裝修保證金：物業管理立法中繞不開的難題

資料顯示，截至2014年底，佛山市約有住宅小區1700個，其中新建近1300個商品房項目均已引入物業服務企業進行管理，在實施了物業管理的住宅小區中，54%組建了業委會，位居全省前列。

物業管理是一項牽動千家萬戶、事關居民切身利益的民生工作，也是創建和諧社區、建設法治佛山的重要環節。佛山市物業管理區域已經步入社會化、市場化、專業化的軌道，但是物業管理活動中也遭遇一些障礙，需要立法解決。

一方面，業主的維權意識不斷增強，呼喚著基層社會治理的創新。居民希望對所居住區域的房屋維修、保潔、保綠、保安等管理事項有知情權、參與權，希望自己在小區中的合法權益能夠得到很好的保護，這成為一種普遍趨勢。另一方面，物業矛盾逐漸成為社區治理中的突出問題，需要新的治理模式予以應對。隨著住房商品化的推進，物業服務企業、業委會、業主各方之間的矛盾呈現多發性、複雜性等特點。業主想用最少的錢享受最好的服務，物業服務企業追求企業利潤最大化，由此引發的物業管理問題紛繁複雜，牽涉其中的各方都有強烈的維權追責、矛盾調解需求，物業管理成為新的天下第一難。

隨著廣大業主對物業服務需求的不斷提高，物業服務糾紛也呈上升趨勢，服務能力不足、質量不高、物業服務覆蓋面、物業費收繳率普遍偏低等問題日益突出，物業管理中出現了一些新情況、新問題。現行國家和廣東省物業管理法律規範較為原則性，雖然有一定的指導功能，但是遠遠不能滿足物業管理活動發展的客觀需要。因此，佛山市物業管理立法，是填補現有物業管理法律漏洞的重要舉措，也是解決物業行業發展的熱點難點問題的重要舉措，可以促進業主自治和社區管理有機統一。

佛山市物業立法應當適應市民訴求，有佛山特色，特別是大處著眼小處著手。2018年7月31日，佛山日報刊登了題為《從裝修保證金看物業公司的「管」與「服」》的文章，其中提出了物業管理中的一個重要問題：裝修保證金，相信業主大都對此有所接觸。

運用法律搜索專業軟體搜索，全國共有13608件與裝修保證金有關的案件，涉及到刑事、民事和行政等三大訴訟領域。在佛山區域內，相關案件共96件，據不完全檢索，佛山法院判決物業管理公司返還裝修保證金的12件。裝修保證金的性質以及法律規制是各地物業立法中不容迴避的難題。

首先是裝修保證金是否應當收取的難題。《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》　以及《物業收費管理辦法》　等相關法律法規及規章中並沒有關於收取裝修保證金的明確規定。事實上根據上述法律法規及規章的規定，物業的服務、管理應當遵守法律、法規和規章的規定，不能損害公共利益和他人的合法權益，物業收費也要按照物業服務合同約定並遵循合理、公開原則，政府相關職能部門應履行監督管理職責。另外，根據《物業管理條例》　第五十三條和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》　第十五條、第十七條的規定，物業服務企業僅有對房屋裝修禁止行為和注意事項的事前告知和事後向有關部門報告的義務。從一般法理上看，法無明文規定不得限制公民權利，不得賦予民眾義務。因此物業公司無權收取該項費用。

另一方面，廣東省的部門規範性文件對裝修保證金有所涉及。廣東省物價局在1999年8月13日發布的《關於規範駐穗中央、省屬企業物業管理服務有關收費問題的通知》（粵價[1999]220號)中明確：對裝修保證金，多層住宅可預收最高不超過800元／戶；　高層住宅可預收最高不超過1500元／戶；　多層寫字樓、商場(鋪)可預收最高不超過1500元／戶(50平方米以內)，超過部分可加收15元／平方米；高層寫字樓、商場(鋪)最高可預收不超過3000元／戶(50平方米以內)，超過部分可加收30元／平方米。在業主(用戶)裝修完工後，經物業管理公司和業主(用戶)共同檢查驗收，沒有損壞公共部位、設備設施的，裝修保證金應於檢查合格之日起15個工作日內退還業主(用戶)。業主在入住時以書面形式明確不進行裝修的不得收取此項費用。

時光如流水，一晃近20年過去了。目前該規定是否仍然有效？在專業法律網站上搜索，顯示有效，但經反覆查找在廣東省物價局2002年4月25日《關於公布省物價局規範性文件及其他政策措施清理結果的通知》（粵價[2002]141號）第330項中該文件已經明令廢止。這樣看來，有些專業網站也不靠譜。可以明確，在廣東省區域內收取裝修保證金自2002年起就是缺少法律法規依據的，也是標準的亂收費。可怕的是，這麼多年我們的物業管理公司一直在依據這份本已廢止的文件在收費，我們作為業主也蒙在鼓裡，因為收費有人告訴你，停止收費沒人會告訴你聽。

更值得關注的是，要堅決反對把裝修保證金當成違法保證金。目前，由於部分物管不負責任，部分業主不遵守物業管理公約，裝修保證金竟然異化成違法裝修保證金的情形，業主交了保證金後，物業公司不管不問，對業主的違法裝修裝飾行為視作不見，甚至有些乾脆持鼓勵的態度，然後以沒收該保證金了事。將物業管理的向有關監管部門的報告權變成了自肥的行政處罰權，把一個商事主體異化成了執罰機構，而業主則樂享其成，以錢換罰，造成物業管理範圍內違法建設滋生，嚴重影響了治理秩序。這是物業立法中必須要明令禁止的行為。

一個裝修保證金的小問題，反映了物業管理立法的難與煩。也從側面說明了佛山物業立法的必要性，地方立法必須理順政府、居委會、開發商、業主、物業服務企業等多個主體之間的關係，明確行政權力的邊界，促進多元治理體系的發展，要做到「既不越位，也不缺位」。要借鑒外地的先進立法經驗，按照「政府監管、市場主導、社會參與、居民自治、法治保障」的指導思想，將小區物業管理與居民自治管理緊密結合，形成齊抓共管的合力。

法律是治國之重器，良法是善治之前提。期待佛山市民積极參与到物業立法中來，民主立法、科學立法、依法立法，給佛山立一部市民歡迎、社會認可、市場接受的物業良法。

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