美國房屋貸款的這些術語，你都知道嗎？

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「First Mortgage"

和「Second Mortgage"

什麼是First Mortgage

和Second Mortgage：

所謂First Mortgage，即你買了一棟房子，把這棟房子抵押給A銀行做貸款，那麼對A銀行而言，你的貸款便是First Mortgage,如果你在A銀行貸完款後，同時又把你的這棟房子抵押給B銀行，希望借出更多的錢來，那麼相對B銀行而言，你的貸款便是Second Mortagage了。

第一抵押貸款和第二抵押貸款有一個共同的主要因素：都是由房屋作為抵押資金的貸款。「第一抵押」是指用來購買房屋的原始貸款。「第二抵押」是用於描述銀行和貸方，通常稱之為房屋凈值貸款的一般概念。

First Mortgage和

Second Mortgage相互關係：

「

之所以有Second Mortgage的情形發生，往往是因為當你需要借出更多的錢時，原本貸款的那家銀行(如A銀行)拒絕再貸款給你，而另一家銀行如B銀行(但通常是一些小型的財務公司)則不介意借這筆錢給你，條件是你必須把房子也同時抵押給它。當你還不起貸款，房子被銀行拍賣時，A銀行的利益將會是先得到保證，在A銀行扣除你所欠的本息及與拍賣有關的費用後，剩下的錢才會再去還欠B銀行的債務，B銀行所承擔的風險要高過A銀行，當然Second Mortgage的貸款利率要高於First Mortgage。

」

第一抵押目的：

獲得第一筆抵押貸款的主要目的是購買房屋。如果沒有銀行貸款，美國人中絕大多數都沒有能力全額購房。傳統的貸款計劃適用於那些可以支付20％購買費用的人，而像FHA（聯邦住房管理局）這樣的政府支持的計劃為那些負擔不起大筆首付款的人提供了選擇。

第一抵押優點和缺點

優點：

√ 將成為一個房主，有一個屬於自己的地方。

√ 有經濟優勢，擁有房產是一項投資，房屋貸款的利率低於無抵押貸款。

√ 抵押貸款利息可以抵稅，這對於逐項納稅的納稅人來說是一個很大的好處。

缺點：

所有權與償還債務的能力有關，銀行對房產保留留置權，如果不付款，可以對房產進行收回或取消抵押。

第二抵押目的：

第二抵押貸款是用來進入其房屋凈值方面的金融策略。你不需要獲得個人貸款，而是將分期貸款與房產捆綁在一起，進一步利用房屋與另一個留置權。第二筆貸款可以用於各種目的，包括資助房地產翻新，大學費用，創業和其他大額購買。

第二抵押優點和缺點

優點：

√ 利率較低

√ 第二抵押貸款的利息通常也可以抵稅。

缺點：

無法償還債務的風險，可能會喪失抵押品贖回權。

已支付第一筆抵押貸款的人員添加額外的每月分期付款可能會限制您的預算。

「Bridging Finance"

什麼是過渡性貸款？

當人們已經擁有欠銀行貸款的房子，而希望換房時，往往是希望先賣掉現有的房子，然後才買新房。但在現實生活中，你可能一下子就看到了想買的新房，但不幸的是，舊房子賣掉才能買新房。在這種情形下，當然是可以簽約買房——條件是必須賣掉舊房，新房賣買合約才生效。

但是這樣的條約，賣方不太喜歡接受，而且講價的空間也不會大，賣方往往會同時也加簽一個條件——即當有比你條件更好的買家時，他可以把這棟房子賣給他人。種種情形對你而言都是不太有利的。為了避免這種情形發生，確保可以以較好的條件買到新房，不妨從銀行按排一個過渡時期貸款。

即把兩棟房子同時抵押給銀行，實行百分之百貸款。通過貸款先把新的房子買下來，再慢慢出售舊房子。等有一天賣出舊房後，再還掉所欠銀行相應的貸款。在這種情形下，你則不需要非要等到舊房子賣出去，才買新房了。

有哪些過渡性貸款？

1

封閉的過渡性貸款：

這是基於房產將被出售的預先約定日期的貸款，這意味著可以支付過渡性貸款的剩餘原則。適用於已經就其財產的銷售條款達成一致的消費者。由於銷售已被鎖定，這些貸款通常會降低貸款人的風險。

2

開放過渡性貸款：

這是一項該房產的出售尚未最終確定的貸款。它通常被購房者使用，他們找到了理想的房產並希望提出有有利的購房條件，但還沒有出售現有的房產。這些貸款給貸方帶來了更大的風險，消費者可能會被問到更多問題，包括證明他們的房子還在市場上。

過渡性貸款如何運作？

當購買過渡性貸款時，貸款人通常會為購買新房產提供資金，並接管現有房產的抵押貸款。

借入的融資總額被稱為「峰值債務」，通常通過將新房屋的價值與現有房屋的未償還抵押貸款相加來計算。然後減去現有房屋的可能銷售價格，您將獲得「持續餘額」，這將是新貸款的總體餘額。

在過渡期間，每月將以標準浮動利率對您的持續餘額進行複利。

過渡性貸款的利弊

優點：

√ 方便：過渡貸款確保可以立即購買房產，不必等待當前的房屋出售。

√ 還款：在過渡期間，只需償還當前的抵押貸款。

√ 避免租房：您可以避免在出售現有房屋和新房屋結算之間租房的費用和麻煩。

缺點：

估值成本：過渡融資可能需要兩項房產估值（現有的房產及新房產），即兩項估值費用

利息：利息通常按月收取，因此出售房產所需的時間越長，新貸款的利息就越多。

利率：如果您在過渡期內沒有出售現有房屋，通常會收取更高的利率。

「Interest Only"貸款

什麼是「Interest Only"貸款

我們傳統上的貸款一般而言是本金與利息一起還的，但 Interest Only便是只還利息，不還本金的貸款，稱為僅利息貸款。銀行允許這樣做的期限一般是1至5年。

「

比方說，你有一個10萬元的貸款，你選擇三年的Interest Only，假設這三年的貸款利率都是8.1%,那麼你只需要每年向銀行繳付8100的利息便是了(但利息仍是按每星期、每兩星期或是每月繳) ,當然三年之後，你仍然是欠銀行10萬本金。

」

僅利息貸款適用條件

第一，當希望把還款壓力減至最少，尤其是當頭一年或頭幾年經濟比較緊張時，選擇Interest Only只還利息，不失為一個上策。

第二，短期的投資行為。比如你買地建房，等房子建好後就打算賣掉，在這種情形下，加上如果本身手上的資金也比較緊張的話，則不妨考慮Interest Only。等房子賣出去後，最後把本金還給銀行。

第三，充分達到退稅的目的。因為頭幾年只還息不還本，所以利息不會因為本金的遞減而減少，相應而言，投資房的成本一直維持在較高的水平上，從而達到少繳稅或最大限度退稅的目的。

僅利息貸款的優點

√ 每月付款較低。

√ 借款人可以通過獲得更大的貸款額度來購買更大的房屋。

√ 將額外資金投入投資以建立凈值。

√ 在僅利息期間，每月付款的總額（抵押貸款高達750,000美元）符合免稅要求。

僅利息貸款的缺點

如果是ARM，抵押貸款利率上升會增加風險。

許多人會花費額外的錢而不是投資。

許多人在時間截止時無法支付本金。

收入可能不會像計劃的那樣快速增長。

與僅利息貸款相關的其他風險

當僅關注僅支付利息的能力時，這就是一種風險。借款人最終每個月都要支付利息和本金，當發生這種情況時，付款可能會顯著增加，從而導致所謂的「付款衝擊」。

如果借款人擁有支付選項ARM並且他們只支付不包括應付利息金額的最低付款額，則未付利息將計入本金。借款人最終可能擁有的比最初借來的更多。如果貸款餘額增加到合同的限額，每月付款將會增加。

借款人可能能夠避免與僅利息抵押貸款相關的「支付衝擊」。但是，很難預測十年內的利率是多少，因此如果貸款餘額高於房屋價值，則可能無法進行再融資。

一些抵押貸款，包括僅利息抵押貸款，在借款人預付時會受到處罰。如果貸款在還款處罰期間再融資，借款人可能會收取額外費用。務必與貸方核實是否可能適用此類罰款。

房屋的價值可能不如抵押貸款的價值，或者如果房價下跌，它將迅速貶值。即使價格保持不變，如果借款人有負攤銷，他們將更多地依靠抵押貸款，而不是他們從出售房屋所得到的。他們可能會發現很難再融資，如果決定出售，可能欠貸方比買方收到的更多。

僅利息貸款的合適人選

雖然存在許多風險，但如果以下情況適用，則只對借款人支付利息的抵押貸款可能是有利的選擇：

√ 目前的收入相當溫和，並確定未來收入會增加。

√ 房屋的權益相當大，借款人將使用這些資金用於其他投資或本金支付。

√ 收入是不規則的，借款人希望靈活性只在收入較低的時候支付最低利息，並在收入較高的時期支付較大的款項。

「Loan Holiday"

什麼是「Loan Holiday"

Loan Holiday，即給貸款「放假」。就好像一年有十二個月，人們工作十一個月，給自己放假一個月一樣，貸款也可以有一段時間暫時停止付款，一般而言為期三個月，即三個月之內，你不必向銀行繳付每期該付的貸款。

Loan Holiday存在理由

人們申請Loan Holiday往往是因為自己的工作、收入或是健康情形突然發生變化或是出現一些困難，因而想暫緩一下還貸款的壓力。此時，給貸款「放假」未償不是一種選擇。

當然不要忘了，雖然你三個月未繳貸款，但你的利息在這三個月內照樣是每天積累著，並會在三個月之後加在你的本金上，所以，三個月之後，你的本金將多過三個月前的。不是在萬不得已的情形下，還是不要給自己的貸款「放假」為好。

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