長租房房租漲價背後 暗喜的都是哪些人？
一線城市的房屋租金正在飛速上漲，據中信證券，2018年7月以北上廣深為代表的一線城市房租增速處於過去五年高位，尤其在過去一年來，其平均租金漲幅達到20%。
繼買不起房之後，許多年輕人開始抱怨租不起房了。但是另一方面，潘石屹卻表示：其實租金再翻一番，做長租房市場依然虧本，這是不賺錢的生意。
房租整體上漲究竟是什麼原因造成的？長租房市場真如潘石屹所說是虧本生意？房租上漲又會帶動哪些產業的發展？在成都，又有哪些變化正在發生？
不管漲不漲都難受
房租升高的直接原因就是房子不夠了，從近年來看，房源減少的主要原因是對棚戶區、群租房的改造。但同時，隨著各地人才戰略落地，具有競爭力的城市中不斷湧入具有大量租房需求的群體。
這種供需方面的變化，成為長租公寓漲價的內因。除此之外，長租公寓市場特性也決定了此次漲價是不得已而為之。
虎哥詢問了兩家長租房公寓品牌創始人，兩位均表示：「此次漲價屬於正常現象，租金調控需要結合整體市場情況來看。」
FUNX青年社區創始人趙飛認為漲價是正常現象，每年都會漲，而且目前處於旺季。虎哥也發現，租金上漲對於長租公寓來說更多是一種不得已為之的行為，事實上長租房租金變化還受到房產市場、經濟情況、房東預期等眾多因素的影響。
「租金是跟隨市場來漲價的，只要城市人口有流入、通貨膨脹繼續，那麼漲價就是必然事件，不必太過驚慌。」趙飛向虎哥表示。
由於長租公寓是拿業主的房子進行裝修再出租，隨著出城市房價不斷攀升，業主自然會要求長租公寓品牌提供更高的回報率，這就迫使長租公寓漲租金得以滿足業主需求。
另一方面，隨著大額融資的長租公寓進入成都市場大規模拿房，給業主的收房出價均高於原有市場價，在一定程度上也助長了市場房租上漲預期。因此長租公寓目前正面臨者業主、同行、普通租客三方的壓力。
根植於本地的長租公寓品牌優客逸家便面臨著一些問題，創始人劉翔向虎哥表示：業主對房屋出租價格產生過高預期，實際給優客逸家的經營帶來了一定困擾。租房者的可支配收入增長是有限的，不可能承受太快的租金上漲。企業如果迎合業主的過高預期非理性高價收房，就會陷入經營困境。
漲還是不漲？漲了租客不滿意、不漲了業主不滿意，這就是目前長租公寓品牌面臨的問題。
長租公寓要善於自我經營
對於租端壟斷市場哄抬租金的觀點，趙飛表示質疑：「在現在交通情況下客戶選房都是在1個小時交通圈內，誰能壟斷1個小時交通圈內所有的房源？不可能。」
但同時他認為土地政策才是目前局面的根本原因：本來城市租金上漲會導致拿地開發租賃地產有利可圖，這在歐美行得通，但是在我國是行不通的，原因就是土地壟斷。「如果說土地財政是中國幾十年經濟奇蹟般發展的根本動力之一的話，那麼這就是我們要承受的代價。」
即便如此，一些長租公寓品牌已經在能力範圍內進行了改變。
比如優客逸家自今年以來，主動避開非理性競爭放慢了增速，只拿符合市場合理價格的房子。待市場調節機制發揮作用，業主對房屋出租價格預期回歸理性後，再視情況發展。
此外在賦能方面，優客逸家會向業主尤其是國有住房租賃公司等機構業主輸出租賃運營需要的產品、流量、管理系統和供應鏈等自身有明顯優勢的能力，增加盈利的增長點。
「根據真實業務數據統計，優客逸家成都區域的房子在過去三年幾乎是沒漲過租的，單間每月租金三年內平均上漲幅度不超過20元，整體漲幅不足0.3%。」劉翔表示。同時，趙飛與劉翔也都認為成都不會出現大規模的租金上漲狀況，但長期來看平穩上漲是無法避免的。
租金上漲帶來的機會
當房價與租金齊頭並進之時，與房產相關的家裝行業正在悄然發生變化：傳統家裝市場正在向智能家裝過渡。
在7月底於成都舉行的「未來智能化商業峰會成都站」中，塗鴉智能董事長兼總裁陳燎表示非常看好智能家居嫁接到家裝市場，由於經常跟傳統家裝行業接觸，他認為當下這個行業的利潤率太薄了。
「當下家裝行業的利潤率基本在5%-8%，一般裝修20萬的房子，家裝公司能拿到1萬塊左右就不錯了。」拋去人力成本後就寥寥無幾，於是各類家裝公司正在尋求新的贏利點。同時在政策上，成都到2022年全市只賣成品房，清水房成為歷史。
在這個基礎上，為了增加房子的售賣價值，越來越多的房地產商開始找智能家居廠商提供整屋的解決方案。「全國排名前20名的地產品牌基本都在往智能家居行業去拓展。」在那次會議上，陳燎這樣表示。
四川省智聯萬居信息技術服務有限公司便是其中一家，其正在為中鐵、盛唐等房地產公司提供總計一萬多戶的整屋智能家居解決方案。當然，智聯萬居的客戶中也有不少長短租公寓品牌。
智聯萬居創始人鄧翔向虎哥表示：「目前每年在長短租公寓的智能化改造方面，就有30萬間的量級。目前智聯萬居已經在為某長租公寓品牌做智能化的方案，大概10萬戶左右一年。」
不過據了解，目前長租房市場對於智能化需求主要集中在智能門鎖、智能抄表這兩塊應用。「這兩塊基本不怎麼賺錢，但卻是所有公寓品牌都需要的功能，比如有了遠程抄氣表電錶，這樣就省去服務人員上門的精力。」
劉翔也表示，從運營企業提升效率控制成本，以及滿足消費者不斷提升的居住體驗需求角度出發，智能家居的引入也確實是會帶來正向影響。優客逸家一直在大力發展智能家居，從遠控智能門鎖到智能電錶、智能開關等，已經在運營房屋中廣泛應用，後續將持續加大投入。
整個中國物聯網規模，預計在2020年將達到1.5萬億元，可以說智能時代已經是肉眼可見的風口了。可以想見嫁接於居住場景下的智能化市場，在未來會成為每個城市居民的標配。
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