長租公寓推動房租上漲？對啊

「聽說你們蛋殼牛逼了啊，自如給多少都加300？」

「沒有沒有，就是渠道費多點，自如給300，蛋殼給1000。」

——記2018年長租公寓大戰。

上周五，8月17號，我愛我家的副總裁胡景輝「炮轟」自如和蛋殼惡意哄抬房租上漲，事件發酵後宣布辭職。

作為一個曾經的業內人士，我一直想為老東家說點什麼：

房租瘋漲真的是靠中介和長租公寓企業推動的嗎？

01

北京的房租是從什麼時候開始瘋漲的？

是2017年的11月18日之後——西紅門聚福緣公寓火災事故。

這一把火造成了19死8傷，導致了北京當即開始了「清理違建公寓」的行動——整個北京，所有違建公寓住戶清空，給多長時間？三天。

據不完全統計，3天時間，離京的打工者就多達35萬人。

突然暴漲的租房需求導致西紅門周邊房租一夜翻倍，且原來可以季付甚至月付的房子，都以半年付為起步。

而在此次事件之前，自如平台在西紅門有著上百間空置超過30天的房源。

在本次事件發生後，所有空置房源被無家可歸的打工者們在一周內清空。

隨著拆公寓、清地下室、拆隔斷的各項工作展開，北京的房租暴漲正式開始。

02

長租公寓的市場是怎麼發展起來的？

分兩方。

租戶

很多人都會有被小中介坑、被房東坑的經歷：不退押金，東西損壞不修還要額外扣錢，合同期內亂漲房租，私自換鎖扔行李等等。

而想要維權，就要付出漫長的時間奔波各處，且不說證據不足或不予受理的情況，即便是受理，維權成功，少則三個月，多則一年多，就為了要回2000塊錢的、本就該屬於自己的押金，投入和回報完全不成正比。

除此之外，虛假房源騙取帶看費，低價假房騙來租高價房，屋內破破爛爛傢具家電都配不齊等狀況也讓越來越多的租房者望而卻步。

於是，成體系、成規模、系統化、流程化的長租公寓企業進場後，受到了極大的歡迎（以自如為例）：

簡裝修，配置全新的空調、冰箱、微波爐、床、書桌等，減少了租戶自己的一次性配置成本。

標準簽約：簽約期內房租不變，若公寓方違約會提前一個月告知租戶並賠償一個月房租作為違約金。

保潔維修：合租兩周一次公區保潔，整租一月一次全屋保潔，免費；

傢具家電損壞，報修第二天上門維修，非人為原因免費。

標準流程，正常租約到期退押金，無人為惡意損壞物品自如承擔維修費用，水電費等其他費用精確到小數點後兩位。

無條件協助辦理各種居住證等證件。

總結一下：我租了個房子，東西壞了有人修，不用擔心合同期內亂漲房租，不用擔心被突然趕走，不找理由扣押金，還有人可以解答我生活上的各種問題。

唯一的缺點就是租金比市場價貴10%，還得多交一份服務費。

同時，出租方的企業量級足夠大，在維護形象需求的驅動下，租戶的相應維權成本就會越低。這也從另一方面解決了維權難的問題。

那我當然選自如了。

房東

很多房東會有這樣的經歷：找租戶難，找守規矩愛惜房子的租戶更難；

租戶要求越來越高，要裝修，要冰箱，要彩電，要沙發；

東西壞了還得我修，屁大點事就找我，房租也得我一遍遍催，萬一中途退租了我還得再找好半天新租戶，萬一把家給我住廢了人跑了損失都沒人賠。

於是，自如告訴業主：房子我給你裝修，傢具家電我給你配齊，你只需要把房子租給我用3-5年，到期這些東西都是你的，還你之前我還把所有損壞給你修了，保潔給你做了。

除此之外，找租戶你不用管，維修你不用管，你就坐家裡收錢就行，房子空不空跟你沒關係，只是你的租金可能會比市場價稍微低點。

總結一下：我出租了個房子，東西壞了有人修，不用擔心合同期內拖延，不用擔心租戶突然搬走，有損壞會有人賠付，還有人不定期告訴我房子的現狀。

唯一的缺點就是租金比市場價低點，每年還有一個月的空置期。

那我給自如得了，省心。

03

拆違建、清地下室、拆隔斷都沒有問題，畢竟是為了租住安全。

問題是手法過於粗暴，給的緩衝時間太短。

而給這麼短時間，原因恰恰是以前給的時間太長。

西紅門事件算是一個導火索，讓官方終於下定決心一次性解決問題，也給了一個動手的理由。

那麼問題在哪？

我給很多人和很多事洗過地，唯獨在自如17年開始玩命漲價這件事上，我還真洗不動。

其實我最意外的不是自如和蛋殼的漲價，而是都已經漲了將近1年了，這個事才真正地發酵出來，且沒有完全放大。

早在2017年的9月份的自如季度會議上，就已經定下了「不惜一切代價」收夠100萬間的目標，北京的城市經理甚至說出了「阻礙自如發展者，格殺勿論」這樣的話。

同期的蛋殼、相寓也是卯足了勁「收房」，17年中旬，北京通州果園站，一個18平米左右的帶陽台主卧，也就是1500左右，到了18年初直接漲到了2400。

其實我很理解胡景輝的心態：我愛我家在曾經是全北京，乃至全中國最大的中介，佔有半數以上的買賣和租賃市場，結果出來個鏈家把買賣搶走了就算了，還自己生了個兒子把租賃搶走了。

要是我可能罵得更狠。

關鍵問題是，誰都可以罵自如、罵蛋殼，唯獨你，我愛我家沒資格罵：

什麼虛假房源帶看費、兩手合同賺差價，你們可是祖宗。

04

從前，大家都在抨擊中介哄抬房價，如果沒有中介房價就不會漲這麼快。

這話確實說的沒問題，但問題在於：中介是市場發展到一定規模後，必然產生的物種。即便沒有我愛我家，也有我愛誰家；即便沒有鏈家，也有鐵家。

由於中介將信息集中發布出來，你才發現：哇哦，我想20萬賣的房子，樓上二狗賣了150萬，那我得報個160萬。

去中介報價的時候中介也會建議：「姐，您這房子報170萬吧，倒是也有談判的空間。」

你一琢磨：「對，倒是還能降10萬，肯定好賣，這小夥子真不錯。」

等真正談價了：「我就能降1000，你愛買不買。」

最終成交價168萬。

樓上二狗虧得哭了三天。

小區均價又被抬高了。

隨後繼續循環。

理性點說，中介為房價上漲做了30%的貢獻，那70%更多還是供求關係導致的。

不理性點說，中介為了掙更多中介費，所以哄抬房價上漲。

這都沒問題，只要能保證成交量，房價漲到一千萬一平，中介都餓不死。

我們再看現在挨罵的長租公寓：

業主：「這房子我想租5000。」

自如：「這房子我最多給您4800，再高就虧錢了。」

「4900，最低了。」

「要不這樣，您多給我15天空置期，我幫您申請一下4900。」

這就是17年中旬往前自如、蛋殼的普遍狀況：壓價，要空置期，為了賺錢。

因為那會兒北京的房租，在表面上看已經達到天花板了。

現在回頭看，是因為還有大量便宜的房子（2000以下的單間），大家還有得等待和選擇。

為什麼突然開始瘋狂了呢？

我查了一下數據：

2015年，北京拆了1500萬㎡的違建；

這個數字在2016年翻倍到了2979萬㎡；

在17年又翻了一倍，達到5985萬㎡。

18年目標4000萬㎡。

可以預見，在北漂數量不變（甚至還在增加），整體居住空間越來越小的情況下：

誰佔據的市場份額高，誰就有唯一定價權。

換句話說，只要沒有了低價的選擇，沒有其他選擇的北漂們自然會住進高價房。

「那我不租自如/蛋殼的房不就行了？」

你覺得上圖這個6300收兩居的小區業主，還有幾個人會按照6000以下的價格出租呢。

「我租給你5800不如給自如呢。」

「您這戶型也就值4000啊。」

「那我還是給蛋殼吧，他們比自如還高。」

05

房價是最好的避孕藥。

看著房價，兒啊，哪怕你爹買不起房，等你爹能掙大錢，租整套的時候也會考慮跟你見面的。

房租是最好的避孕套。

看著房租，兒啊，還是別見面了，你爹連自己都養不起了。

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