京華租房軼聞錄
本文轉自微信公眾號：央行觀察（ID：YANGHANGGUANCHA），作者：南軻子 。虎嗅網獲授權轉載。
真相之所以難以被接受是因為謊言聽起來更美好。
——達·芬奇密碼
從南二環內到北五環外，小斐在與房租上漲曲線賽跑。
原本他不必如此。
出身於神州大地上早先星羅棋布的小私營企業主家庭，小斐曾經有著優渥的成長環境，遠赴澳洲留學並作為「接班人」培養。然而，由於在產業升級的激烈競爭中敗下陣來，家裡工廠一夕停產，小斐也只得坐上進京的高鐵，惶惶然在這座超大城市裡尋找未來。
然而他來晚了。
2017年7月，市場消化完「317新政」前最後一波購房需求，悄然拉開了租房上行的序幕。如同那個世人皆知的比喻，小斐只是在房租逐月、逐地「溫和」增長下認慫，一路向北，直到北五環。
一、「自然」的增長
來北京之前，書本告訴小斐國家的中心是天安門。
來北京之後，現實告訴小斐宇宙的中心是北五環。
雖然屢被網路神曲和段子抹黑刷屏，然而，自西二旗迄望京東，代表著過去數年國家最奪目經濟成就的互聯網產業帶就在北五環悄然成形，周邊的房價也令人目瞪口呆地實現了早年間「北五環十萬見」的預言。
這一切已經與小斐沒有關係，即使如他的家庭，也很難掏出幾百萬來供他買一套房子，不僅是錢的事兒，觀念上也接受不了。
但這一切還與小斐有關，因為他還要租房住，替買過房的人還債買單。
當然享受不起真正十萬一平的「豪宅」，小斐選擇了被稱作「亞洲最大社區」的天通苑落腳，那時那地一如既往地低調與尋常，任誰也無法猜到日後的租房市場輿論波瀾竟從這裡颳起。
為了省心，也為了居住體驗，90後的小斐沒有經歷他前輩們千夫所指的黑中介、二房東，而是直接住進了某大牌中介自營的租房項目，過程很順利、中介很專業、房東人也很nice，就是房東臨別前的那句話讓他彆扭：
「我這是變相補貼你住房哦」。
房東說，這是一套500萬的房子，500萬擱銀行買「保本」理財，最低也是年化4%也就是一年20萬的收入，相當於每月1.6萬左右，「而這房總共只收你們6千，我是一月補貼你們1萬」。
小斐愕然。雖然乾的就是會計師，也知道這套算術表面上沒有問題，但還是不能認同房東的這個說法——「去年還4000呢，漲價還有理了」，另一屋的小言也忍不住嘟囔。然而市場是殘酷的，在經歷過2016年—2017年房價的快速上漲後，這座城市原本就很低的租售比更是滑落到了不足2%（可以比照日本約6%），房價上漲時固然不用太顧及租金回報，但房價穩定後逐漸修復租售比卻既是被經驗證實了的客觀規律，也是房東們不得不做出的「理性」抉擇。
在這一輪房價上漲帶來的紙面財富膨脹背後，是家庭部門槓桿率的真實上漲。根據人民大學宏觀研究團隊此前發布的報告，以家庭債務/家庭可支配收入這個口徑測算，中國家庭部門的槓桿率甚至高達110.9%，超過了美國的108.1%。更不用說稅收—社保徵收的增加，通脹—物價的上漲，這些終究要傳遞到鏈條底層如小斐、小言他們承受。
雪上加霜的是畸形是市場結構。雖然總體上租房市場並不存在壟斷，然而在各個細分市場，不同於一般的商品、服務，租房由於周邊產業、生活設施分布以及人的居住習慣等剛性條件，很容易形成局部壟斷。以小斐居住的天通苑為例，北邊是準備拆遷的城中村，東邊是尚未開發的保留地，南邊是無法企及的「豪宅」區，西邊是難兄難弟的回龍觀。處在北五環互聯網產業帶的中心，相對廉價的租房供應是各廠碼農及碼農服務者們無法拒絕的。在這裡，即使懷疑中介在各種提價，小斐們也只有默默承受，帝都雖大，再往外可就是六環了。
二、資本的狂舞
對比起高房租，天通苑的居住環境著實不能讓小斐滿意。比如這一下地鐵就能清晰看見的「銹帶」——由大量橫七豎八以各種奇詭姿態擺放的共享單車無縫拼接成的銹帶。
這是上一次「共享經濟」資本盛宴所遺留下杯盤狼藉的痕迹。在那個流動性充盈的時代，資本意氣風發地橫衝直撞，尋找著一切能夠帶來「想像力」的場景。據說是代表了信息技術最前沿的應用，也契合了人類大同的社會理想，各種門類的共享XX、互聯網+一時席捲神州，並曾以國家名片「享譽」世界。然而繁華背後，其運行邏輯依然無法跳脫一百多年前《資本論》中的辛辣嘲諷，而且加重了經濟運行乃至社會治理的成本。
而今，這隻手又指向了租房市場，一方面，無論經濟環境好壞，衣食住行始終是人的剛需，而與其它三者比較，住的分量無疑更重，對國人來說，孟老夫子「有恆產者有恆心」的古訓已成為整個民族的心理印記。另外與購房相比，租房成本、門檻都更低，而唯其「低」，所以也更是不得不滿足的需求。
另一方面，租房同樣是一個朝氣蓬勃、更有想像空間的市場：從之前的國際經驗看，它不但代表了後工業時代消費發展的一個主流趨向——在這裡，物流、家裝、傢具、物業服務甚至更周邊的餐飲、娛樂、教育、交通等商業生態都可以逐漸發育起來。以此為基礎，通過各個場景大數據的積累，甚至還可以成為資本角逐未來的勝負手。
當然，這步棋資本看到了，所以他期望複製之前屢試不爽的「成就」與輝煌；社會也看到了，所以才有了這次輿論上的恐慌和反擊。
不過，社會看到和想像的，是資本的「囂張」和進擊，不曾察覺的，是資本的「暴走」和恐慌。請不要以為後者就意味著軟弱，須知，恆星走下坡路的「紅巨星」階段可以迸發出較之以往更強的毀滅性力量。如果不加預防，之前的發生在其他場景的互聯網商業敘事不但會在此重現，而且會以更加迅疾、更加狂暴的形式重現。
在來京的這一年時間裡，小斐一直比較閑，而在上月，一直嚴以律己更嚴已律人的Boss竟然破天荒地休了年假，據說是遠赴藏區支教，兼以「洗滌靈魂」。雖然不太清楚明明北京就以數以萬計的打工子弟嗷嗷待「教」，也不了解人口和氧氣一樣稀薄的高原如何凈化人生，但小斐對此無暇顧及太多，繁忙固然有壓力，清閑更加是焦慮。項目越來越少，他對自己的未來不禁更加悵惘。
小斐感覺到的項目變少，背後其實是新周期下資本的收縮。雖然坊間一直在傳各種「放水」的版本，但是定向的灌溉難以緩解整體的緊張。加之債務違約上升、優質資產難尋，不難想像資本一旦可以在租房市場找到堅實的立足之地，將會以怎麼樣的執著和慧黠最大化自己的收益——按照風險投資的要求，不但要收回本項目的投入，還要覆蓋其他項目的損失。也無怪乎「培育長租市場穩定住房需求」這樣好好的一部經會被念歪。
三、政策的無奈
播下的是龍種，收穫的是跳蚤。
看到資本如此興風作浪，政府想必五味雜陳。是啊，本來想讓長租市場來做「定海神針」，卻不想竟是「哪吒鬧海」。不過，冷靜下來分析，一方面，市場發育有其過程和自然規律，在市場開拓早期，特別是沒有規範指導的情況下，得到資本支持的中介機構在需求端發力收房必然會打破供需平衡引發價格上漲，而與股市類似，當莊家拉抬價格時，作為散戶的個人也必然隨行就市形成「共振」。另一方面，市場就是市場，不可能完全替代政府去做福利事業，不管是從眼前平衡市場需求的角度，亦或從長遠豐富住房市場生態的規劃，都需要政府「有形之手」真正發揮作用，增加公共產品供給。
對此，小斐當然是翹首以盼。不過，他又不敢過多奢望，在寸土寸金的帝都，能夠享受住房福利談何容易。小斐不太懂保障性租房是怎樣的建設規劃和周期，但他知道門檻一定不低。現在他最期盼的，其實是能安安穩穩地在現在居所住下去，和中介的談話讓他有了危機感——在這座城市面貌日益整潔有序的背後，是越來越多地城中村、群租房被清理，於是有了越來越多的人來門店問東問西，不想就此離去的人們都有著樸實的願望：哪怕再貴也要堅持下去，還是大城市好掙錢。
更何況，正規租賃住所帶給人們的除了穩定、安全的家，更有居住在這個城市的尊嚴和本該享受的社會公共福利。
是的，當日後人們回首這個國家社會發展史時，租售同權無疑將是濃墨重彩的一筆。作為政策，它既彌補了民生保障的短板，又可能釜底抽薪地解決房價持續上漲的痼疾，當通過租房就可以正常上學、就醫時，很大的購房需求就被消解了。
然而問題在於節奏。
政策先於供給，甚至有可能結構性地長期先於供給，「租到就是賺到」，再疊加限購門檻上升、房產稅徵收預期等因素，租房在被市場快速認可接受並被轉化為需要貨幣支持（支付租金作為對價）的權益，當沒有足夠數量的供給對沖時，租金上漲將是持久的衝動。
四、結構的桎梏
這就涉及租房、住房乃至整個城市社會福利的根本瓶頸——發展空間。
如果說，只是房東、中介個人問題，這個好解決，畢竟我們有法可依。
如果說，只是資本攪亂市場，這個也好解決，只要控制住資金流入的渠道、嚴格審查用途。
如果說，只是政策有待完善，這個不難解決，我們有黨的正確領導、有足夠專業、高效的政策制定執行隊伍。
難就難在這是涉及經濟社會發展的結構問題。
我們知道，自現代工業文明興起帶來全球分工也就是「全球化」後，在空間分布上一直是一種「半吊子」狀態。起先是在海港和沿海若干城市，當鐵路和空港興起後也只是漸次擴展到少數樞紐城市。令人絕望的是，被寄予打破地域桎梏的互聯網經濟的發展非但沒有逆轉這一趨勢，反而更加強化了少數中心節點的地位。關於這些，觀察我國一二線城市近年興衰即可了解。
可問題是我國是一個地域近千萬、人口十四億的超大型國家，不是城邦聯合體。經濟發展成果和社會福利供給向少數城市的聚集既與我們社會主義的建國理想不符，又影響社會穩定，還從根本上制約經濟發展。
就這些城市裡面人來說，以城中村、群租房等為代表的一切實際上長期構成一種隱形福利，當這種廉價服務生成機制被打掉後，居住成本陡然升高的他們更加擁擠不堪、更加壓力山大。城裡人想要和正在逃離，外面人居然還想進來。
就這些城市的管理者來說，卻又是「螺螄殼裡做道場」，現代化城市管理的精細要求遭遇歷史上積重難返的種種「欠債」，原來在經濟快速成長階段尚可協調的維護穩定—發展經濟—保障民生也越來越成為「不可能三角」，管理者縱然神通廣大，面對各種「既......又......」的目標也是左支右絀、捉襟見肘。
於是就有了各種規劃、各種新區，給全社會以希望，給年輕人以光亮。
立秋前後，陣雨紛紛，一茬又一茬，終是澆滅了酷夏的高溫。天通苑太平庄中二街兩側的大排檔也日益熙熙攘攘，這一天晚上，小斐他們合租的幾個室友出來聚餐，山南海北一通胡侃之後，卻又無不對房租唉聲嘆氣。這時的新聞里忽然傳出了雄安新區規劃解讀的振奮聲音，小言突然發現，周圍的噪雜歸於沉寂，大家都被播報中展示的城市環境、產業前景和民生保障等所吸引。末了，一句話從耳畔響起：
「要不，我們也去試試」？
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