房子從買不起到租不起
摘要]近期，北京為首的眾多中心城市房租大幅度上漲，部分區域租金甚至在一個月內翻倍，當人們還未從高房價的彷徨中走出，不斷攀升的房租卻已經開始讓人絕望
一、綜述
我國房價受到多方調控已將大漲趨勢遏制，但房屋租賃市場卻有爆發趨勢。近期，多個城市的房租出現大幅度上漲，尤其一線城市和熱門二線城市為代表，同比漲幅多超20%，令不少租房者山呼租不起。當前房租上漲受到多方面影響，除季節性、限購政策等因素外，大肆圈地發展的長租公寓以及房租租賃機構控盤租賃市場，亦是抬高房租的元兇。
二、被操縱的租房市場
眾所周知每年的5月底到7月中旬，是租房市場的高峰期，大量應屆畢業生的租房需求，造成短期內供需失衡，推高房租，然而，今年北京的房租漲幅卻異常得高。
清華水木論壇有名為「仙翩」的網友發帖稱，其出租的天通苑的120平三居室，報價每月7500元。但是，這套房子，經由自如和蛋殼兩家房屋租賃機構的三輪抬價之後，租金暴漲3300，高達10800元，且之後每年漲2%。
對於租賃公司操縱租金一事，其實筆者於2017年出租自己的房子時就已經發現這個現象（詳見《租賃公司開始租房控制市場》）。當時，這些租賃公司還是以壓價房東，抬高房租給租客的方式賺取差價。如今，他們的操作手法已經類似於共享單車砸錢圈用戶的模式，以資本優勢提高收購價，將儘可能多的房源控制在手中，然後壓榨租客。
不僅如此，筆者預計，諸如自如、蛋殼和青客等租賃企業，在經過互相廝殺之後，還會進軍資本市場，先是幾輪融資，最後走向IPO。這種先收割用戶，後收割資本，最後收割韭菜的操作模式，在這幾年已經太常見了。
三、漲價推租賃？
我國在房地產市場有一項偉大的創造，那就是漲價去庫存。那麼，對於房屋租賃市場，是否存在著漲價推進租購併舉呢？答案是完全可以。
試想一下，當房屋租金大漲，租售比被人為推高，房東們發現其實持有房子出租也是門很好的生意。於是乎，房東們將會持有多套房屋用於收租，或者託管給租賃機構安心獲得收益。如果租售比超過5%，甚至會使得資金充裕者有意識的購買更多的房屋用於出租。
這樣的結果就是市面上可用於購買的房屋減少，而對房屋的需求卻增加。不僅如此，由於在未來長租成為主流模式，房屋的流動性得到有效控制，交易量急劇減少，房價將被成功維持在高位而不產生系統性崩盤風險。
也許，有人會說，如果這個城市的房租過高可以換個城市。事實上，這也是在計劃之內的，發展房地產長效機制，實施二次房改本身就是一次人口遷移，將核心城市中心區域形成富人區，將中產階級及低收入人群驅趕至郊區。同時，通過企業福利分房的模式，將部分居民遷移至其它城市，實現進一步人口劃分（詳見舊文《二次房改初現端倪，這是一場人口遷徙》）。相信大家聯想一下眾多二三四線城市今年的搶人才落戶政策，以及北京與上海的嚴格落戶政策，就能明白人口遷移已經開始。
近期，華為就將員工從深圳搬遷到了東莞，其條件就是為員工提供售價僅8500元/平的員工住房。
四、房地產稅
推高房屋租賃價格的還有一個重要用處，相信許多人沒有意識到，那就是稅收。
2017年8月1日，筆者在《當你還在為租售同權舉杯慶祝，我已為你默哀》一文中給大家科普過，租房其實是要交房產稅、個人所得稅甚至增值稅的，只是普遍存在偷稅漏稅而已。
筆者特意翻出了一張自己出租房子的納稅發票，上面詳細列出了稅種、稅率以及納稅額，相信大家看過之後，將會對我國的租房稅收政策有個直觀的認識（PS：增值稅的發票找不到了）。
就像營改增一樣，對於這種難以收上來的稅，決策層會換著方法收上來。個人房東與租客也許可以私下達成協議，不備案不開發票不交稅。但是，控制大量房源的房屋租賃企業能夠偷稅漏稅嗎？這個查起來就容易多了。同時，當租購併舉發展到一定階段，租客也會要求個人房東備案交稅用於獲得居住證、子女上學等用途。於是乎，曾經收不上來的稅收上來了，租金漲價之後，房地產稅、個人所得稅與增值稅也相應增加了，財政收入又一次提高了。
事實上，房屋租賃市場還能帶動眾多下游產業。房地產作為周期之母，租賃市場的深化發展，會同時帶動裝修配套行業及服務業的發展。曾經我們通過房地產開發，拉動水泥、玻璃和鋼鐵等行業，未來海量的出租房改造以及城中村改造也能起到同樣的作用。之前世界盃期間鬧笑話的華帝股份，未來會有不錯的發展，因為其生產的集成灶將會大量用於出租房，不信的話我們過幾年來看它的股價。
五、後言
推高房屋租賃價格與租售比，是發展房地產長效機制的必經之路。只有在一個行業形成賺錢效應，才能讓更多的資本流向這個行業，從而得到更好的發展。雖然對於城市中租房群體來說，這個事實比較殘酷，但與之相匹配的是可以將房價在一定程度上按住。
眾多無自有住房者一直在呼籲房地產稅儘早立法並實施，對於此，筆者真的感到很悲哀。如果近期出台房地產稅意見稿，房價特別是核心城市的房價，漲與跌暫時無法判斷，但房租終歸是要漲一漲了。房地產稅一旦開始徵收，終究會由租客來買單。不要和我說，供需關係決定租金，這種供需關係是由付得起租金的人來決定的，與一個城市房租更相關的是相應層次居民的收入情況。
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