我愛我家18年老臣胡景暉「被迫」離職，牽出長租公寓資本一出好戲
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長租公寓平台究竟是不是近期房租暴漲背後的推手。
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來源/每日經濟新聞（nbdnews）、鳳凰網財經、網易財經、騰訊深、虎嗅網
碩大的白色背景牆，鮮紅的地毯，一把黑色摺疊椅。19日中午，風暴中心的胡景輝一個人坐在台上情緒激動，再次向在場的眾多媒體表達了自己對近期房租市場暴漲的觀點。
三天前，時任我愛我家副總裁的胡景暉關於房租飛漲的言論，將矛頭直指長租公寓蛋殼、自如，瞬時掀起國內房產中介市場的巨大風浪。
8月17日，針對近期一線城市房租大幅度上漲，胡景暉在電話會議中對媒體表示，除了供給、需求、季節的因素外，資本大幅度進入長租公寓也是推高價格的主要原因之一，他認為以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格導致租金暴漲。
胡景暉稱，一旦大規模的長租公寓資金鏈出現斷裂，將會出現業主驅趕承租人的情況，後果嚴重。
出人意料，一天後，胡景暉即在朋友圈宣布從我愛我家離職，而原因則是因為一通電話被公司奪權。「之所以被供職了十八年的我愛我家切割，原因是鏈家董事長左暉兩次給我愛我家集團董事長兼CEO謝勇打電話，說你能不能管一下胡景暉，如果你管不住，鏈家將全面和我愛我家在輿論上開戰。」
一番火藥味十足的言論把左暉、謝勇兩位房產中介行業大佬也拉入輿論風波。
對此，謝勇保持了沉默，但這番言論卻迅速遭到了鏈家董事長左暉的否認，「我以人格擔保，從來沒有主動聯繫過謝勇，絕對沒有說過威脅我愛我家的話。誰說我說了這種話，我可以和他對峙。」
胡景暉的離職內幕演繹成一場羅生門，但風波並沒有就此停止。核心話題在於：長租公寓平台究竟是不是近期房租暴漲背後的推手？
1
房租暴漲
據國家統計局的最新數據顯示，我國目前在籍人口為 13.83 億人，其中 2017 年的流動人口規模近 2.5 億，而以租住私房作為居住模式的人數佔到流動人口的 67.3%。
數據顯示，過去一年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。我愛我家集團研究院統計顯示：
2018年前7個月，北京租房租賃市場交易總量同比增長14.4%。在價格上，7月份，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月份上漲2.9%。
一般說，30%是房租收入比的「黃金分割」點，超過這一比例，其他消費的空間就會被大大壓縮，人們的生活幸福感就會明顯下降。
針對近期媒體關於個別住房租賃企業哄抬租金搶佔房源的報道，北京市住建委高度重視，聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門於8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。
並明確要求住房租賃企業：
不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。一經查實，將從嚴處罰、聯合懲戒。
2
長租公寓不「背鍋」？
17日電話會議後，針對胡景暉的觀點，我愛我家隨即發表聲明：
據騰訊《深網》，蛋殼公寓執行董事長沈博陽否認了長租公寓在通過價格戰的方式攪亂市場。他表示，「從商業模式的角度講，長租不是贏者通吃的行業，而且客單價極高，沒人打得起價格戰，拼的是效率和服務。」
自如CEO熊林發給《深網》的回應也表示，不存在參與市場不良競爭、哄抬房價的行為。熊林發文稱，自如對於收房價、出房價、配置成本等，從產品設計、運營規則、系統設置都有明確的管理。同時，熊林還表示六年來自如客戶端的價格漲幅遠低於市場整體漲幅。
而國務院發展研究中心研究員劉衛民表示：我覺得這一輪房租上漲，有多種因素，但不容迴避的一個因素是資本介入。不管是風投也好，一些社會資本也好，他們在選擇投資標的的時候，經常會講頭部效應，只投這個行業里的前幾位。這樣一種投資行為或者說投資模式，會造成一些企業在擴張速度方面，在市場化房源搜集方面，用力過猛。
更主要的是我們在前期租賃市場發展的不完善，造成了對優質房源稀缺性的供應，一些大城市特別是年輕人，他們需要這些優質的租賃房源，而在我們過去的租賃市場裡面恰恰缺的就是這些優質房源。
其實有形無形中，長租公寓品牌的崛起對租房市場的租住形態和市場價格都有著影響，它們就算不是主觀上的主導者，也在一定程度上起到了助推作用。
《財經雜誌》文章《北京房租飛漲之謎》中，就有中原地產首席分析師張大偉認為，當前北京大量房源在中介手中，中介改造成公寓後再出租，以二房東身份獲得差價，「中介資本進入的是存量改造，存量改造本身並不新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。對於這些資本來說，這種輕資產模式很容易出現局部區域壟斷。」
文中，恆大研究院副院長夏磊也指出，長租公寓參與方為了競爭市場份額，瘋狂地融資、搶佔房源、搶佔市場份額，爭取房租的定價權，「資本急切想從燒錢模式進入到賺錢模式，房租上漲是必然結果」。
3
燒錢的長租公寓
雖然行業前景可期，但市場參與者光想靠租金就把成本收回來顯然不現實。8月19日，地產大佬潘石屹就在一場論壇上指出，「不到1%的租金回報，租房的價格再翻一番還是虧本的。」
「以下我的這段話有可能要火。現有的情況下我不建議去做長租公寓，原因很簡單，就是你一定會有銀行貸款，你如果是從銀行貸款來的利息，按照銀行的基準利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，你把款貸過來建成公寓，你租出去，你的回報率最高超不過1%，租房的價格再翻一番還是虧本的。」
燒錢模式一直在持續，但「賺錢」這件事已經成為長租公寓品牌發展路上的攔路虎。
持有同樣觀點的還有新城控股高級副總裁歐陽捷，他對媒體直言，「目前看不到長租公寓的盈利模式。」
根據他的測算，按照租賃的方式運營，上海住宅市場的投資回報率只有1%左右。如果未來5年租金翻一番的話，投資回報率也僅為3%到4%，無法覆蓋租金成本。況且指望租金大幅上漲本身就不現實。
品牌們急切想要通過一門難以盈利的生意賺到錢，於是壓縮房屋成本，用最快的速度完成房屋裝修和出租，提高房價到高於市場平均水平......都會自然而然變成市場的「正常操作」。
如此，不管是北京房租飛漲問題，背後避不開的，就是長租公寓的市場亂象。只是對自如等品牌來說，「賠本」也沒賺上吆喝，這可不是一筆划算的生意。
自我造血功能不足，長租公寓正能靠外部輸血不斷融資。蜂鳥屋統計數據顯示，截至5月31日，分散式品牌公寓TOP10（自如、優客逸家、蛋殼公寓、青客公寓、愛上租、魔飛公寓等），總融資金融約為75.792億元；而集中式品牌公寓TOP10（魔方公寓、V領地、安歆公寓、灣流國際等）融資總額約為71.15億元。
一旦融資不暢，後果便是資金鏈斷裂，公司倒閉。有媒體通過對2017年以來「陣亡」的11家知名長租公寓品牌的研究發現，有9家是由於資金鏈斷裂、經營不善而造成，這一方面反映出運營能力對於長租公寓運營商的重要性，另一方面也說明，在盈利能力不足、難以形成穩定現金流的情況下，很多長租公寓品牌仍然高度依賴融資。
到目前為止，尚未有長租公寓品牌宣布整體盈利，相反，根據《白皮書》的統計，截至目前全國公寓門店關店率達到3.6%。
可嘆的是，與此同時，資本還在為這個市場叫好。
房租上漲，對這些中介平台和長租公寓品牌來說可謂天大的利好。今天，房租租賃板塊大漲逾2.5%，其中，市北高新、三六五網漲停，我愛我家漲2.17%。
周一 / 晴
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