澳洲房價連續7個月下跌？但是好的土地卻逐年增值

在關閉海外人士貸款，增加印花稅，限制海外人士購買二手房之後澳洲的房價到底還是出現了下跌。據澳洲房地產網報導，房地產諮詢公司CoreLogic最新的Hedonic Home Value Index 房屋價值指數顯示，墨爾本住房價格6月份下降了0.4％ ，已是連續第七個月下降。據《時代報》報道，由於銀行信貸緊縮及明年利率上升預期，ANZ銀行集團預測悉尼與墨爾本雙城房價將均較高點時下降10%左右。

每當這種時候總是有很多人跳出來說房價有可能下行，也有一些開發商會說只是短暫的調整。我們作為買家，其實最應該看的是之前澳洲房價為什麼會漲幅較快，之前的漲幅較大的條件有哪些，而這些條件現在還具備不具備；一般房市的發展模式會越來越成熟，當地政府對房子的調控能力也會越來越完善，因為漲幅較大或者跌幅較大都會引起經濟的波動。

拿墨爾本舉例，之前的房價漲幅較大的條件：

1.人口。根據澳大利亞統計局（ABS）對於2016-17財年的人口分析，墨爾本的凈人口增長值達到了125,000，2.7%的增長率領先於澳洲其他所有首府城市。而墨爾本人口的增長趨勢現在依舊沒有改變的。

2.利率。當時維持在較低的水平，而今年有了加息的預期。

3.貸款。之前是允許海外人貸款的，而現在已經關閉了。

4.印花稅。當地政府開始調控房價後，對海外買家徵收12.5%的印花稅。

5.不限購。之前海外買家和當地買家可以購買同樣的物業，限購之後海外買家只能買期房，新房，空地，而不能買二手房。

其實仔細看這個限購的條款，其中海外人士能夠購買空地這一條對海外買家非常有利！大家都知道投資澳洲房產主要靠土地的增值！而購買好的地段的土地增值空間非常大，墨爾本主要地區土地價格漲幅及銷量據RPM Research調查顯示,以400平方米的土地為例,大墨爾本地區在過去的三年里年增長達到了25%,兩年增長更是高達41%!其中墨爾本西南區熱門地區Point Cook、Tarneit,年增長都達到了26%~30%。遠東南區Clyde North年漲幅也達到了36%。

GalaxyhomeGroup的調研數據表示現在已經到了最佳的購買土地的時機。像我們之前去墨爾本看過的好些20-30萬的地塊，今年再問還是漲了，而且漲幅很大。購買土地之後買家有充分的時間找建築商來蓋房子。這樣做的好處：1.節省印花稅。我給大家算筆賬，海外人在墨爾本買新房或者期房繳納12.5%的印花稅，就是說一年房價要漲12.5%才能不虧錢；而直接買地蓋房子假設土地價值45萬澳元，房屋造價為45萬澳元，買家只需支付45萬土地價值的印花稅（建造部分無需繳納印花稅）。2.前期投入少。買地建房只需較少的初期投入，並且可以分期付款，對於買家而言，準備資金的時間就比較充足。3.可自選戶型。

在購買完土地之後就可以找建築商蓋房子，在找建築商方面其實要考慮的東西就相對多一些，這裡主要說一下房屋框架問題。我們之前去墨爾本的時候看過很多總價五六十萬的房子，大多是木頭框架，很容易遭蟲害，而且年代久了維護起來成本也高，而輕鋼結構的房子不僅沒有蟲害擔憂，而且更結實，舒適度還更好，在澳洲用輕鋼來建造房屋已經是非常普遍的了。

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