有人說房價漲了，有人說房價落了，真相呢？

大家好，我還是你們熟悉的北哥！

為了更好地為大家解讀房地產市場的最新動態，北哥決定新開這個房地產的小號，主要出於兩個原因：

第一，貿易戰如火如荼，去槓桿導致流動性枯竭，經濟下行壓力越來越大，國家一方面開始開閘放水，一方面又試圖堵住房地產市場的入水口，這種矛盾和博弈在未來一段時間會更加激烈，房地產市場在未來一段時間將成為一片高光之地，這裡的故事可能會比大家想像的更加精彩，所以北哥希望能夠以一個旁觀的角度見證這段歷史。

第二，當然也是為了對沖監管的風險，大家都知道現在的輿論環境監管很嚴，說實話的風險很高，上次被封號就是一個慘痛的教訓。所以這一次，北哥決定未雨綢繆，先準備好備胎，這樣即使一個賬號被封，大家還可以在另一個賬號上繼續看到北哥的文字。現階段這個新號主要是記錄房地產市場的最新動態，以及這些變化對我們普通人的影響，當然還北哥的最新分析解讀。

「樓市指北」是一個專註房地產投資的新號，主要關注房地產市場的最新動態，由於北哥時間有限，所以會交由我的朋友們一起打理，當然北哥還是會每周為大家解讀房地產市場的最新變化和未來趨勢。熟悉北哥的朋友都知道，在過去四年中，北哥對房地產市場的解讀幾乎全部都是準確的，比如在2014年底和2015年初積極倡導大家買房，在930和317新政出來之前又準確地預測調控政策的變化並呼籲大家冷靜，未來北哥也會力爭給大家帶來更多對房地產大勢的分析和預測（當然沒有誰的預測是100%準確的，未來的樓市變數更多），歡迎大家推薦給關心房地產和個人投資的家人和朋友們，大家一起學習，共同進步。

為了答謝大家的支持，新關注的第8名，第88名，第888名用戶每人贈送一本暢銷書——《原則》。趕快關注吧！

下文寫於一周前，但所有論斷均不過時。最新政策解讀將在下期為大家講解（原諒我剛剛休假回來，節奏還有點跟不上）。

最近，關於房價，北哥聽到了兩種截然相反的聲音。我們小區的一個鄰居說，最近房價降了，之前賣9萬多，現在只有8萬多了；而我的一個同事卻跟我說，我發現最近房價又開始漲了，我們家旁邊的中介都在問我賣不賣房子。這兩種截然相反的聲音，到底誰對誰錯呢？真實的房價是漲了還是降了呢？

在回答這個問題之前，我們先要知道我們普通人獲取房價漲跌信息的途徑有哪些。一般來說，普通人了解房價的渠道無外乎這幾種：房產中介、網上查詢、統計數據、還有道聽途說。

房產中介的銷售們最近異常活躍，我最近收到中介的電話明顯比以前增多，相信有房的朋友最近應該都沒少被騷擾，就像我的這位同事一樣。出現這種情況通常有兩種可能：一種可能是房子太搶手，他們房源不夠，必須不停地擴充房源來滿足買家需求；另一種可能是，看房買房的人少了，中介開始閑下來了，他們又有時間給你打電話（當然也是為了業績和收入）。那麼，第一種可能性大嗎？顯然沒有可能，就算是反應再遲鈍的人也知道，現在房子不好賣。那麼，第二種可能性就相當大了。從鏈家的帶看房統計數據也可以明顯看出來這個趨勢。下圖，藍色曲線表示的是帶看房的數量，今年春節以後是明顯的下滑趨勢。所以，中介們說房價漲了，只是讓你把房子掛出來賣，你要是買房客，他們可能會說，最近房價回調，正是買房的好時機。

第二種了解房價的途徑是網上查詢。北哥通過幾大房產平台查詢了一下北京二手房價近一年的走勢，大體如下：

鏈家網房價走勢圖

安居客房價走勢圖

房天下房價走勢圖

由於不同平台統計口徑和採樣標本不太一樣，所以價格也有一定的差別，但是我們還是可以很清楚地看到，北京二手房的價格目前還是處於一個相對穩定且略有回落的趨勢中，其中安居客平台的數據顯示近三個月價格略有回升，但放在過去一年來看，也是一個明顯的下行趨勢。所以從這些第三方平台的數據看，近期北京的房價是穩中有降的，大多數一線城市也類似。

第三種渠道就是官方統計數據，我們也來看一下，畢竟這是目前最權威的數據。7月17日，國家統計局發布的6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，一線城市商品住宅銷售價格總體穩定，二線城市有所上漲，三線城市上漲勢頭得到抑制。我們不去評論統計數據是否準確，但是從結論來看，跟第三方平台的數據還是比較一致的。

第四種方式是道聽途說，因為太不靠譜，我們就不舉例說明了。需要強調一下的是，現在有很多自媒體甚至是媒體，在沒有實際調查的前提下就發布一些誤導人的文章，特別是在房地產領域，不懂市場，不做調查，誇大事實，隨意揣測，甚至鼓吹陰謀論、崩潰論，大家還是要盡量遠離，以免中毒。

那麼真實的房價是什麼樣子呢？我們綜合以上途徑的數據來看，其實也是很容易得出結論的，目前以北京為代表的一線城市，房價還是比較穩定的，既沒有大漲，也沒有大跌。當然，在個別區域可能會受一些小的因素影響，比如這裡要修地鐵，那房價一定會上漲，這裡學區被調整沒了，那可能就會下跌。這個就要具體問題具體分析了。對於二三四線城市，房價在過去一段時間依然是處於上行的趨勢中，不過近期由於棚改等一系列政策的調整，上漲的勢頭正在減弱。

未來房價怎麼走？

從後台的反饋來看，大家最為關心的還是未來自己所在城市的房價會如何發展，對於投資來說是否有機會？

不知道大家是否還記得，前段時間有一張特別「神奇」的圖，說深圳近期的房價已經18連跌，而且下降勢頭「兇猛」。

大家可以看一下這張圖，看曲線的斜率，確實下跌得非常「兇猛」，甚至一眼看上去，感覺快跌沒了，但是如果你仔細看一下價格就會發現，每個月的下降的絕對值都只有幾十元，18個月的跌幅加起來，價格是從55611下降到了54185，一共也只跌了1500元，平均每個月下跌不到100元。這種情況過去一段時間在一線城市普遍存在。

整體來說，對於一線城市，北哥判斷未來短時間內，房價大概率還將保持穩定，既不會大漲也不會大跌。所以未來，如果你看到房價圍繞目前的價格小幅波動，無論是上漲一千，還是下跌八百，都不用大驚小怪，相對於整體5萬、6萬的價格來說，每月幾十、幾百的波動基本可以忽略，整體依然會比較穩定。至於這個穩定期要持續多長時間，這個要看未來的政策變化，至少從目前來看，這種走勢還會持續一段時間。而對於二三線城市，因為之前一直在漲，所以未來止漲是一定的，不僅會止漲，反轉的可能性也很大，要知道很多地區，過去一年多時間已經翻倍了，回調20%很正常，就像過去一年多北京等一線城市一樣。

那麼說到投資機會，北哥重申，目前並不是投資買房的最佳時機。這個我們在房地產專題里也說過了，目前來看沒有太大的變化，大家可以去閱讀之前房地產專題的文章。當然，具體到不同的城市和不同的人群，情況會略有不同。對於一線城市或者部分二線城市的核心區域，或者如果你是首套剛需，那麼你現在就可以買。除此之外，都不用那麼著急。

關於房地產的幾個熱點問題

以下，我簡單回答一下大家近期最為關心的幾個房地產熱點問題。

1.房產稅會不會很快出台嗎？

近期，國家統計局新聞發言人表示，要加快推進房地產稅相關政策舉措。很多人說，這是國家統計局官員第一次發表房地產稅相關的言論，說明房地產稅很快就會出台。

北哥認為，房地產稅確實是已經提上日程了，但是這個日程不會那麼快，3-5年能出台就很不錯。當然，房地產稅最厲害的不是實際收多少錢，而是對市場一種指導信號以及對投機者的一種心理威懾，更大的是一種對房價預期的影響，所以從這個角度來說，房地產稅在出台前可能會對房價產生一定的負面影響，而真正推出以後不見得能對市場造成太大的衝擊。

2.放水又來了，房價會不會暴漲？

最近有人在後台留言說，由於貿易戰以及市場流動性緊張等原因，近期央行又祭出了放水利器，房價是不是又有漲了？

北哥認為，最近市場確實缺錢，加上貿易戰形勢惡化，所以央行不得不釋放一定的流動性來穩定市場，但是房價會不會漲呢？短期不會。簡單來說，兩點原因。

第一，目前的貨幣投放依然是比較緊的，廣義貨幣增量M2目前處於個位數的歷史低位（如下圖），當然未來可能會松一點，但是比起09年30%的高位，現在差得還很遠，未來也不可能在短期內大幅提升。除了M2之外，社會融資水平也處於極低的水平，大家都融不到錢了，市場自然會流動性緊張。

第二，短期釋放的流動性，很難直接流入到房地產市場。大家都知道，目前高層的指導思想依然是「房住不炒」，這個政策短期來看不會調整，至少不會有太大的調整。而且目前去庫存的目標已經完成得差不多了，再直接刺激房地產的可能性微乎其微。另外，從資金的流向方面，國家採取了極為嚴格的管制，不論是對企業還是對個人，資金都很難流入房地產市場，這也是最近大家看到很多房企資金面緊張的原因，個人層面，貸款的高首付和高利率也是顯而易見的。

所以，從這兩個方面整體判斷，短期內不用太擔心央行放水會導致房價躥升。

3.房地產調控政策會放鬆嗎？

北哥認為，短期內不會，但是中長期看可能性很大。

國家統計局新聞發言人說，「房地產還存在一些結構性矛盾，要因城施策，精準調控。下一步一方面要進一步加強和完善宏觀調控，同時，從供給側進一步發力，包括加快推進房地產稅相關政策舉措，實現多主體供給、多渠道保障，加快推進租售同權等一系列配套政策的落實」。這番發言表明，房地產調控短期內依然不會放鬆。

但是中長期來看，房地產不可能永遠調控下去，現在很多二三線城市已經堅持不下去了，所以今年上半年才會出現很多變相放鬆的搶人政策。未來不僅是二三線城市，一線城市也有可能出現局部和結構性的調控放鬆，至於具體怎麼放，要看各方博弈，北哥無法準確預測。但是北哥提醒一下大家，在部分地區，如果政策出現放鬆，可能就是上車的好時機，所以大家要及時關注未來自己所在城市的房地產政策調整。特別是之前我們提過的一些房價不高但未來又具有發展潛力的區域，只要放鬆，就可以出手，比如：北京周邊的固安、燕郊等地區，北哥認為目前的價格已經很有優勢了。

注意：這個賬號可以留言，關於房地產，大家有任何問題，歡迎留言溝通交流。

最後再重申一下：這是一個專註房地產投資的新號，主要關注房地產市場的最新動態，由於北哥時間有限，所以會交由我的朋友們一起打理，當然北哥還是會每周為大家解讀房地產市場的最新變化和未來趨勢。熟悉北哥的朋友都知道，在過去四年中，北哥對房地產市場的解讀幾乎全部都是準確的，未來北哥也會力爭給大家帶來更多對房地產大勢的分析和預測，歡迎大家推薦給關心房地產和個人投資的家人和朋友們，大家一起學習，共同進步。

為了答謝大家的支持，新關注的第8名，第88名，第888名用戶每人贈送一本暢銷書——《原則》。趕快關注吧！

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