逃得了房價，逃不了房租

作者：馬牧之

大家差不多都知道了，為什麼我們的祖先叫山頂洞人，有房有屋有房地產，才能喚起「有恆產者有恆心」來齊家，才能「以天下觀天下」治理家天下，故此，早早總結出了一套「中國房法論」。

在古代，無房的泥腿子稱足下，有房者稱閣下，有豪宅者稱殿下，有天下房地產者稱陛下。娶老婆更是以房子為標的物：大老婆為大房，小老婆為二房，三姨太為三房……無地者謂流，無房者謂氓，中國房地產則像無肩帶胸罩，一半人疑惑什麼支撐了它?另一半人在盼著它掉下去抓住機會不做流氓！

可見，我們對房地產的感情堪比大海還深，曾經生活過的房前屋後稱之謂故居，未來百年之後魂歸風水寶地稱之謂陰宅，而當下，正在生活之家或即將泊心之所，面對的不是房價，就是房租。

房價在「漲價去庫存」、「搶人大戰」等出奇狙擊下突破，「六個錢包」加槓桿一起來，用「智慧出、有大偽」的方式製造出越調控越漲的鐵律；相較於房價的動輒翻翻，房租可謂是多年來供需平衡的純粹市場經濟，但在「租售同權」新政下，資本與中介嗅出瘋漲的味道，剛需房租立刻被推到躲無可躲的牆角，房租暴漲的社會問題大有星火燎原之勢。

堅決遏制房價上漲的「瓢」被按下去了，但租賃同權的房租「葫蘆」浮起來了。年輕人買不起房，租房實現居者有其屋，如今房東賺取房價價差被遏制了，但房東漲房租的潘多拉盒子卻打開了。原來年輕的想像力在詩里、在遠方，可以出離房價泡沫的幻想，但還是不得不登上房租高高的山崗。

年輕人躲過了高房價，但躲不過高房租，「樓市在用租金暴漲懲罰不買房的人」，而房租的暴漲必然擠壓其他方面的消費，繼續擴大內需消費的這架馬車還要不要了？其實，房子不是剛需，房租才是真正的剛需，資本魔性發作強力介入純粹的房租市場，社會問題將快速加劇放大，一旦年輕人人被房租擠走之期，也是城市活力與魅力涼涼之時。

好在我們的傳統是讓矛盾化解在萌芽狀態。在8月17日晚間，北京市住建委、銀監局、金融局、稅務局等聯合集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，一致要求住房租賃企業：「不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。」

前有堅決遏制房價上漲」，後應有堅決遏制房租過快上漲才對。在本輪房租上漲過程中，中介吃差價、二房東囤房、房東漲租撕毀合同、哄趕租客等擾亂租賃市場的行為頻出，必須用法律及完善法律來「加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制」，彌補租售同權之遺漏，為租房賦予入戶、入學、就業、就醫、養老等市民化權利，雖然房租上漲是大概率事件，但應充分保障租客權益與安全感，房屋租賃市場才能得到良性發展。

他山之石，可以攻玉。對於房租上漲的管控，德國有《民法典》、《租金額度規定法》、《出租權利修改法案》等法律體系對承租人合法權益進行保護，並對一定期限內的漲幅做也做出明確的限制；美國的租賃法律規定，房東不能隨意漲房租，房租每年升幅不能超過平均工資的增加幅度和通脹幅度；房東不能輕易毀約趕走房客；房東與房客若有任何矛盾，須上法庭打官司，由法官判決誰是誰非；房東在更換新房客之前，必須將房屋修繕一新，由房東負責日常維修服務等。

應當看到，中國房地產市場已經從開發增量時代過渡到租賃存量時代，行業翹楚萬科已經將「城市配套服務商」重新進行戰略迭代定位為「城鄉建設與生活服務商」，雖然拍地、基建、賣房的固有業務猶在，但居住類及衍生類服務需求將成為新的增長點，房屋租賃市場將無疑成為房地產市場增長的新拐點。

末了，房玄齡從盛唐穿越而來，不由得嘆之曰：後知後覺者多，未雨綢繆者寡。

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