，獲得了8500元/月的毛坯租金收益，按趙先生計算，因為委託時間過早，他至少損失3萬餘元收益。

在錢江新城工作的大學畢業生小劉剛剛在美哉美城租了一間公寓，以月租金1700元+8%服務費通過蛋殼公寓租住。小劉介紹說，自己剛換了工作，通過同學介紹來此租住，如果能早點租就好了，因為自己的同學3月份通過相寓租住，月租金僅1200元且無服務費，比現在要便宜不少。

在相寓的微信公眾號里，筆者發現，3月份確實有大量的租房促銷信息，最低的盈一佳苑僅1000元/月，美哉美城也有低至1100元/月的房源。

筆者通過自如、愛上租、蛋殼等多個平台發現，目前美哉美城出租的合租房源價格普遍在1500元-2000元/月之間，較此前租金有所上漲。

筆者粗略地估算了一下，若業主以6700元/月的價格委託給品牌公寓，通過公寓的裝修和家電配置，租客以1500元/月的價格單間承租，4間合計租金不過6000餘元/月，即便算上服務費，也還有裝修和家電成本，品牌公寓根本沒有營利空間。

為什麼這些公司要做賠本的買賣呢？

外來公寓品牌激增

為迅速擴大市場份額衝擊傳統經紀企業

杭州某品牌公寓運營負責人坦言，多家公寓品牌早在2017年下半年開始，就已經在杭州展開布局，大量收購房源，給杭州原有的經紀企業帶來不小的壓力。

他告訴筆者，精裝公寓運營過程中的營收主要來源於空置期收益和租金溢價來保證少量的利潤。

以往傳統經紀企業經營租賃業務時，並不涉及公寓的裝修和改造過程。一般以一年承租期扣減1個月空置期向業主獲得房源，即一年支付11個月的房租。通過自身積累的客戶量，以最短的時間內找到穩定的租客，同時在與租客簽訂租賃合同後，收取傭金，獲得相應的收益。

而最近幾年，隨著市場租金價格的透明化，經紀企業在租金溢價上的獲利空間越來越小。只能是通過減少空置時間和增加維修、服務等方式獲得微利。

隨著精裝長租公寓的面市，一部分傳統的經紀企業也開始涉足品牌公寓的運營，通過裝修業主的委託房源，向租客提供精裝公寓。

例如：成立於2004年杭州的經紀企業盛世管家，在2015年06月26日被鏈家併購後，僅出售原有的買賣業務。而租賃業務則通過新的品牌「愛上租」重新上市運營。我愛我家的租賃業務，以「相寓」進行運營，此外還有剛剛試水不久的豪世華邦「雅舍」。

這三家杭州曾排名前三的經紀品牌公司至少擁有杭州二手房約100,000套的託管房源量。但目前這樣的格局，已經被其他公寓品牌所打破。

據公開數據統計顯示，自2017年6月至2018年5月一年的時間裡，杭州品牌公寓的分散式房源量增加超過約90000間/約26000套（業內每套按3.5間-3.6間計算）；其中：愛上租、相寓、自如、蛋殼、青客是這一輪搶房大戰的主力軍，新增房源總量約為70000間/約20000套。

如此大批量地吸收房源，勢必提高了房東預期價格，傳統經紀企業直呼壓力山大。

高價收房、低價促銷，搶房大戰白熱化

新交付小區變成品牌公寓的主戰場

目前品牌公寓在搶佔3房、4房的房源上，最為激烈。根據相關規定，品牌公寓在裝修時不可以改變房子原有結構和房間布局，因此只能採取N+1的裝修方式，即3房/4房+1廳改房的方式，獲得多一房的收益，形成溢價空間。

正如文章開頭所述，很多小區因為公寓品牌的房源爭奪戰，大幅度提高了業主委託價格。品牌公寓的成本已經大幅度提高。

除此之外，為了快速地擴大杭州市場，不少企業除了提高業主委託價格外，對於經紀人的獎勵也不斷加碼。據經紀人小高介紹，此前自如對能簽訂業主委託的合同，給予最高2000元/套的額外獎勵，也就是說，一個月只要成功談下3位業主，經紀人就有6000元的獎勵，而對於業主委託的價格，不用過分考慮，只要合適就能簽下。

因而新交付的小區，成為了經紀人獲取房源的最好目標。

例如城東剛交付的樓盤東方星城，90平方米的房源，交付初期委託給經紀公司的價格約4500元/月，而隨著多家公寓品牌的爭奪，不足半個月，委託價格就上漲至6000元/月。

隨著自如、愛上租、蛋殼、青客、相寓等品牌公寓對房源的佔領，這種漲價現象在杭州多個小區上演，導致小區內租賃房源量佔比也大幅度提升。

（數據來源：透明售房網、好找房、各品牌公寓網站、實地調研）

單個小區大量租賃房源的面市，考驗的是各家品牌公寓在收房價、裝修周期、裝修成本控制、空置率、空置期等各環節的運營能力。

如果一家企業能最先收房，最快入場，壓縮裝修時間，最早上市出租，可以搶佔先機獲得較高收益。而這方面，品牌公寓相比更有優勢。

據了解，通常分散式公寓的裝修工期在20-25天，而像自如等成熟品牌，擁有高效的裝修隊伍和產品供應鏈，可將裝修工期壓縮至15-18天。而無品牌經營的普通二房東，裝修周期長達50-60天，利潤空間被擠壓。

因而越早收房，越早交付，才能搶佔市場，越晚上市所面臨的房源量越多，只能降價促銷，導致了在裝修後分租基本無營利空間或者是短期虧損的狀態。

明知虧損，為何仍然燒錢搶房？

傳統企業如何應對風投的海量資本？

目前杭州租賃市場一般分為五種租賃方式：

1、中短期委託：1-3年，無需裝修或簡單配置，由經紀公司負責日常維修管理；

2、中長期委託：5-8年，裝修改造，整租或分割出租，由經紀公司、公寓品牌經營；

3、集中式長租公寓：由品牌公寓或開發商裝修，類酒店式管理；

4、普通租賃：由經紀公司為業主介紹客戶，自行簽約，收取中介服務費；

5、自行出租：由業主發布招租信息，直接與租客簽訂租賃協議；

第1、2種是目前經紀企業和品牌公寓的主要運營的產品模式，而競爭最為激烈的則是第2種精裝分散式公寓。

據不完全統計顯示：我愛我家（相寓）、豪世華邦（雅舍）、愛上租是目前杭州運營時間較長，擁有房源數量較多的幾家公寓運營企業。而進入杭州相對較晚的自如、蛋殼、青客、優客逸家等品牌則後來居上。

（數據來源：各品牌公開數據、實地調研）

從杭州幾家品牌租賃企業的委託房源持有水平看，相寓、愛上租、自如位列前三，精裝公寓的保有量愛上租、自如、青客位列前三甲。而擁有房源體量最大的我愛我家，卻沒有快速擴大精裝公寓的規模。

可以發現，品牌公寓快速進軍杭州市場的背後，少不了資本的介入。2018年1月自如獲得40億人民幣A輪融資；2018年4月青客公寓已完成數千萬美金C輪融資，累計融資金額已經超過1億美元；2018年2月蛋殼公寓宣布完成1億美元的B輪融資；2018年5月優客逸家獲近10億元融資。

對此，有業內人士猜測，海量的資本注入，要求品牌公寓能夠快速擴大體量，形成規模效應，因而不惜代價收房。而傳統經紀企業，對於成本的支出控制和盈利能力要求更為苛刻，或許不願意在租賃上投入更多的資本。

品牌公寓競爭加劇，營利空間大幅壓縮

單方違約、打包出售已現，未來何去何從

傳統經紀企業的營業收入主要來源二手房買賣交易，以往企業通過房屋託管的形式經營租賃業務，一方面可以在買賣市場萎縮時維持正常經營，另一方面，通過租賃獲得更多的房源。

初期傳統企業涉足精裝公寓，一是可以提高租金的溢價能力，二是對未來5年的租賃市場看好，預期3年後可以獲得溢價空間。隨著競爭環境的加劇，一套託管的精裝租賃房源的首年成本即高達10萬元，資金成本高抬。

據悉，目前品牌公寓的裝修成本基本在680-700元/平方米，一套90平方米的毛坯房的裝修成本基本在60000元-63000元/間。加上當年支付給業主的10個月租金（因裝修期，通常需要1個月裝修期+1個月空置期）平均40000元/套,在不計算人員成本的情況下，僅收房和裝修的首年投入，就不少於100000元/套，因此對企業資金要求很高。