今天，楊國強首次公開發聲：碧桂園將控制發展速度
艷姐說
今天（8月21日），碧桂園發布2018年中期業績。
截至2018年6月30日六個月，碧桂園在銷售金額、面積，以及盈利指標上均顯著上升，關注度極高的凈借貸比率也非常可觀，為59%，低於行業平均水平。
「高業績、高盈利、低負債」，這是艷姐看完此次半年度業績報告的最直觀感受。
在此次中期業績發布的同時，碧桂園集團董事局主席楊國強在致投資者的一封信中，對過去兩個月內發生的安全事故進行了檢討，並表示，碧桂園正在重新審視公司的管理系統，寧可放慢一些發展速度，追根朔源地全面提升公司管理水平。
如此看來，「一騎絕塵」的碧桂園，或許真的要「慢下來」了。
碧桂園2018年中期業績摘要
1
銷售及盈利指標雙增長
業績報告顯示，截至2018年6月30日六個月，碧桂園實現合同銷售額人民幣4124.9億元，同比增長42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%。
半年賣出4000多億，這個成績艷姐並不意外。
畢竟，從2012年的476億，到2013年首次突破千億大關，再到2017年的5508億，碧桂園一直在刷新整個行業的規模賽道，增速有目共睹。
艷姐更關注的是，下半年能否保持這個勢頭。
雖然2018年碧桂園不設銷售目標，但從業績報告來看，截止6月30日，位於中國內地的土地儲備達3.64億平方米，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內地項目總數為1991個。有如此充沛的土儲和貨值做基礎，今年全年實現8000億應該很有希望。
碧桂園2010-2018上半年合同銷售金額一覽
除了上半年銷售業績突破4000億，從業績公告披露的數據來看，碧桂園在合同銷售面積上也有不俗的表現。
2018年上半年，碧桂園實現合同銷售面積約4389萬平方米，同比顯著增長36.1%。
在艷姐看來，銷售面積的增長比銷售金額更值得關注。
因為，近年來很多房企的銷售業績猛增，很大程度上得益於房價的上漲，但實際上開發銷售面積、產品體量並沒增長多少；換句話說，如今的千億，其實也就相當於以前幾百億的水平。
這就好比你現在拿個四五千的工資，卻和十年前一兩千的收入水平差不多，是一個道理。
碧桂園2013-2018上半年合同銷售面積一覽
碧桂園之所以能夠實現銷售金額和面積的雙增長，除了高達70%的去化率外，很大程度上得益於其「全線布局」的均衡布局理念，也就是「一二三四五線城市火力全開」，輻射縣城、鄉鎮。
業績報告顯示，截止2018年6月31日，碧桂園業務遍布中國內地30個省/自治區/直轄市的261個地級市，1051個縣/鎮區。可以說，哪裡有市場，哪裡就有碧桂園。
碧桂園布局情況一覽
另外，2018年上半年，碧桂園在規模擴張的同時，盈利也在穩步提升，展現出了更好的競爭力。
2018年上半年，碧桂園實現收入約1318.9億元，毛利約349.7億元，凈利潤約163.2億元，同比分別增長69.7%，104.6%，94.9%；
其中，歸屬於上市公司股東的利潤為129.4億元，股東應占核心凈利潤約129.5億元，同比分別增長72.5%，80.2%；基本每股盈利為60.03分，同比增長達71.8%。
真正做到「增收又增利」。
2
財務穩健獲資本市場看好
如果說，規模決定了一家房企能否活下來，那麼財務狀況的好壞卻可以讓一家企業隨時倒下。
尤其是當一家房企把規模做到第一之後，無論是資金、產品、人員的壓力都會非常大，高槓桿、高負債的風險也會非常大。
但值得注意的是，規模的持續增長並沒有為碧桂園帶來太多的財務負擔。
現金流方面。
業績數據顯示，2018年上半年，碧桂園銷售樓款現金回籠約3360.2億元，同比增長52.4%，是繼2016年、2017年後，又一次實現正凈經營性現金流；可動用現金餘額約2099.1億元，佔總資產比例15%，另有約2813.9億元銀行授信額度尚未使用。
我們再來看負債。
業績數據顯示，在銷售同步增長42.8%的前提下，碧桂園2018年上半年凈借貸比率為59.0%，低於行業平均水平；並且是自上市以來連續11年將凈借貸比率保持在70%以下。
由此可見，碧桂園的財務水平還是比較穩健的，資本結構也比較安全。
碧桂園2013-2018上半年凈借貸比率一覽
據艷姐了解，碧桂園之所以能夠保持財務的穩健發展，得益於其從上市到現在，一直響應「降槓桿」政策，堅守「兩條紅線」：
1、經營負債率不超過70%
2、可動用現金佔總資產的比例不低於10%
這「兩條紅線」非常重要。說白了，就是碧桂園的安全底線。
一旦市場出現了突發的、不可控的因素，如果控制好負債，保證有一定比例的可動用現金流，可以幫助碧桂園在渡過難關的時候更佳從容。反之，企業就有可能遇到大麻煩。
憑藉良好的財務基本面，碧桂園也獲得了資本市場的看好。
比如，高盛在8月1日發布研報認為，市場對執行風險擔憂過度，重申買入評級，目標價25.50港元。
這裡說的「市場對執行風險擔憂過度」，主要是指近期有關碧桂園產品質量及建築事故的負面輿論影響。
但高盛相信，碧桂園會克服近期的挑戰，並且繼續保持未來幾年的快速發展，因而對其合約銷售及盈利的預測維持不變。
對此，高盛給出了4點理由：
1、這些輿論能夠在碧桂園當前成長的關鍵階段，成為持續改善運營及產品標準的推動力；
2、在行業進一步整合期間，將這樣的疑慮擱置起來有助於延長碧桂園在進一步擴大市場份額上的成功（2018年上半年全國範圍市佔率達6%）；
3、碧桂園已經宣布其正在採取措施，來進一步減少未來在執行方面的風險；
4、比起萬科、恆大等已經推進多元化戰略許多年的公司，高盛對碧桂園這種聚焦房地產開發主業的戰略保持更加積極的態度，認可碧桂園一直以來的執行力和說到做到。
除高盛之外，多家評級機構也給出了相對積極的回應。
摩根士丹利於2018年7月30日發布研報稱，有投資者擔憂建築外包是造成安全問題的原因，然而這是業內普遍的做法，管理層表示公司對於施工合作方的挑選非常嚴格。給予碧桂園增持評級，目標價19.20港元。
德意志銀行於2018年7月25日發布研報稱，考慮人民幣貶值的因素，並根據最新的土地儲備，其對碧桂園18-20年的盈利上調3-5%，重申碧桂園為公司在大市值當中的首選股。
由於2.6萬億可售資源的強勁支撐，其認為碧桂園將在未來3年繼續實現強勁的增長（年複合增長率超過40%），還認為受到近期負面新聞影響，股價過度反應，這使得公司成為擁有高增長、高股息收益率（5-10%）的最吸引藍籌股。
預期碧桂園強勁的銷售增長勢頭仍然會在下半年持續，並實現全年8000億的銷售成績。
摩根大通於2018年7月30日發布研報稱，碧桂園不會調整全年開工和竣工的目標，盈利仍然堅挺。維持公司增持評級，目標價22.5港元。
德銀於2018年6月28日發布研報稱，目前地產行業估值處在歷史低位。其具有強執行力（尤其在三四線城市），並有著多元化土儲分布的公司，例如，碧桂園、新城控股、中海外、世茂和奧園。給予碧桂園買入評級，目標價20.43港元。
從這些評級機構的反應來看，雖然碧桂園近期確實受到了工程安全問題的影響，但對碧桂園的長期發展還是非常看好的。
要知道，房地產這個行業很現實，房企沒有高增長，沒有充足土儲，沒有強執行力，資本機構是不會同情你的。
3
新一輪安全質量管控升級
不得不承認，碧桂園在規模上的高速增長，的確拉高了整個地產行業的規模水平和奮鬥指數。但與此同時，各種輿論的聲音，積極的、中肯的、否定的，也是接踵而來。
對於其中的是是非非，艷姐不做評判，但非常贊同一個說法，即，誰都不能保證不出任何問題，但是，出了問題之後，第一反應應該是反省和行動，這比任何解釋都有效。
在此次中期業績發布的同時，碧桂園集團董事局主席楊國強在致投資者的一封信中也對近期發生的相關事件進行了回應。
信中說到，「對過去兩個月內發生的安全事故，我們檢討是對安全的重視程度不夠」，並表示，碧桂園正在重新審視公司的管理系統，寧可放慢一些發展速度，追根朔源地全面提升公司管理水平。
針對近期發生的工地安全事故，楊國強提出了以下幾點措施，來完善碧桂園的安全管控體系的，長期目標是「零傷亡」：
1、成立安全生產委員會，楊國強親自擔任委員會主任，總裁莫斌擔任常務副主任。以進一步貫徹集團「安全第一、以人為本」的安全生產指導方針；
2、進一步嚴選施工合作方，與最重視和有能力做好安全和質量的公司合作；
3、加強對合作方的管理，在合同條款中進一步明確承包人需在確保安全質量的條件下履行合同，加入項目的工程施工指令存在安全質量方面的隱患，施工企業可以拒絕執行，並且上報集團總部，一切不能保證安全質量的施工都要停止；
4、強化安全生產的企業文化，加強對項目上公認的安全與質量的教育與培訓；
5、引入當地權威第三方機構介入監控工程安全和質量，同時，進一步推進工地開放，主動接受業主和媒體監督；
6、完善惡劣天氣之下的安全風險管控方案，還要使不同區域中的交叉檢查和自查成為常態；
7、增加對技術創新的投入與使用，以減少對人力的依賴，進而減少事故的發生。碧桂園目前正在超過400個項目試點推廣創新SSGF高質量建造體系，成熟後將於更大範圍內使用。該工法運用包括建築工業化技術在內的多項核心工藝，可在提高建築質量的同時有效保障安全、節能減排。
從以上七點來看，還是比較全面的，涉及了安全文化、組織管理、施工方、合作方、第三方監控、技術創新、特殊情況下的方案，接下來就看碧桂園能不能說到做到，執行到位了。
其實，據艷姐了解，碧桂園在工程質量上也是做了很多工作的。
早在2014年，碧桂園就嚴格按照國家《工程建設強制性條文》的質量管理要求，針對可能出現的質量問題，比如結構安全、滲漏開裂、觀感、成品的破壞、一些安全漏洞等，設置了工程質量紅線，嚴抓工程質量。
經過不斷的升級，如今的「十條紅線」涵蓋結構安全、兩防底線、過程管控、重點工藝控制等四個方面，這是碧桂園嚴控質量的生死線。據說，觸犯「紅線」者將被免職，也是挺嚴格的。
今年，碧桂園把2018年定為企業的「管理品質年」，預計會在工程質量和產品品質上更進一步。大家其實也可以給碧桂園一點時間，看看新動作之後的碧桂園能否有新的改變和提升。
結語
在資金密集型的房地產行業，規模、利潤和負債往往難以兼顧，但碧桂園此次公布的業績報告，讓我們看見了這一種可能。
從2018年上半年業績數據來看，碧桂園正表現出強勁又穩健的進取之勢。未來在充足貨值和有效抵禦市場波動能力的推動下，以及深層次品牌影響力的助力下，或將有更多看點。
不過，行業還在調控、洗牌、分化，對於碧桂園來講，未來還是要控制好節奏，在規模領先的同時，同步提升管理水平和產品品質，畢竟，走穩了才能走的更久遠。
END.
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