印出來的全球樓市或將墜落，美國樓市或正在醞釀一場新的次貸危機

儘管上一次金融危機是美國樓市次貸危機發酵，並由美國擴散至多個經濟體的金融惡果，但投機客們似乎早已忘卻了危機，10年以來，恰好利用了美聯儲QE帶動下多個央行貨幣超發和低息的特點，瘋狂囤積全世界的房產。然而，山雨欲來風滿樓，在美聯儲開啟縮表和美元升息，關閉放水閘門後，美聯儲等印出來的全球樓市或正在迎來高房價墜落的時刻,美國樓市或也正在醞釀一場新的次貸危機。

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最新數據顯示，金融危機爆發10年後，美國房價又回到高位。但美國全國房地產經紀商協會近日公布的報告顯示，2017年4月至2018年3月，而面向國際買家的房屋銷量同比下降21%。這說明在美國各種「優先」舉措的影響之下，全球投資者對美國樓市的購房熱度正在銳減，這樣一來，美國多個城市高漲的房價在缺乏熱錢資金的支撐下，可進入下跌通道。

以紐約樓市為例，我們近期提及，房地產經紀公司Douglas Elliman的數據顯示，今年第二季度紐約曼哈頓區的購房人數較去年同期減少17%至2629套，這也創下2009年全球經濟衰退以來第二季度的最低成交量。同時，二季度曼哈頓房屋庫存共6985套，同比上升10.7%，為2011年以來二季度的最大值。彭博援引Brown Harris Stevens近期發布的一份報告稱，今年二季度，曼哈頓的二手公寓正以五年以來最大的折扣售出。上東區（Upper East Side）三居室銷售價格中位數較上年同期暴跌16%，至307.5萬美元。

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還有一個重要的因素是投資者在美國樓市投資也正面臨來自於美元加息的壓力。自2015年底美聯儲結束QE印鈔之後，目前已累積加息7次，根據多方預測，美聯儲鷹派舉措或將持續至2020年，美元最終的利息可能接近於4%的水平。這就意味著大量投機客在美國的購房成本將額外激增。而在美國實體經濟未來預期並不樂觀的美國市場，這無形是一個預警信號。要知道，許多海外投資者在美國購房的目的是為了在房價升高以後出售變現，實現財富跳增。當然也有一部分人是為了子女的教育。

比如，紐約沃博格地產的多蘿西·施拉格表示，包括中國投資者在內的很多亞洲買家對曼哈頓上東城也感興趣，原因是那裡有很多學校。而另一位房地產經紀人喬丹·巴赫金說，上東城又被稱為「錦衣華服人家的社區」，非常受尋求安全投資機會的外國買家喜歡。不過根據本文前面提及的海外買家購房力度銳減之後，過去那些已被投資的房產或正在迎來降價潮。也有分析師認為，隨著美元持續加息和房價或見頂，類似於10年前的次貸危機或正在美國市場醞釀。畢竟，過去許多年裡，靠各種形式借款購房的全球投資者太多了。

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次級按揭貸款（subprime mortgage loan）是針對於信用和償債能力來界定的，在美國樓市和金融領域，銀行通常不會將那些信用良好，有足夠清晰償還能力，已支付一定安全比例首付款購房者的按揭行為劃分為「次貸」；而失業次數較多，信用被質疑，甚至無法支付最低首付款的購房者，通過一些渠道得到了按揭放款，則被明確為次貸。人們習慣於把美國上一次次貸危機歸咎於雷曼兄弟的破產，往往忽略了次貸危機中，破產的還有不計其數藉助於次貸的全球炒房客。（完）

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