為什麼德國的租房市場讓房東和租客都滿意？

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根據報道，在過去的一年裡，中國的房屋租賃市場呈現出明顯的上漲趨勢。在全國的一二線城市中，共有13座城市房租漲幅超過了20%。其中，成都以30.98%的漲幅位居全國房租漲幅榜的榜首。

而與此相比，德國房屋租賃市場相對穩定，房租的漲幅也並沒有如此巨大。即使在人口增長較快的德國大城市柏林，整整十年里的房租增幅也僅為16%左右。超過50%的德國人選擇租房，而不是買房。為了穩定需求量如此巨大的租房市場，德國政府出台了一系列的法律規範，嚴格規範了租房市場，並保護了租客的權利。而房東有賴於健康的房地產市場，也能收穫合乎預期的房租收益。

在本文，我們就簡單談談為什麼德國的房租那麼穩定。

提前解約通知制度

在德國，當合同一方想要解除租賃關係，必須提前以書面的方式通知對方，解除該租賃合同。

對於房客而言，只需提前三個月書面告知房東即可。

而對於房東來說，就需要根據租賃時間來判斷需要提前多久告知房客。一般而言，當租賃關係少於5年，僅需提前三個月；當為5—8年時，需要提前六個月；而當超過8年時，就需要提前九個月告知解約。

弱勢群體的特殊保護

在特殊情況下，即使房屋租賃合同到期、房東及時地進行了提前解約通知，房客仍然有權利繼續租賃該房屋。這些情況主要集中在弱勢群體或緊急的情況下。

比如即將參加畢業考試的學生、懷孕的孕婦、殘疾人、患有嚴重疾病者、在此居住超過30年者、高齡的老人與無家可歸者等，都可以以書面的形式反駁房東的解約，要求繼續租賃該房屋。

禁止房東提前解約

只有在房客拖欠2個月以上的房租、嚴重損毀房屋、嚴重影響周邊其他住戶的生活、未經房東同意進行轉租的情況下，房東才可以以書面的形式要求提前解除租賃合同。

嚴格限制房東漲價

在德國，房東不可以隨意上漲房租。

根據相關的政策，房租三年內的漲幅不得超過20%。並且每次漲價之間間隔必須超過12個月。而各地也會根據本地的房屋租賃市場情況，出台相應的房租指導價格。房東在擬定自己房屋的租金時，也需要參考相應的指導價格。

此外，如果房東任意上漲房租，違反了規定。房客有權向法院起訴房東，要求房東遵守之前租賃合同的約定，或者按照當地普遍的租金價格計算房租。

各地區資源分配較平均

與中國優質資源集中於北上廣等大城市不同的是，德國各地區的資源分配較平均，城鄉差距並不巨大。

而且由於發達的交通體系與城市規模較小（相比於中國），上班族可能在一座城市上班，但是居住在附近另一座城市或村鎮。所以大城市住房需求能夠有效地予以緩解。

此外，相較於中國大部分城市房屋租售比在1：500以上，德國各大城市（包括柏林、漢堡、法蘭克福、慕尼黑等大城市）的房屋租售比一般都處於合理的租售比的區間內（即1：200至1:300之間）。

房屋的租售比，是指每平方米月租金與每平方米售價的比值。也就是說，業主出租房屋200至300個月，即可收回房屋的買價。

從這個角度而言，近期中國國內的房租上漲也屬情理之中。因為與瘋漲的房價相比，中國房租收入的回報率過低，房東難以依靠房租收入收回投入的成本。而在這個方面，德國房東就幸運得多。

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