房租開始被爆炒，資本正在攻陷最後一道防線

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▼文七年蟬龜

北京的房租暴漲這兩天成了熱門話題。

根據鏈家的統計，2018年前7個月，北京租金指數同比上漲10.7%，而據中國房地產協會官方網站數據，同比來看，北京平均租金同比上漲21.89%。

不僅北京在漲，其他一線城市房租也在漲。7月以來，上海、深圳的租金環比漲幅分別為2.1%和3.1%，這個比例換算成年化同比的話也不低。

一線城市人多房少，房價又高聳入雲，租房是剛需中的剛需。一線城市的核心區仍然是就業機會最為集中的地方，住房仍然是稀缺資源，這個基本條件並沒有什麼太大的變化。房租隨著收入增長一起緩步上漲，是正常經濟現象。

但今年一線城市，房租的漲幅已經大幅超出居民收入增長了，就有點不正常了。

特別是北京，租金同比漲幅21.89%，讓人瞠目結舌。更詭異的是，低端房源成為漲價的重災區。

之前看到一條新聞，蛋殼和自如這兩家長租公寓巨頭天價搶房源。房東的心理價位原本只是7500元一個月，在兩者的爭奪下，居然被開到了10800元每個月。

城市租金市場化程度相對更高。因為租金以城市收入為基準的，如果收入不提高，租金很難出現大幅上漲。長租公寓的這種打法，在某種程度上，已經偏離市場需求了，他們為什麼還要這麼打呢？

據說自如之前拿下了幾十億的融資，為了開疆拓土，瘋狂砸錢，而蛋殼後來者居上，不甘落於下風，還是要拼一拼，廝殺一把。

未了提高市場佔有率，以往房屋中介都是和房東壓價，向租客抬價來拿下房子。而現在長租公寓不是這麼玩法了，直接以高價壟斷房源，再高價將房屋出租。

自從去年，北京開展清理群租房、違建房、地下室等存在安全隱患的低-端租房產品之後，以品牌公寓為代表的中高端產品迅速擴張。

長租公寓運營商，把一些中低端的租賃房源，比如城中村收購之後做升級改造。過去有可能是中低端房源，現在變成了中高端房源，所以租金有明顯的上行。

市面上常見的長租公寓品牌，通常比房東直租房源貴，同面積的單間房源的月租金大概貴500-1000元，此外，還需要加上10%的服務費用。

原來的低端房源找不到了，這樣高價的長租公寓，不租又不行。除非租客可以忍受一年一搬家，或者每天花四五個小時去擠地鐵。

房租價格上漲空間出現了，當然也就有了更大的利潤空間，資本嗅到了血腥，當然會毫不猶豫的衝進去。這就形成了房租上漲、市場寡頭圈地擴張、房租繼續上漲的惡性循環。

這裡有個問題，如此拚命高價拿房圈地，長租公寓不怕虧本嗎？長租公寓本來就是一個難盈利的生意。

其中的奧妙就在，長租公寓企業解決了融資難的問題。

國泰君安證券分析師謝皓宇指出，隨著魔方公寓ABS、自如ABS的成功發行以及新派、保利類REITs項目的成功發行，為長租公寓通過資產證券化方式融資開闢了嶄新的道路。

翻譯成白話就是，如今房屋租賃市場成為住房長效機制的一部分，國家給房屋租賃企業融資開闢了正規渠道，資本可以大舉進入，好的項目還可以打包上市。

租房是一個萬億級別的市場，目前是群雄混戰，急需規範，又有國家政策扶持，資本肯定動心。亂中取勝，唯快不破。

舉例來說，2015年1月成立的蛋殼公寓，到2018年6月已經進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州8個城市，房源規模為12萬間。

融資之後，蛋殼公寓計劃加快布局速度，2018年底目標管理30萬間公寓。這就意味著蛋殼公寓在半年時間內要拿下18萬個房間，保守估計6萬套房源。

拿了資本家的錢，不達標是萬萬不行的。北京房源這麼緊張，蛋殼公寓只能見到房子就掃了，有錢就是任性。

故事有了，規模再上去了，離上市還遠嗎？一旦上市成功，原始股東不就賺番了？這些資本，哪裡是靠租金差價來賺錢？資本一旦變現套利，才不管長租公寓企業的死活。大家各取所需，誰也不欠誰的。

所以，我認為北京這次房租暴漲，背後最直接的推手就是資本的混戰。

但最後受苦的還是那些年輕人，沒有等來房價暴跌，卻迎來了房租上漲。

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