深耕粵港澳大灣區 龍光地產上調銷售目標至700億
??在高速增長的銷售支撐下，龍光地產上調全年銷售目標至700億元，相比2017年的合約銷售額434億元，提高了266億元，增幅為61.3%。
??2018年，房地產行業面臨史上最嚴厲的「五限」調控，但仍有不少房企實現了超快速的銷售。
??深耕粵港澳大灣區的龍光地產就是一例。據公司公告顯示，龍光前7月銷售438億元，同比增長92%，已經完成66%的2018年原銷售目標。
??在中期業績發布會上，龍光管理層樂觀宣布，繼續上調2018年銷售目標至700億元。
??2019年，龍光預計銷售將達千億。龍光因此成為深圳本地房企中，有望最先進入千億俱樂部的公司。
??借著深耕粵港澳大灣區的布局優勢，龍光不僅在銷售上表現進取，還在核心利潤上有著極大的野心，未來希望進入房企核心利潤前十。
??調控下的高增長
??上半年，龍光實現合約銷售額354.7億元，同比增長83.7%，已完成全年銷售目標的54%；7月，龍光繼續發力，銷售金額達83.4億元，同比大幅增長136.8%。
??截至7月末，公司累計實現銷售額438億元，同比增長几近翻倍，在眾多房企中名列前茅。
??深耕大灣區尤其是深圳，支撐了龍光的高增長。從區域布局看，深圳區域、大灣區其他區域和南寧區域銷售佔比較高，分別為53.2%、17.0%和19.8%。
??其中，龍光上半年在深圳市的成交套數為4078套，成交套數、金額、面積居深圳市第一；南寧的成交面積和成交額居全市前三名。
??從土地儲備來看，龍光繼續看好大灣區市場。上半年公司拿下了645萬平方米土地，其中446萬平位於大灣區，佔比高達74.4%。
??作為土地儲備的重要來源，公司也積极參与城市更新，通過收併購方式在深圳、珠海、佛山等城市獲得多個城市更新項目。2018上半年，公司已孵化並轉為近期銷售的有珠海玖龍匯和佛山禪城綠島湖項目，貨值約200億元，這兩個項目從拿地到成功孵化僅用時不到1年半，均實現了快速轉化。
??龍光首席財務官賴卓斌介紹，截至目前，龍光土地貨值儲備已升至6400億元，其中粵港澳大灣區總貨值佔比81%，達5100億元，僅深圳貨值就超過1800億。
??未來，公司將繼續擴大大灣區內主要城市的市場佔有率和盈利規模。今年上半年，龍光在大灣區的商品房市場份額超3%，計劃未來5-10年內將大灣區的市場份額提高到10%，核心利潤進入全國前十位。
??在高速增長的銷售支撐下，公司上調全年銷售目標至700億元，相比2017年的合約銷售額434億元，提高了266億元，增幅為61.3%。
??下半年，公司將新推25個項目，貨值為750億，其中60%在大灣區。全年可推貨值約1306 億元，按上半年 64%去化率推算，有望超額完成銷售目標。
??據中金預計，受惠於在粵港澳大灣區充足的可售資源，龍光2019年的合約銷售額將達人民幣1000億元。
??花旗銀行預計，2018下半年及未來每年，龍光都會有相當規模的舊改項目孵化，成為新的銷售及利潤增長點。
??不過西南證券指出，龍光過於集中大灣區發展，令其面臨銷售不及預期、粵港澳大灣區調控政策升級的風險。
??對此龍光表示，為平衡區域業務布局，培育新的銷售增長點，公司已開始戰略性布局環上海一小時都市生活圈。截至目前，龍光在嘉善、吳江等地共獲取三幅地塊，未來計劃把公司在粵港澳大灣區的發展模式進一步複製至環滬城市群。
??營收與凈利待提升
??值得注意的是，與其他房企一樣，受調控政策尤其是限制簽約的影響，儘管銷售大幅增長，但龍光的結轉面積卻在下降，結轉銷售僅微增7.5%，營收增長22.4%也顯著落後於銷售。
??據招銀國際報告，上半年，龍光的結轉面積同比去年減少至74萬平方米，但平均售價上升68.1％至18，646元/平方米，因此結轉銷售額仍然實現7.5％的增長至131.7億。
??除物業銷售外，公司在期內錄得一筆10.7 億元的一級土地開發收入，同時，建築工程收入增長271％至9.7 億元。在這些因素支撐下，公司上半年總體收入才增長22.4％至152億元。
??此外，由於投資物業和金融工具公允價值變動收益減少，財務費用上升以及新增了永續債利息（8300萬元），上半年公司凈利潤37.95億元與去年同期基本持平，除去公允價值變動後的歸母核心利潤則微增至29.38億元。
??招銀國際認為，截至2018年6月底，公司已售未結轉額已達474億，按照公司指引其中262 億元將在今年下半年結轉，預計盈利增長將在下半年加速。
??賴卓斌也稱，公司上半年毛利率和核心利潤率持續增長，核心利潤率為19.4%，毛利潤率達37%。上半年凈利潤預計佔全年40%，下半年大概佔60%，意味著下半年凈利潤將提高。
??橫向來看，同樣深耕粵港澳大灣區，就上半年業績而言，龍光的盈利能力，遠超時代中國、佳兆業、中國奧園等房企。
??比如，在銷售額、核心凈利潤、毛利率上的表現，龍光分別是時代中國的1.36倍、2.49倍、1.31倍。
??龍光的盈利能力強得益於其拿地成本低。據東吳證券研報，截至2018年6月末，龍光土地儲備建面3546萬平米，平均成本僅3943元/平米。
??2018上半年，龍光通過招拍掛新獲取項目24個，總建築面積達644.61萬平米，拿地總額224.27億元，樓面均價僅為3479元/平米。
??公司的資金成本也處於較低水平。報告期內，龍光共發行6.5億美元優先票據，票面利率6.375%- 6.875%；第一次發行2億新加坡元優先票據，票面利率年息6.125%；公司加權平均借貸成本為6.0%，相比2017年的5.8％微升；凈負債比率66.3%，較2017年底下降1.6個百分點，顯示公司秉承審慎的財務管控。
??截至6月30日，龍光持有現金及銀行結餘進一步增加至人民幣276億元，相當於1年內到期債務的2倍，將有助於公司強化風險抵禦能力，把握潛在的項目併購和土地獲取機會。
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