站在恆大的歷史轉折點之上，許家印開闢了新戰場

01

恆大的形象之變

前幾天，小田跟幾個自媒體朋友聚在一起，聊到一個話題：有沒有發現，恆大現在好像很少出負面？

好像還真是這樣的。

以前說負債，伴隨著去年的1300億的戰投資金以及永續債提前全部還清，恆大的負債水平已經低於行業水平；

或者說房子質量，但恆大的質量維權在標杆房企里又是比較少的，口碑提升了不少；

說多元化，但恆大直接把糧油水啥的全賣了，轉而做起了高大上的科技、汽車、醫院等。

我們說許家印，似乎也早就擺脫了「愛馬仕」「勵志」「首富」這些標籤，更多的是些許家印真性情的故事，恆大的畢節扶貧更是為許家印加分不少。

有個朋友說，恆大政治站隊正確，緊跟著中央走；也有朋友說恆大強大的中央管控體系。

在小田看來，這些都對，但又不全面。恆大品牌形象的改變根子上還是在其企業和產品上。

在一些股票討論群里，恆大有龐大的粉絲團，關注恆大的各項業績指標，唱多恆大，自發的維護恆大的形象。

而在恆大的許多項目業主群里，則是業主們開始以住在恆大為驕傲，恆大在業主口碑中的提升扭轉在這幾年是顯而易見的。

以小田感觸較深的恆大品牌公關，同樣是很主動坦誠地與媒體輿論進行理性建設性的溝通，讓大家更懂恆大。你把企業做好了，產品做好了，不需要迎合公眾和媒體，他們也自然願意為你點贊。

以上說的都很感性，接下來小田還是多談些擅長的理性，分析恆大戰略層面的東西。

02

凈利潤的所謂因果

昨日，恆大發布一份盈利預告：2018年上半年稅後凈利潤較去年同期增長125%以上，核心業務利潤較去年同期增長100%以上。

以去年同期231億元的凈利潤來推算，恆大今年上半年稅後凈利潤應該在520億元左右，核心業務的利潤也有望超過546億元。

受此利好影響，恆大股價開盤後持續大漲，漲幅最高超27%，收報於25.25港元，領漲香港內房股板塊。

小田無意於過度吹捧恆大的凈利潤，畢竟也從沒買過恆大的股票，享受不到股東的分紅和上漲紅利。客觀來講，今年房企的凈利潤大漲是普遍現象。

與其他行業不同，上市房企的利潤高低一般在一兩年前就可以有大概的預估。比如今年上半年的凈利潤，多是由2016年下半年、2017年上半年的銷售業績結算後決定的。在凈利潤率每年都相對穩定的背景下，彼時的銷售業績越高其凈利潤也相應的水漲船高。

曾記否，在2016年房企銷售排行榜上，恆大以3733.7億元的銷售額首次躋身行業榜首，業績同比大增85.4%。不難看出，恆大的銷售額暴漲為其凈利潤奠定了雄厚的基數。

與此同時，恆大在2017年又幹了兩件轟動行業的大事件：啟動三輪戰投引入1300億擴充資本金，創下創下房地產行業有史以來最大的增資規模； 6月30日發布公告稱其高達1129億元的永續債已經全部提前贖回。兩者都劍指了一個效果：增厚恆大的凈利潤。

恆大凈利潤大增的所謂因果，大抵如此。幾乎可以板上釘釘的是，恆大今年下半年以及明年的凈利潤還將創歷史新高，且找不到對手。

毫無疑問，用業績來說話，恆大收穫了他的股東和資本市場的信任。

03

追趕時期的戰略

剛剛小田在講述恆大凈利潤的因果時，其實透露了恆大歷史上的一次重大轉折。

在2016年成為行業銷冠以前，恆大在行業內一直扮演著追趕者的角色，奉行的戰略即高負債、高槓桿、高周轉、低成本的「三高一低」規模擴張模式。

追趕的過程很辛苦，高負債、高槓桿等這些讓恆大備受公眾的質疑，恆大也因高額的永續債問題一度被媒體輿論猛追狠打，不過恆大似乎並未懷疑過自己的戰略路線。

在執行這條戰略路線上，恆大做的幾件事情或許值得行業借鑒：

在2015年年初，恆大在全國範圍內掀起了大甩賣：除個別項目外，恆大所有在售商鋪在目前折扣基礎上再額外5.5折，車位在目前所有折扣基礎上再額外6.2折。恆大「去庫存」去的堅決，回籠的資金讓其趕上了此後的棚改浪潮；

恆大的城市戰略始終在動態調整：2006年啟動全國化，把二線城市作為主攻方向拓展空間、2010年實施「搶佔三線」戰略，將其城市布局迅速下拓至三四線城市，骨架進一步擴張；2013年起，又把「回歸一線」提上日程，完成全部的戰略布局。恆大幾乎享受了每一波的城市紅利，而目前的一二三四線全面深耕又增強了其抗風險能力。

恆大在城市戰略調整中，逐漸確立了緊密型、集團化的管控模式。集團總部負責戰略方向的管控，確保區域和項目公司不走彎路，降低風險，而其精工品質標準、標準化產品線、高周轉、企業文化也得以準確執行。有沒有注意到一點，恆大的員工尤其是中高管的離職率非常低。

2015年4月，在全國棚改大行情剛剛啟動的時候，恆大突然的宣布恆大旗下所有的樓盤住宅實施無理由退房。儘管在執行過程中出現一些插曲，但無礙將恆大的口碑和銷售推向了一個高潮，而無理由退房也倒逼恆大產品品質的提升。小田認為恆大在業主中口碑的提升與無理由退房有莫大的關係，也一直呼籲「無理由退房」要成為行業共識，但截至目前依然沒有敢跟進者。

不難看出，恆大在作為行業追趕者這個階段，其實是有很多非常規動作的，有些動作堪稱大膽，但唯有此才有可能成功。

04

戰略轉折點

時至2016年，恆大的業績開始爆發，並最終在年底時將萬科拉下榜首，取而代之成為行業的新領頭羊。當然，也就此完成了恆大「追趕者」階段的目標。

也正是在2017年開始，恆大主動適時開啟了其歷史上最重大的一次戰略轉折：在2017年的中期業績會上，恆大宣布其戰略模式轉變為低負債、低槓桿、低成本、高周轉的偏效益模式。

在規模與效益的抉擇上，恆大首次偏向了後者，並把效益作為恆大未來戰略發展的最主要目標。

很容易被忽視的是恆大在做戰略調整背後，其實也是對中國房地產市場的一次預判：房地產市場雖仍有增長空間，但高速增長的政策紅利期和市場紅利期正在褪去，在可見的時間裡房地產市場就將開始緩步下行。

在經歷戰略轉折後，恆大變的不再激進擴張，行業排名也變的無所謂，反而開始更在意於自己有哪些潛在的風險，在意於自己的安全性。

總而言之，恆大變的很不「恆大」，我們可以稱之為新恆大或中國恆大。伴隨著戰略轉折，新恆大的幾個動作也很值得注意：

2017年初，出人意料的宣布其引入戰略投資，6月份又啟動了一輪戰投，到了11月份第三輪戰投也宣布完成。至此，耗時10個多月，引入1300億元的戰投資金，創下行業之最，一時之間行業都在感嘆許家印的朋友圈到底有多強大。而完成三輪戰投之後，新恆大的控制權依然牢牢的控制在許家印手中。

戰投資金的引入雷厲風行，而其永續債的消失也似乎在一夜之間，新恆大用其引入的戰投資金和高漲的銷售回款果斷的把1129.4億元的永續債提前全部贖回，贏得市場的一片感嘆聲：在行業紅利期用永續債完成規模擴張，而在永續債進入「危險期」前果斷出清，恆大永續債的槓桿用的恰到好處。

永續債的贖回和三輪戰投的引入，也讓新恆大終於擺脫了高負債的束縛，恆大的負債率也在急速的降低，當前恆大的負債率已經遠低於行業的平均水平，處於行業的安全區。

處於安全區的新恆大也開始了其凈利潤的釋放，在啟動戰投之前，新恆大承諾其三年凈利潤為888億元，而在永續債完成贖回和三輪戰投引入完畢後，新恆大的三年凈利潤承諾陡然上漲到了1650億元。

事實上，以今年上半年520億元的凈利潤展望，新恆大在明年上半年就可以提前完成凈利潤承諾。

如今，許家印正對他的新恆大提出一個更大的新藍圖，進入世界百強。在7月份發布的《財富》世界500強名單上，新恆大的排名是230位，較去年躍升108位。

05

許家印的新戰場

前段時間，小田在查企業工商信息時，無意間看到信息：1999年9月13日許家印在周口市工商行政管理局登記成立恆大科技大學，不過目前恆大科技大學已經處於「吊銷」狀態。

恆大董事局主席是許家印眾所周知的頭銜，事實上許家印還有個很低調的教授頭銜。在過去這些年，許家印作為武漢科技大學的博導培養了多名博士生。

由此窺探，或許許家印的內心裡一直藏著科技夢，這場科技夢伴隨著許家印及新恆大的盈利增厚而愈加強烈，並在今年徹底爆發了：

年初，新恆大提出要積極探索高科技產業，要把高科技產業作為新恆大產業格局的龍頭，重點布局新能源、人工智慧、機器人等領域。

緊接著4月份，新恆大突然與中科院簽署全面合作協議，計劃未來十年投入1000億，在生命科學、航空航天、集成電路、量子科技、新能源等重點領域，和中科院共同打造「三大基地」，即科學技術研究基地、科研孵化基地、科研成果產業化基地。

6月份，許家印旗下的恆大健康突然入主美國新能源汽車公司Faraday Future，正式進軍電動汽車市場，首款高端電動汽車FF91近日已完成首輛汽車的白車身組裝,並啟動整車組裝，打響進軍高科技的第一槍；

7月份，許家印訪問世界頂尖科技的前沿陣地美國哈佛大學，而此行的重要目的即推動在高科技領域與哈佛深入合作。在此之前，哈佛大學醫學院主要教學醫院——布萊根和婦女醫院與恆大共建的博鰲恆大國際醫院已於今年2月正式開業。

不難看出，許家印正把其更多的精力投在了高科技上。在地產之外，科技強國夢正成為許家印奮鬥的新戰場。

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