北京的房租飛速上漲北漂的錢包光速掏空！究竟發生了什麼？

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北京租金上漲最近成了主角

近期，一篇與北京租金有關的文章出現在人們視野：作者的一位老師在北京租的房子，原來19000元／月的房租到期後，房東徑直要求上漲5000元。稍一猶豫，中介告訴他，帶看時房東又提價至28000元／月。

表面看這個漲幅確實驚人，事實上不具代表性，月租能達到2萬的水平的市場，本身就是個小眾市場。並不能反應北京整體的租金變化情況。

通過數據觀察到，在月租金處於18000元-20000元／月水平的市場份額只有0.89%，不到1%的市場佔有率。

而根據其它的報道顯示：一線城市中，北京、上海、深圳三個城市租金環比上漲，漲幅分別為2.4%，2.1%和3.1%，看起來似乎並不高，但實際感受可能有所不同。以北京為例，某房產中介反映，目前房租整體漲幅同比超過10%，特別是五環、六環附近的房子，根據面積大小，很多都是500元、1000元的往上漲。

租金的高低到底是誰決定的？

實際走訪一線的中介確實能說明問題，不管別人怎麼說，咱們要有自己的判斷。為了能更清楚的知道發生了什麼，我們找出了近五年的租金數據。

數據顯示，以2018年的7月為時間點，租金每平米均價同比上漲了21.89%。同時從五年的每平租金變化情況看，自2017年開始，房租上升的趨勢明顯！

北京整體租金確實存在一定幅度的較快上漲，可這背後的原因又是什麼？

租房市場是一個真實的需求市場，市場存在自我調節，能夠反應出供需市場的博弈和平衡。租金水平的高低，與收入水平的關聯性最強。而城市租金的高低，是城市內所有租房需求競價的結果。它的高低是由出價高的群體決定的，而不是所有群體決定，同時與個體的感受無關。不要用個人的收入水平理所當然的認為租金應該是多少。

北京的租金上漲背後的邏輯

尋找左右北京租金的具體各項因素，太過糾結細節將影響做出判斷。只從宏觀供需層面用邏輯分析推測：北京的外來人口這些年來的增長有目共睹，在需求方面，租房的動能非常旺盛,接著再看一下供應。

上圖是北京近三年來租房的供應量，很明顯從2018年以來，相對前兩年萎縮了。總人口變多，供應量減少，房租上漲就很容易理解。近期北京樓市的成交量未出現連續的反彈，在整體樓市相對未恢復正常，略有低迷的情況下，市面上用於出租房源相對往年還減少了。

描述北京漲房租的作者在文章中還提了這樣一個問題：去年以來，北京市的人口流入凈值，已經處在下降通道，而且，大量的低收入者，也被政策驅動推動離開北京。需求在減少，為什麼房租卻在增加？

這個問題不難回答，根據統計的相關數據：2017年北京常駐人口第一次出現負增長，減少了多少人吶，2.2萬人。需求減小了沒？確實減少了，但是還要看供應端，供應端也減少了。標誌性事件就是北京集中整治群租房。換句話說說，需求減少了，供應同時也在減小，甚至急劇縮小的供應量可能要遠遠大於這2.2萬人的需求量。

這是2016年的事情，當時還沒有大規模集中整治群租房，3棟樓的地下室住了有2500人，照這樣推算，類似的情況，北京只要存在30棟樓地下室便可以容納25000人。北京2017年火災之後的整治力度是空前的，因整治導致的減少的供應量，必定是遠超於2.2萬人的需求量。所以根本不是簡單的需求量減少的問題，仍是供需失衡造成的房租上漲。

以上是粗略估算的，還好最後找到了北京具體的供需數據：貝殼研究院數據顯示，北京的租賃人口800萬人，而目前的租賃房源只有350萬間，目前將近有400多萬間的缺口。很明顯，供需失衡是主要矛盾。數據面前一目了然，幻想北京減少的2.2萬人能把房租降下來，簡直是一個笑話。就好比一滴水進入了破濤洶湧的大海，連浪花都形成不了。

其他的原因：有一種看法認為，長租公寓由於惡性的競價導致房租上漲。分兩種情況討論，第一目前長租公寓在市場佔有率不高的情況下，互相爭奪房源的行為，有點像土拍，出價高者得房源，這種行為肯定會讓房租上漲。目前長租企業總的佔有率不高，影響範圍會有限。但是爭奪房源行為，會造成房主加價心態的傳播。第二是長租公寓的市場佔有率逐漸增高，租金只能越來越貴，長租企業可不是慈善組織，前期資本燒的錢；競爭虧的錢，都要收回來。怎麼收，簡單粗暴也是最好用的方法—漲房租。

租購併舉巨擘列車已緩緩啟動，人口凈流入城市租金上漲已是大勢所趨。在真正的趨勢面前，人們變得微不足道，想想怎麼適應它才是上策。對北漂來說，在趨勢面前抱怨只會浪費自己的寶貴時間，毫無意義，不如努力工作提高自己的收入，以應對房價和租金的變化。

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文章來源：美房網上海站（meifang-sh），轉載已獲得授權

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