房租為何漲這麼快 都說是長租公寓ABS產品推動

來源：券商中國

資本介入「炒高」一線城市租金，成了這兩天的熱門話題，以鏈家自如、蛋殼等為代表的長租公寓是否推高房租引發爭議。

券商中國記者注意到，近日，除了魔方、自如之外，來自第三方運營商的長租公寓ABS（資產證券化）又添一單。住房租賃火了之後，長租公寓ABS產品也多了起來，簡言之就是，房企、房產中介或運營商以公寓產權、預期租金或租房貸款作為底層資產，在市場上公開募資的一種相對低成本融資方式。

8月7日，蛋殼公寓全國首單分散式長租公寓租金收益權公募ABS、發行規模2.035億。記者統計上述三家公寓的ABS優先順序發行利率發現，利率水平已從2017年1月的4.8%漲至今年2月份的最高6.75%，這也意味著，近一年多來，在融資端，快速擴張的長租公寓對資金需求不小、且融資成本漲幅明顯。

又一起公寓運營商ABS，擬募資2億元

蛋殼公寓是2015年初成立的「互聯網+房地產+金融」模式長租公寓運營商，第三方數據顯示，至今三年多時間，已進入北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、武漢、南京8地市場，管理超過17萬間公寓。官方稱其已為國內最大獨立品牌長租公寓運營商。

記者了解到，這款全國首單分散式長租公寓租金收益權公募ABS——「天風-蛋殼公寓信託受益權資產支持專項計劃」已設立，發行規模為2.035億元，產品期限為3年，將於近期在上海證券交易所正式掛牌。海銀財富研究院分析師徐聰告訴記者，「這是國內分散式長租公寓領域首單真正意義上的租金收益權ABS，底層資產還款來源為入池物業的租金差額，也即是，公寓向租客收取的租金收入與需向委託業主支付的租金之差。」

在徐聰看來，這項ABS產品有以下三個特點：

一、一線城市物業：入池物業均為位於北京、上海等一線城市的長租公寓，租金水平穩健、出租率高，因而租金收入較為穩定；

二、AAA外部增信：中合中小企業融資擔保股份有限公司（主體評級AAA） 對該計劃優先順序本息兌付承擔不可撤銷的連帶責任保證，進一步降低了本計劃的還本付息風險；

三、優先順序產品評級為AAA：中誠信國際信用評級有限責任公司評定優先順序產品債項評級為AAA，為國內ABS最高評級，流通性強。

根據目前市場上獲批情況，目前長租公寓ABS主要分為三種模式：輕資產模式偏好的租金收益權ABS模式、重資產模式偏好的CMBS模式和類REITs模式。

後兩種模式的資產證券化產品的原始權益人（「發起人」），以房地產商居多、認購方以國有大行等金融機構為主。

比如2017年10月11日國內首單長租公寓資產類REITs產品正式「破冰」後，保利、招商蛇口、旭輝和龍湖等房企紛紛介入，5家企業總計392.7億元融資計劃獲批。而輕資產模式主體，一般為第三方獨立運營商或者是房地產中介，不直接建設或持有公寓產權，通過集中式或分散式收取物業、進行裝修改造後，再通過互聯網信息化平台出租。

急擴張、募資忙？長租公寓融資成本漲幅明顯

「競爭激烈，規模擴張，就要搶房子，就要錢，要資本加持。」徐聰認為類似自如、魔方、蛋殼這類運營商，急於募資的行為不難理解，國內租售比較低，即使不像房地產商的類REITs產品募資自建物業，而是從房東手裡收來物業產權、並斥資改造、再搭建信息化平台，發力線上線下出租，哪個環節都需要錢，前期投入不小。

「長租市場競爭激烈，運營商們要規模擴張，就要搶房源，這就需要錢來支持。」徐聰認為類似自如、魔方、蛋殼這類運營商，急於募資的行為不難理解，因為國內租售比相對較低，這就決定了租房房源較為短缺，所以，即使是實力強的房地產商，也需要發行類REITs產品募資新建公寓物業；更不用說實力稍弱的運營商，需要從房東手裡收來物業產權、並斥資改造、再搭建信息化平台，發力線上線下出租。這些哪個環節都需要錢，企業前期投入不小。

剛剛宣布募資2億元ABS計劃的蛋殼公寓，在今年早些時候，已連續三個月內對外公布兩輪總計1.7億美金融資。

2017年1月，註冊地在南京的魔方公寓就首發了「魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃」，上海證券交易所掛牌；募集資金總額為3.5億元、優先順序佔比9成、優先順序發行利率在4.8%至5.4%之間；半年後，有鏈家、京東等巨頭加持的長租公寓品牌自如同樣開啟了ABS項目進行公募融資。2017年8月，該項「中信證券—自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃」，發行規模為5億元，其中4.55億元優先順序票面利率為5.39%；緊接著在今年2月份，再發一款ABS產品自如2號，計劃募資3億元，這時，利率水平達到了6.29%~6.75%。

能從租客那裡獲得持續穩定的房租收入，是長租公寓ABS產品發行的關鍵。上述三家公司的資產支持計劃書顯示，魔方是以該公寓未來三年的租金收入作為底層資產募資；自如兩款產品的底層資產均是自如租金分期營收賬款（即自如引入的京東白條分期房租收入）；而蛋殼公寓的底層資產為入池物業的租金差額，也即是，公寓向租客收取的租金收入與需向委託業主支付的租金之差。

西南證券測算，這類非自持產權式的長租公寓的費效比在第三年將維持穩定低水平；而運營毛利率從第三年開始，將維持在91%的高水平。

不過，北京德恆（深圳）律師事務所曾詩琴做過專門分析，輕資產模式運營的長租公寓，跟租客簽的租賃合同一般是一年左右，租期較短；而ABS產品出於成本、融資期限等考慮，一般期限較長，因此租金收入一般無法直接作為基礎資產，所以交易結構上一般會涉及信託受益權；而且相比類REITs這類發行主體資信較高，獨立運營商的長租公寓ABS往往需要第三方擔保公司擔保、獲得較高的外部增信，除了需要支付額外成本，還伴隨著諸如租金收入穩定性等高要求的反擔保措施。

從認購情況看，市場對長租公寓ABS產品認可度相對較高。「對於合法合規的標準化產品，市場關心的問題只有兩個：風險和收益。」徐聰介紹，ABS產品發行除了受市場錢緊、流動性影響；具體到長租公寓來看，風險主要在租金波動、違約退租、空置、現金流預測偏差等，可以通過擔保和反擔保等結構設計規避、降低風險，更何況，「最近有一些現象是，房租租金漲得很快」。

長租+金融越快，租金上漲越快？

這兩天，一些第三方機構統計，一線城市尤其是北京今年7月份單平米月租金環比上漲2.2%；部分漲幅較大區域甚至達到環比漲幅分別為10.5%和10.7%；引發了市場上對高房租的大討論。

有分析師斥責部分中介公司行為不良，提前囤積了區域房源，然後製造環比恐慌上漲數據誤導市場；不過，也有人質疑，資本介入導致房租上漲。全國連鎖房屋經紀機構「我愛我家」研究院院長鬍景暉直言，今年房租暴漲最主要原因就是以自如、蛋殼為代表的被資本推動的長租公寓運營商，爭搶房源、高價收房、重裝修，繼續違規的N 1出租，「以高出市場20%到40%的價格在收購，導致售（租）房成本直接上升了。」

政策紅利激勵，加上新增流動人口和大學畢業生等租賃群體大增、中商產業研究院預計到2020年租金成交總額將達到2萬億元，租賃人口達到2億；多方加持之下，長租公寓引來了資本競逐，品牌房企、國有資本、房地產中介、資產管理背景公司及創業公司紛紛加入。在業內人士看來，激烈競爭之下，長租公寓+金融產品的創新是發展的必然。

除了融資渠道創新，租房業務引入金融產品創新的也不在少數。

記者曾走訪上海多區域的長租公寓市場就發現，「以租還貸」的房租分期貸款業務，類似於一款基於租房場景的消費信貸產品，非常普遍。「八成以上租客會選擇分期。」上海青客公寓浦東新區一位業務員告訴記者，租客跟銀行或第三方互金平台簽約、辦理分期「租房貸」，銀行一次性給租房平台結算租金，租客不需要首次交租就「押一付三」、只是按要求每月向銀行打款付房租，以此提升租客產品體驗。

「除了看到『資本搶房子、抬高租金』，還應該看到，租房市場正在發生的趨勢。」徐聰認為，在當前租售並舉形勢下，相比國外，我國的租房市場和服務上還處在精細化管理運營體系的建設初期；不少還是租客與房東、各類中介「散戶化」交易，而從零散的散租到長租規模化運營階段，萬科等品牌開放商、還有獨立運營商都在做嘗試，這意味著今後市場上，資本參與空間還很大。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！