鏈家左暉的一些觀點和數據
為了保證推送頻率和閱讀體驗，老錢說錢在文章長度上非常克制，基本不會超過1200字。
印象中只有兩篇推送長度接近萬字，主角都是地產人。
第一篇是任志強關於房地產教科書級的論述，圖文並茂；
第二篇是我整理了融創孫宏斌發過的所有微博，做了精選摘編；
本文是第三篇長文，看了很多關於鏈家和貝殼創始人左暉的採訪和演講，精選了一些觀點和數據分享給大家。
這3個篇文章很有意思。
孫宏斌是蓋房子的生意人，內容和商業邏輯及人生選擇相關；
任志強是有同理心和操盤經驗的專家，內容主要是他對房地產整體邏輯的梳理；
左暉給人的印象是中介帶頭大哥，其實他很可能也是目前中國最大的長租公寓運營商；
左暉最大的特點就是愛擺數據，而且張口就來，他的演講結論極少，基本上就是在分享數據。
最近租房市場有非常多的新聞事件和討論，本文也主要是整理了左暉對租房市場的數據和觀點。
1關於人口
中國今天大概有7億的城市人口，未來可能會有10億，這10億人怎麼分布？
中國大概有20個以一線、二線城市為節點的城市圈在崛起。未來每個城市圈可能會有2～3千萬的人口。
也就是說大概5億人口會分布在這20個城市圈中。
在中國大多數三線城市中沒有租的問題，租金都很穩定，供應量也很充足豐富。不管是交易的問題，還是租的問題，其實主要都集中在大城市。
我們有一個指標較房戶比，就是房間數和戶數的比值。
全國大概是1.1左右，其中大城市在0.8～0.9，三線城市可能有1.2左右，這個差距還是蠻大的。
7億城市人口對應250億平米的住宅，人居居住面積36平米，已經和日本差不多了。
這就是今天的現狀，好像從大數來看，都還可以，但是拿到單個城市或者區域來看，差異就變得非常大。
當然這其中的核心問題在於不夠均勻， 住宅產品供應和人口的變化差異非常大。不是不夠住，而是住得不夠好，不滿意，住不起，所以核心問題我們覺得已經是運營問題了。
2對房地產下半場的理解
房地產市場的確已經進入到下半場，我們認為這其中有三個趨勢：
第一，市場正從增量市場變成存量市場—過去二十年時間裡，我們每年的增量住宅占存量住宅的比，大概是6%～10%左右，美國目前2%左右。
過去40年時間裡，我們的住宅從6億平米增長到250億平米，其中有200億平米是過去20年時間裡長出來的。
這個階段已經過去了，未來的重點是怎樣在這250億平米的存量市場里運營。
第二，房地產的業務重點正從製造業變成服務業，從開發變成運營。
未來稀缺的事運營能力，各種個樣品類的運營能力，比如長租公寓的運營能力、養老機構的運營服務能力、商業化的運營能力、辦公場地的運營能力、社區的運營能力；
第三，從線下到線上。房地產市場是最後一批完成消費從線下到線上移民的行業。
中國人在兩個很大的投資領域裡的決策都是非常輕的。一個是買房子，一個是買股票。
消費者在這做這種重大的消費決策之前所獲得的信息量是遠遠不夠的，這是一個非常詭異的事情。
但是我們也發現，今天在線上作重度數據消費的投資者比例越來越高。在過去資產價格快速增長的過程中，大家對決策的精確度的要求並不高。但現在有越來越多的重度的房地產線上數據消費者。
3北京上海租售市場概述
北京今天大概有750萬套存量住宅，對應的是2300萬常駐人口和800萬流動人口。
750萬套存量住宅存量，套均2.1間，也就是1500萬間房子， 而北京的常住人口大概2300萬人，住在1500萬間房子里。
目前的存量市場中，只有1億平米的租賃住宅提供出來，但是對應起碼800萬有住房需求的常住人口，人均只有12.5平米。
所以北京這種一線的租房市場，必然是以「間」為單位，而不是以「套」為單位。
北京、上海有30%以上的房子房齡超過20年，也就死北京200萬套，上海250萬套房子。
這些房子位置都還不錯，其次居住的舒適性很差，這種房子非常需要專業機構化進行改造再投入市場。
北京大概120萬套到150萬套租賃住宅，小二房東手裡大概有50萬套。
北京上海的交易背後都是改善型需求，70%的交易是賣一套買一套。
目前交易的主體已經從剛需型切換成改善型了，而且北京上海首次購房年齡每年漲一歲，今年的平均年齡是34歲。
我們還關心一個城市裡，多少人要靠買房解決居住問題，多少人靠租房解決居住問題？
平均下來，我們的租房人口戶數比是21%左右，美國英國基本在35%左右，法國大概39%。
當然越來城市比例越高，北京超過35%，紐約、香港都超過50%。
我們通過這些數據，可以大概推算出一個市場上到底需要多少套房子，需要多少交易，才能滿足人們基本的生活需求。
4中介的現狀
房地產行業的競爭非常弱，不飽和。有一個很重要的標誌，就是馬路上有各種中介公司的門店，充分競爭的標誌就是服務商減少而不是增加。這麼多門店只能說明，誰都沒有給消費者提供足夠好的服務。
5交易的構成
2016年美國賣了600萬套房子，其中50萬套是新房，550萬套是二手房。
2016年全中國賣了1500萬套房子，其中950萬新房，550萬二手房。
再細分，北京的二手房交易量接近70%左右，上海的二手房市場接近80%。
這也是市場在變成存量市場的佐證。
6關於千人流通率
我們面對房地產市場，面對宏觀調控，我們的價值觀是「中性價值觀」。
千人購房率—每1千個城市人口，一年到底發生多少套交易？
國際上比較合理穩定的千人流通率是20左右，就是一千個城市人口，他們一年會交易20套房子。
北京上海通常的流通率是10～15之間，但有的時間段可能有40，有的時間段只有6、7左右。
過去十年，北京上海房價的漲幅大概超過了十倍，但是如果把視角拉長到120個月裡面，這10倍的漲幅基本發生在其中的十幾個月里。
核心原因在於，如果當年的千人流通率不夠的話，一定會有一波擠壓在次年。
所以保持市場合理的流通率，應該是市場調控的目標之一，低了也不行，高了也不行。
7租房市場的空間
從全世界來看，租房的供應方核心一定是私人住宅，c端的住宅市場一定是要比b端更大。
分散的房源也會需要運營機構來管理，也就是說未來房產的持有者和運營者是會分開的。
開發商持有的長租公寓資產也不一定自己去運營，因為這涉及到運營效率問題。從全世界來開，住宅公寓的運營一定是低毛利的生意，好在它的規模可以做得很大。
全世界解決租房問題的主力軍都是c端用戶。
美國機構化住宅比例大概只有30%， 其中70%是持有型物業。
日本的機構化住宅提供商佔比80%，全世界最大的租賃機構化企業就在日本，一個叫大東建托，一個叫leopalace，這些住宅基本上都是c端房源託管。
8對租售比的看法
我們覺得租售比意義不大，因為租金和房價沒什麼關係，租金變數里影響最大的是城市居民的收入。
而且租售比是有時間維度的，比如目前北京是1.8%左右，如果我們用近期的租金比上4年前的房價，大概是4%左右。
我想說的是，房價主要是預期收入在近期的體現，租金這是近期收入在近期的體現。
日本平均的租售比在6%左右，但是大城市的租售比都會低一些。
比如東京是3%左右，紐約2%，北京上海在1.8%左右。
城市的租金和收入比是非常強相關的函數，比例大概是30%左右.
比如如果你沒有50萬美元的年薪，在曼哈頓租房都會是比較困難的事情。
如果我們看租金負擔比（房租/收入），香港大概46%，法國40%左右。所以未來租金大概率還會是在上升通道里。
9一些要注意的問題
所有城市都會經歷一個發展階段，就是當城市發展，經濟發展出現貧富分化，政府需要救濟，比如公租房等等。
在這個過程中，有四種事情是我們不太希望發生的：
第一種：貧窮人口的集中化，區域里低收入人群的集中；
第二種：導致了一些社會矛盾。比如新聞里看到的，一個小區里商品房和保障性住房之間的一牆之隔，在品質上天差地別；
第三種：當城市中的租賃住宅供應不夠，會出現回巢啃老的現象。
我看到過一組數據：英國26～34歲的年輕人，有26%和父母居住在一起，在倫敦市37%
第四種：就是代際傳承問題。租金負擔比過重的話，一直租房的人，下一代很可能還會一直租房。
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