大數據報告，棚改安置的錢少了，三四線樓市將如何？

編者按：本文來自微信公眾號「90度地產」（ID:dc90du)，作者：艾普大數據，原標題：《大數據報告 | 棚改安置的錢少了，三四線樓市是浮誇還是涼涼？》，36氪經授權轉載。

和一線、二線樓市相比，三四線樓市是沉默的大多數。直到2016年三四線房價開始快速上漲，媒體的聚光燈才照到這裡。在棚改貨幣化安置、地方去庫存、一二線限購等因素的綜合作用下，2017年三四線樓市持續升溫，風頭甚至蓋過了一線、二線樓市。

三四線樓市關注熱力/遷徙圖

隨著時間的推移，情況正在發生變化。特別是今年6月底，國開行要把棚改審批的權力收到總行的新聞被廣泛報道後，引發了強烈反響。雖然國開行否認了「棚改」全面「叫停」的傳聞，但還是收回了地方審批放款許可權。這是一個明確的信號：能通過棚改進入三四線的錢，會越來越少。

圍繞這一變化展開的三四線樓市前景的討論，越發激烈。樂觀派認為，當前三四線樓市需求的釋放有其大背景，在相當長一段時間還會持續；悲觀派則認為，三四線城市是沒有未來的，除了留一套房自住，其他的還是及早出手為妙。

中老年大叔的主場，關注價格提檔5000元

誰在關注三四線樓市？艾普大數據對三四線的購房人群做了新一輪畫像。畫像顯示，三四線的潛在購房客主要是36-55歲、月可支配收入4000-6000元的中老年大叔。他們正處在年富力強的時期，有一定積蓄和消費能力，且推測有很大一部分是為了子女的婚房未雨綢繆。

三四線潛在購房客性別佔比

三四線潛在購房客年齡佔比

三四線潛在購房客月可支配收入佔比

從房源來看，三四線購房者高達92.54%的人關注的是新房，關注二手房的比例不足10%。這是因為三四線城市的人口流向以溢出為主，大部分居民已經有房，新房市場供應充足，多數還未到達發展存量市場的階段。從價格來看，1萬-1.5萬元區間關注度最高，而在2017年11月，關注度最高的價格區間還是5千-1萬元；從戶型來看，兩居最受歡迎，三居次之，主要需求還是居住；從面積段來看，70-90平米最受歡迎，50-70平米次之，在總價購買力不變的情況下，單價上漲，是導致這一局面的元兇。

三四線潛在購房客關注房源類型佔比

三四線潛在購房客關注價格區間佔比

三四線潛在購房客關注戶型佔比

三四線潛在購房客關注面積段佔比

棚改貨幣化安置退潮，三四線真實的購買力如何？

在百餘個三四線城市中，關注度最高的有哪些？艾普大數據分析結果顯示，三四線熱門關注城市TOP10中，5個分布在長三角地區，3個分布在珠三角地區，其他地區僅廊坊、合肥兩個城市入圍。

三四線熱門關注城市TOP10

對比2017年11月發布的三四線樓市熱度榜，可以看到長三角的樓市影響力在持續擴大，壟斷關注榜三甲、城市佔比達到半數。隨著城市群概念的清晰和壯大，未來人群的聚集效應將更加明顯，特別是經濟發達、就業機會較多、生活水平較高的長三角、珠三角、京津冀地區。

來自克而瑞百座三四線城市的市場調研結果顯示，在三四線購房的人群當中，本地客群平均佔比超8成，僅19.9%的客戶來自外地。本地客戶購房最為積極的區域是華東區域，本地客群佔比85.9%，高出平均值近6個百分點。吸引外地購房投資客最多的區域是華南，外地客群佔比接近3成，高出平均值9個百分點。

全國7大區域百城購房者來源地佔比

數據來源：克而瑞研究中心

從購房者住宅擁有情況來看，多達74%的購房者僅擁有1-2套住宅，擁有3套及以上住宅的人群佔比不足3成。這說明大多數購房者還處在剛需或者置換階段，主力需求並非投資。其中，華北和西北的客戶剛性需求最旺盛，華南和東北的客戶投資意識最強。

全國7大區域百城購房者擁有住宅

（備註：套數指購買後擁有幾套）

數據來源：克而瑞研究中心

克而瑞百城調研數據顯示，超8成項目接待過貨幣化安置客戶，約半數項目有10%的客戶為貨幣化安置客戶。華東、西北和華中地區，對棚改貨幣化的依賴相對重一些。業內有觀點認為，隨著庫存規模下降、地方債務壓力增加，貨幣化安置政策逐漸退潮將是大方向。屆時，這些項目的成交將或多或少受到衝擊。

全國7大區域百城貨幣化安置購房者分布

數據來源：克而瑞研究中心

割韭菜效應下，三四線樓市能火多久？

價格方面，從國家統計局公布的70個大中城市房價指數來看，2017年7月之後，三四線城市的房價漲幅長期跑贏70城平均值，遠超一線和二線城市。 最新公布的7月70城房價指數顯示，在一線、二線新房環比漲幅回落的情況下，三四線城市的漲幅仍略有擴大。

圖片來自網路

成交方面，來自上海易居房地產研究院的報告顯示，2018年年初至5月15日，一線和二線城市累計成交面積同比分別下降41%和6%，三四線城市累計成交面積同比上升13%。在其重點監測的75個典型城市中，三四線城市的新房成交佔比約為37%，仍有著舉足輕重的地位。

土地供應方面，三四線城市也是逆市而行。中原地產研究中心統計數據顯示，前8月有20個三四線城市土地出讓金超過了200億，50個三四線城市超過百億，且在土地頻繁流拍的背景下，三四線城市土地溢價率同比保持平穩，沒有出現下降。

近年來，大型房企的拿地重點正在向三四線城市下沉。以擁有「三四線城市之王」稱號的碧桂園為例，據其2017年財報估算，公司近58%的銷售來源於三四線城市。中梁地產、保利地產等，也都成為重點布局三四線品牌房企的代表。

不過，隨著三四線城市去庫存利好的逐漸褪去，這些房企的銷售壓力也隨之提升，轉型勢在必行。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，三四線城市在購房方面存在一定程度的「割韭菜效應」，即房地產市場需求釋放是沒有持續性的。市場容量有限，需求也有限，三四線樓市房價的這把火還能少多久？確實需要打個問號。

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