在樓市賺來的，小心還回去
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前幾天，一場大雨，讓燥熱的北京有了立秋後的絲絲涼意。
反觀廈門，仍被高溫籠罩著，但比其高溫還火熱的是它的房價走勢。
有自媒體聞風後，一時間「廈門樓市神話打破」、「廈門樓市崩盤」的字眼兒充斥著大家的眼球。
看到這些私銀君笑而不語。
與其說它「神話被破」和「崩盤」，不如說人家是回歸理性。
相比之前，廈門樓市熱度確實有降溫，這波降溫也預示一波炒房客伺機退出的過程。
自18年以來，廈門平均樓麵價2.18萬元/平，比17年下跌近20%，比16年下跌近30%。
島內房價普遍跌了1萬元每平方米，島外跌了5000元到10000元每平方米左右。
回想以前，中介門店是門庭若市，人聲鼎沸，好幾個人搶一套房子。
如今，卻是看房的人少之又少，一個月也難成交幾套。
有朋友在中介掛賣一套六十多平房子，明碼標出議價空間很大，旁有一優質小學。
但數月以來都無人問津。
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有數據顯示，2018上半年廈門二手房共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。
其中，二手住宅共成交6465套與2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%；與2017年下半年相比，環比下跌25.42%。
從數據看，廈門樓市成交量的確下降，這意味著一向火爆的廈門樓市從賣方市場轉向了買房市場。
有人說，廈門作為準一線強二線，這次下跌為全國樓市的下跌開了道口子！
私銀君則不以為然。
今年6月28日，住建部等7部位發布整治30城房地產亂象，廈門也在其中，隨後廈門市便出台「遏制房價投機」的政策。
這是廈門下跌的政策原因，儘管政策見效快，但市場因素也不可忽略。
大家都知道，廈門近十年來樓市暴漲，但土地供應卻並沒隨之增加，商品房供大於求，價格又被炒到高點，如今加上調控，應聲而落合情合理。
從庫存去化周期數據看，今年上半年，廈門市一手住宅成交下降58.5%，周期延長為23.8個月。
有比較就有傷害，反過來看下杭州就知道，同樣是准一線，杭州的去化周期僅為2.8個月。
而房地產去化周期的合理區間在12個月—16個月之間。
這樣看，廈門的庫存積壓在准一線里非常少見。
所以杭州是典型的賣方市場，而廈門成了買方市場。
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有趣的是，兩個准一線，一個在暴漲，一個卻在暴跌。
那到底未來房價會如何呢？
對於准一線和二線，很多人持看好態度，因為有大量人口流入這些城市。
房價長期看人口，不斷流入的人口勢必對未來市場有了支撐。
再加上如今很多二線對新房限價，對二手房卻沒限制，導致嚴重的房價倒掛。
以至於新房價格要比同地段的二手房價格低20-30%。
這種情況下，一是開發商不願意開發新盤，供應減少，而是炒房客套利行為，買了新房到二手市場賣出，穩賺不賠。
所以真實房價自然上漲。
對一線來說，如今存在著不確定性。
現在一線幾乎沒什麼庫存，如果一旦因經濟下滑，財政收入下降，導致調控放鬆，供不應求之下，勢必再次上漲。
如果一切穩定向好，房地產稅如期而至，加上國家「房住不炒」、「堅決遏制房價上漲」的決心，可能「只漲不跌」的預期被破了。
再者就是穩定壓倒一切，這種「冰封」的調控將繼續下去，在不敢放鬆調控和「房產稅」的出台中反覆斟酌，繼續僵持，但這並非長久之計。
而三四線城市樓市的危險程度要遠高過一二線。
三四線城市一直都不被看好，但沒想到的是17年卻成了三四線的「黃金時代」。
但這一時代，也終將因為棚改貨幣安置政策的收縮而歸於平靜。
再加上老齡化加劇，人口不斷外流，支持其持續性上漲的因素都不具備。
試問以後誰還會來為炒房客接盤？
總體來看，中國房地產市場的最好時期已經一去不返，市場的未來和政策都會做出重大調整。
對個人而言，以房產為主的財富配置也要及時調整，不然在房地產下行時勢必會遭受重擊。
出來混遲早要還，不懂的順勢而為的人，在樓市賺來的，恐怕終將會還給樓市！
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