資本、供需的雙重壓力下，是心和家越來越遠的房客

「其實從今年初就開始漲了，而且漲的很快。十平米左右的一個小單間，去年底還是1600塊錢（每月），一過完春節就2000了，現在將近2500。如果往東邊或者北邊（四環）看一看，一個十平米的小房間但凡挨著地鐵口就要超過3000塊。接下來換房子可能就不考慮這種長租公寓了，價格太高了。」談起近期瘋漲的房租，租住在北京市丰台區豐益橋某小區的小周向懂懂筆記一通吐槽。

上個月末，有相關部門剛剛做出「堅決遏制房價上漲」的最新表態，緊接著，一線城市飛漲的房租突然就成為公眾的焦點。

近三個月以來，北上廣深等一線城市的的房租迎來了新一輪的大幅增長。以北京為例，據中國新聞周刊的報道顯示，北京7月份房租同比上漲3.1%，東城區和順義區房租環比漲幅更分別達到10.5%和10.7%，部分小區甚至漲幅超過30%。

伴隨著飛漲的房租，水木論壇的一封中介爭搶房源惡意抬高價格的帖子以及前我愛我家副總裁胡景暉公開的炮轟，讓長租公寓在一夜之間成為了公眾矛頭的所指。

日前，北京市房地產中介協會召開了座談會，包括自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業的負責人在會上一起打了保票：承諾落實「三不得」要求，承諾不漲租金並一起拿出手裡共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。一時間，哄抬租金、搶佔房源的行為似乎成了「過街老鼠」。

搶房的中介和「被辭職」的胡景暉

事情的緣由並不複雜。8月1日，網友陳先生在水木論壇發帖吐槽自己如同拍賣出租房的奇特經歷。

陳先生髮文稱：「自己原打算將自家位於天通苑一個120平米三居室的房子出租，最初的心理價是7500元。但是，後來自如和蛋殼兩家同時找上門來爭搶這個房源。自如最先報價8500元，租11個月。隨後，蛋殼給加價到9000元，自如隨即將報價提高到9500元。面對競爭，蛋殼表示永遠比自如貴300元，最後經過幾輪競價之後蛋殼以每月10800元，租11個月簽下了這個房源。」

作為房東，房租的上漲對於陳先生本人而言肯定不是壞事，但這瘋狂競價的背後，買單的依然是那些有租房剛需的年輕人。我們不知道這位陳先生髮布這個帖子的原因是什麼，但是有一點可以確認：雪崩時沒有一片雪花是無辜的。

面對輿論的巨大反響，自如發布了《關於天通苑租金事件的說明》作為回應，其表示水木論壇中發帖所述事件為不實傳聞，自如房源庫中從未收錄過天通苑西二區120平米三居室的戶型。此外，自如認為長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力。

蛋殼公寓執行董事長沈博陽也在朋友圈表示，「一個行業的健康有序發展，離不開同行的共同努力。租房關係到民生，不是兒戲。多一些科技驅動，少一些中介套路；多一些透明有序，少一些惡性競爭互相拆台。對於造謠抹黑擾亂市場的行為，蛋殼公寓一定會拿起法律武器。」

不過，市場中總是會有一些更真實的聲音出現。

8月17日，原我愛我家副總裁胡景暉在一場電話會議中，直接炮轟了以自如、蛋殼為代表的長租公寓。其表示除了供給、需求、季節的因素外，資本方如自如、蛋殼等長租公寓運營商以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源，嚴重違背市場規律，擾亂了業主的心態，吊高了業主的胃口，讓業主開始要高價。一時間輿論嘩然，第二天，胡景暉突然宣布從我愛我家離職，並在朋友圈發表了一則「被離職」聲明。

其實，中介搶房這個行為在業界已經成為常態，特別是在北京、上海等一線城市，很多人業主有房源想要出租時，只要消息剛透露出去，就會有很多中介公司自動找上們來，特別是剛交房的新小區。

據一位房屋中介的從業者對懂懂筆記透露：「如果單純等客戶找上門來問的話，那每個月的收入就會很少。為了多一些業績和收入基本上業務員都會主動聯繫房東，看看能不能簽下來那種長期委託管理的合同（搶佔房源），兩三年甚至更久的長期合同最好。「但是他也強調，「不光你在找，同行也都在找這種業主，房子每個月能出來的量就那麼多，很多中介公司都想簽，自然就會有類似價格戰的互相抬價現象出現。」

由於輿情不斷發酵，才導致有關部門在8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，以及19日北京市房地產中介協會召開的這場座談會。

對於中介不漲價，租戶和業主是怎麼看待的呢？

東北姑娘小張，去年10月在北五環外立水橋附近和公司同事合租了一個小兩居室，價格為5600元每月，租期一年。眼看著兩個月後房子就要到期，最近她注意到同小區類似的兩居室月租最低也已經漲到7000元（每月）。雖然她們是直接找的業主，但是對於續租問題小張卻壓力山大。談到中介機構集體承諾的不漲價，小張並不樂觀：「現在業主之間也在互相攀比，周圍中介租出去的房價都那麼高，房主不可能不漲價。而且現在水漲船高，房主也常說好多中介都在盯著她的這套房源，我也不知道到時候會怎樣……」

海淀區學院路某小區的業主齊先生在交流中則表示，自己將小區里的另一套二室一廳出租給了自如，當時簽的是三年期。目前自如每個月付給他的租金，已經遠遠低於市場價了，而合同在12月就要到期。「我肯定要把房子拿回來，當初他們裝修後整體狀態保持的還行，要麼我自己按市場價租出去，要麼和他們談一個合適的價位，如果不滿意我還可以找另外那幾家長租中介去談，誰的價高我就給誰。」

供需緊張和資本介入的雙重奏

其實，按照市場的正常趨勢，因為應屆大畢業生進入社會開始工作，每年夏季租房市場的都會有一定漲幅。以往每年的租金漲幅大約在5%~10%之間，但今年如此高的漲幅顯然不符合市場常態。

對此，鏈家旗下貝殼研究院提出的《北京租金上漲的真相》報告中提出，由於近年來集中清理和拆除了大量違規公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，同時也加大了對「黑中介」「二房東」的打擊 。該報告認為這才使得市場整體房源減少，導致供需緊張、租房價格上漲。

那麼數據是如何顯示的呢？2017年，北京市共拆除相關違建5985萬平方米。同年，北京商品房銷售面積以及保障房銷售面積加起來為1142萬平方米。這麼比較，新建的明顯低於拆除的，似乎成為供需緊張的主要原因。有資料顯示，目前北京的租賃人口約為800萬人，而租賃房源量為350萬間，租賃缺口達到了400萬間以上。

於是乎，我們看到絕大多數當事企業對外的解釋也都是以「供需緊張」為由了。誠然，供需緊張是造成房租上漲的一個原因，但今年的房租如此大幅度上漲顯然不完全是供需層面的原因，如果說供需問題是「導火索」，眾多異常的市場操作行為則是汽油。就像胡景暉所炮轟的那樣，資本的介入同樣是非常重要的因素。

對此，國務院發展研究中心研究員劉衛民在接受央視採訪時就指出：「這一輪房租上漲有多種因素，但不容迴避的一個因素是資本的介入。不管是風投也好，一些社會資本也好，他們在選擇投資標的的時候，經常會講頭部效應，只投這個行業里的前幾位。這樣的投資行為或者說投資模式，會造成一些企業在擴張速度方面，在市場化房源搜集方面，用力過猛。」

今年1月16日，鏈接旗下的自如完成高達40億元的A輪融資。而長租公寓運營商蛋殼公寓，也在今年6月28日正式對外宣布完成7000萬美元B+輪融資。資本的介入無疑讓長租公寓玩家有了更多施展拳腳的空間，鎖定、抓住更多的房源，自然就成了各家的首選目標。

租更多的房源，讓別人無房可租。市場總量相對固定的情況下，誰能夠從業主手裡搶道長租房源，誰就能在這幾年內擁有話語權。

目前，隨著一線城市整體房源供給的下降，同行業的競爭也在加劇。同時，獲得融資之後的長租公寓玩家們又有了足夠的燒錢資本，它們願意拿錢換市場。即便他們不願意，背後的資本也會推著他們這樣往前跑。在58安居客房產研究院的一份監測數據中可以看到，截至2018年3月，全國範圍內各類長租公寓品牌已經達到了1200多家，整體房源規模超過了202萬間。而市場肯定容不下這麼多的玩家，惡性競爭勢在必然。

從某種角度上來看，共享單車、外賣領域的那套「燒錢換市場」的思路，同樣也在長租市場上演。但這套打法背後的風險呢？

近日，SOHO中國董事長潘石屹在接受媒體採訪時這樣表示：「現有的長租公寓基本上都是虧錢的，長租公寓模式的運營前期會需要用到大筆資金，而這些資金的渠道來源一般就是通過銀行貸款獲得的。如果按照銀行的基準利率4.9%去算，把款貸過來建成公寓，然後再把這些公寓租出去，最後回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧的。而且，租金回報不到1%，租房的價格翻一番，再翻一番還是虧本。」

如果按照潘石屹的說法，長租市場實際上是在玩一場「壘沙塔」的遊戲，壘得越高危險越大；而胡景暉離職後在個人媒體溝通會上的一句話更令人悚然："長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害"。

【結束語】

一線城市房租暴漲的背後，各方面原因錯綜複雜，但無論是資本推動還是供需緊張，最終買單的都是那些無房的租客。他們不能改變中介抬價搶房，更不能左右房地產市場的供給，他們能做的只能是往更偏僻、更便宜的地方搬遷。在和家住豐益橋的小周交流到最後時，他提出了自己的期盼：「看到新聞上說中介集體承諾的不漲價，我還是看到了一點兒希望，希望真的能夠落實、每年房租有一定幅度我認可，但如果房租繼續這麼漲下去，到期之後我八成真得回老家了。」

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