北京房租暴漲引恐慌 誰才是「幕後黑手」？

近期，北京的房屋租戶普遍反映所住的小區存在房租暴漲現象，引起了許多在京租房族的恐慌。多家機構發布的數據顯示，北京住房租金正處在上升通道。北京租賃市場存在房源短缺、供應總量少、供應結構失衡等問題，此外租賃中介機構搶房哄抬房租的消息也引發熱議。

北京小區圖。（圖源：中物聯）

8月17日，北京住建委就住房租賃企業哄抬租金搶佔房源問題，約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。同時嚴查哄抬租金擾亂市場的行為。

1. 自如蛋殼爭搶房源 資本運作房租「水漲船高」

房地產業內人士表示，租房作為剛需，從去年末開始，資本逐漸進入長租公寓市場，這也加劇了行業競爭，多數長租公寓都存在利用融資「搶房」的情況。

值得一提的是，繼8月17日發表部分長租公寓推高房租的言論之後，我愛我家副總裁、我愛我家集團研究院院長鬍景暉在朋友圈發布辭職信，強調因這一事件觸及公司利益而「被迫」辭職，引起輿論嘩然。

胡景暉接受《僑報》記者專訪時表示，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲，長租公寓企業一味滿足資本市場的胃口，現在發展嚴重跑偏了。

北京租房市場火爆（圖源：手機搜狐）

「在資本的要挾下，長租公寓以各類名由裝修房屋、提供全套服務來上漲房租，這對於租戶來說是不必要的。」胡景暉表示，在資本運作的環境下，房屋租賃公司想攫取更多的利益，只有整體的提供一些「不必要」的服務。

此外，除了長租公寓搶房導致房租價格上漲外，胡景暉總結的原因還包括，年初北京地下室等違規建築拆遷導致大量低端二手房源減少，7月大學生畢業租房需求旺盛，也是導致房租上漲的主要原因。

「違背市場規律的運營必將受到市場的懲罰。」胡景暉對《僑報》表示，現在上海已經有長租公寓機構在資金方面出現問題，胡景暉預言，如果市場上各大機構仍然像現在這樣不理性地發展下去，今明兩年將會成為大批長租公寓死亡之年。一旦大規模的長租公寓資金鏈出現斷裂，將會出現業主驅趕承租人的情況，幾百上千萬人將無家可歸，後果比P2P爆雷更為嚴重。

北京中原地產市場總監張大偉也表示，隨著越來越多的資本進入長租公寓市場，將中低端租賃房源改造成中高端，事實上拉高了租金價格。建立租購併舉的住房制度不僅是房地產長效調控的政策之一，穩定租賃關係，賦予租房者更多的權利，也可以避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求。但是目前，隨著很多資金無序進入租賃市場，而又沒有一家企業能摸索出直接盈利的可能性，便形成了漲價衝動。

2. 90後租房開支占工資近六成 畢業生直呼「住不起」

北京市統計局數據顯示，2017年全市居民人均可支配收入為5萬7230元，比上年增長8.9%。即月人均可支配收入為4769元。另據58同城和趕集網發布的報告，2017年北京人均月租金為2795元，同比上漲14%。按照上述兩數據粗略計算，北京租房者的房租收入比，已驚人地超過58.6%。

北京畢業生租房壓力大（圖源：鳳凰網）

據我愛我家集團研究院發布報告顯示，90後租房佔比整體上是逐步擴大的，雖然7月份80後佔比上升、90後佔比下降，但綜合6月份以來數據來看，暑期畢業季的90後佔比已經達到歷史最大，90後佔比正在逐步趕超80後。

相對於工作幾年的上班族來說，剛畢業的大學生來「北漂」面臨的租房的壓力無疑更嚴峻。據中國國際技術智力合作公司發布的數據，2017年本科畢業生起薪平均水平4854元，其中北京本科生為5200元。另據《2017年應屆生租房價格報告》，84.2%的應屆畢業生需要租房，北京應屆生租房開支佔到月均工資收入的67%。

胡景暉表示，在租客群體方面，90後正逐步取代80後成為市場主力。首先，在普租市場上，90後佔比不斷提高，二者的差距正在逐步縮小；其次，在公寓運營市場上，90後的佔比已經超過四成，近乎五成，佔比早已超過80後。

「過去一些年，我一直在提建議幫助大學生解決租房問題，可是始終沒有執行。」胡景暉向《僑報》介紹，現在目前各中介機構為大學生提供貸款或者分期的方式解決住房資金問題，但這些都是治標不治本的方法。他提倡，公司平台應該為剛畢業的大學生減免一些租金，來分擔青年群體經濟上的壓力。與此同時，政府部門也應該制定相應的政策來保障大學生住房。

對於90後群體，胡景暉認為他們在租賃市場呈現多種特徵。一是多元化，他們思維活躍，追求個性，對服務品質要求高，對服務內容要求廣；二是流動性大，當前一、二線城市之間的差異在縮小，很多90後在「北上廣深」更主要的是租房，買房、創業則更願意回老家或二、三線城市，所以未來一線城市的租賃會更活躍，二線城市的買賣可能會更活躍。

3. 供不應求是主因 中介：今天不交錢明天就沒房

根據貝殼研究院相關數據顯示，今年前7個月，北京市場平均租金為86.4元/平方米/月，略高於去年同期水平，7月租金環比漲幅為2.6%。剔除不可比因素，今年前7個月，租金指數同比上漲10.7%。我愛我家研究院統計數據則顯示，今年前7個月，北京房屋租賃市場交易總量較去年前7個月增長14.4%。

北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥表示，據不完全統計，目前北京有超過800萬人租房居住，但租賃住房供應只有160萬套左右，租賃住房總量不足，大量流動人口租住在城中村，供需關係緊張，租金呈持續穩步上漲勢頭。

北京房租暴漲（圖源：房天下）

同時，治理群租和清理違建減少了低價租賃房的數量，特別是去年「11·18大火」以來，對地下室、群租房等違法租房的查處力度加大，減少了大量的低租金違建住房。

貝殼研究院數據顯示，今年以來，北京市中心城六區租賃成交佔比保持在2017年以來高位，六、七月份這一佔比明顯上升，7月達到了76%，是2017年以來的次高值。貝殼研究院分析認為，從2017年末開始外圍城區不符合居住要求的違規建築、群租房等被清理，導致需求向內城轉移，中心城區租賃物業單價較高，從而帶動全市平均租金的上漲。

《僑報》記者走訪調查發現，同一個小區自如房租比直租的房租平均高出1000元左右，小區中介稱自如公寓在裝修上的確比普通房源差不了太多，而且存在APP的圖片和實際情況不符。在租金上，自如公寓還要收取10%左右的服務費以用來清潔、維修。

面臨七、八月租房高峰期，大部分人在面對中介推薦和長租公寓時，由於擔心其餘房源不安全或者遭遇「黑中介」，一部分人會直接在APP預定長租公寓，問及原因在於即使貴了一些，但是價格透明，不會額外收取費用。

家住朝陽區通州的王女士告訴《僑報》，在租房的時候看了很多房，一些價格適中的房子都存在隔斷的情況，三居室通常住了五戶，這讓王女士難以接受。而對於4000-5000元（人民幣）每月的房間，條件會好一些，中介要求當天交定金，因為很快就會有其他人來看房。

一位中介公司工作人員告訴《僑報》，現在每天都要帶5至6組不同客戶看房，房源新掛出來，幾天就會迎來十幾組看房客戶。該工作人員介紹，一位租客當時沒在北京，沒有實地看房，僅憑描述就把房源簽下了，理由是擔心7月到北京後，已經沒有心儀的房源。好房源難找，差房間不願意入住，這是困擾租戶的普遍問題。

和碩機構首席分析師郭毅認為，北京正執行嚴格的限房限購政策，然而從實際居住需求來看，包括在本地工作的人，每年都會相應增長。這部分人如果不具備購房資格，或者不具備購房支付能力，只能選擇租住。限購房政策使房屋買賣交易需求沒有得到較好釋放，從而轉移至房屋租賃市場，即租賃市場新增較多租客需求量造成房租上漲。

4. 租房市場價格不透明 「跟風」漲價趨勢明顯

經常幫朋友找房子的陳毅（化名）向《僑報》表示，在網上發布低價房源吸睛，當租客打電話諮詢時便稱房子早沒了，然後把價格較貴的房子推薦給租客。

陳毅向記者透露，有中介直接跟他說：「好的房源已經被大中介壟斷，儘可能屏蔽房東信息，而很多小中介則從大中介手裡代理房源，加價賺錢做寄生的『螞蟥』」。

北京租房市場火爆（圖源：房天下）

由於大部分房源都掌握在中介和平台手中，租戶很難通過自己找到房主直接簽約，更多的還是要通過所謂「二房東」、「三房東」。記者發現，早幾年還可以在58同城、趕集網等平台上找到的房東出租房屋信息，現在已經很少見到。記者隨機撥打了三個標註「個人房源」的出租房聯繫電話，發現兩個是中介代理，一個是二房東。

沒有房東的直接聯繫方式，通過中介就意味著要多付一個月的房租作為中介費。陳毅表示，不同的中介公司收費項目也是五花八門，清潔費、物業費通常比普通小區住戶多收兩倍以上，連鑰匙費、安保費甚至都要幾百元。

《中國房地產報》指出，房屋租賃市場具有更多的福利屬性，房租穩定是民生穩定和社會穩定的重要基礎。房租大幅上漲，讓很多中低收入者無法繼續生活，傷害的是居住權的公平性，傷害的是一座城市的競爭活力與階層的多樣性。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從長遠看，中介哄抬房租讓租賃市場陷入了惡性循環。市場出現上漲後，中介瞅準時機哄抬房租，由於中介手中有某一區域或某一小區里的大批合同，也就帶動不少房源上漲房租。

他認為，當前租賃市場短期內的重點在於加大房源供給，但也需考慮市場存在的諸多問題。「尤其是近期部分租賃市場行情上升時，租金哄抬的現象，表面是委託代理，其實是兩頭簽合同，通過套取差價來獲利。這種行為若不及時整治，對租房市場的穩定會有更大影響。」

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！