房租再不漲，房價勢必要崩盤！
文/楊國英
每次講真話，註定都要被人罵！
扯起道德的大旗，肯定能獲得頌揚聲一片——比如，房價漲，痛罵一下高房價，房租漲，痛罵一下高房租。但是，然並卵，有用嗎？
沒用，扯旗者，或許還能彰顯一下道德優越感，而鼓掌頌揚者，在片刻的麻痹之後，痛苦只會隨之而來。
北京、以及其他一二線城市的房租急速上漲，最近成了大新聞，並經由胡景暉的離職糾紛（原『我愛我家』的副總裁），一下子，更增添了高房租的悲情色彩。
資本只有利害，而沒有對錯，哪裡存在套利的空間，資本就會往哪裡去。要論對錯，錯的只有資源的配置、以及制度的滯後。當然，有人會說，在住宅租賃市場上，新生的資本力量——長租公寓，如果他們壟斷市場呢？客觀地講，小範圍、小區域是有可能的，但是，不要說，整個北京的住宅租賃市場，就說1/10的海淀區住宅租賃市場，沒有上千億，也是絕對無法壟斷的。
所以，對一些關切民生的市場現象，我們可以批判，但是，靶心一定要瞄準，要研究其背後的市場邏輯——如果你一味深陷在道德邏輯的框架里，你非但無法解決自己的問題，反而會因道德邏輯誤判了趨勢，繼而一誤再誤誤一生——房價就是最為典型的。
還是討論房租的問題，其實，對今年一二線城市房租的上漲，不，其實應該叫做「被漲」，我還是有預見性的，並在6月4號寫過《財富大局已定，房租漲，房價穩，匯率跌！》。如果你讀過這篇文章，並付諸行動與房主鎖定個兩年協議，這要是北京的兩居室的話，差不多能給你省下四、五萬塊元。
今年一二線城市的房租猛漲，普遍大漲20%以上，所謂資本力量的作惡，充其量也僅是幫手而已，主導力量其實是市場，政策主導之下的市場。
01
對比全球主要城市，我們的租金回報率
不是低，而是超低的。
具體看下圖：
（2018全球城市租金回報率）
我們的一二線城市，住宅的租金回報率僅僅2%上下，這是遠遠低於世界水平的（中位線在5%左右），無論是紐約、倫敦、東京這些發達國家的城市，還是曼谷、胡志明、金邊這樣的發展中國家的城市，他們的租金回報率，均遠遠高於我們的一二線城市。
我個人是有切身感觸的，也因此過去大半年，三四次調研東南亞樓市，別的不說，單說說柬埔塞的金邊，人家的租金水平相當於我們的北上廣深，但是，房價呢，卻僅相當於我們的三四線城市、甚至我家鄉縣城的水平。
02
租金回報率過低，房租會不會補漲？
當然會補漲！
過去20年，我國的房價漲幅，過於超前於房租的上漲，這其實是不正常的。而這種不正常，主要源於土地市場的行政控制，我們國家的大城市，有沒有充足的土地？不是沒有，而是太多了。
遺憾的是，我們的一二線城市，尤其是一線城市，每年的土地供應指標，都是擠牙膏式的一點點，土地市場的飢餓營銷效果是有了，地價是賣高了，房價也因此推高了。
但是呢，住宅市場的供需，因此失衡了，嚴重失衡了，需求的多，供給的少，再加上各大城市大拆違建——房租不補漲，才是怪事呢。
03
房租再不漲，房價勢必要崩盤！
過去20年，我們的房地產市場，其實沒有投資一說，只有炒房一說——因為，從投資的角度看，買房是超級不划算的，2%左右的租金回報率，減去5%左右的資金成本，這完全是一筆虧本的買賣。
炒房，炒的是，預期有人高位接盤，確實，在過去20年，在特色性的土地市場之下，大凡炒房的人，都賺錢了，因為土地市場行政控制嘛，一二線城市的樓市，在人口向大城市持續湧入之下，變得永遠供不應求嘛。
但是，沒有永遠不變的周期，無論是經濟大周期，還是樓市小周期——在過去四五年，2015年我鼓勵大家積極擁抱一線城市和強二線城市的房產；2016年下半年開始，我鼓勵大家擁抱重慶、成都、長沙等二線城市的房產；而從2017年底開始，除了剛需，我不再鼓勵大家購入國內任何城市的房產——這猶如火中取栗，得不償失，道理我就不細說了，以前的文章都寫過。
我們要記住，當下不僅是樓市小周期的轉折點，而且是中國經濟大周期的轉折點，兩相疊加，房價更是要穩，不能漲更不能跌，這是核心政策訴求，房價不穩，無論是大漲或者大跌，中國經濟都要地動山搖。
而房價要穩，除了限價、限制流動性之外，更重要的是，房租必須要大漲。我年初的判斷是，3年內，一二線城市的房租要普漲50%以上，否則，在缺乏流動性、缺少接盤俠之下，僅憑2%左右的租金回報率，根本無法對沖資金成本，這種情況只要持續兩年以上，我們的樓市是要徹底崩盤的！
房價要穩，樓市不能崩盤，所以，房租大漲了！
（註：有些觀點，不便說透，大家上一點高度，去想問題，就能想通了。）
