濟州島，房地產冷了以後怎麼投資？當地專家：農業等領域是推薦項目

【環球時報駐韓國特派記者 馬菲】長期以來，「中國人買下半個濟州島」的言論時常見諸一些韓國媒體。大批中國企業前往濟州島投資，在拉動當地經濟發展的同時，也引起了韓國人的焦慮和不安。然而，媒體報道中不乏許多誇張的成分和聳人聽聞的言論，中資對於濟州島的投資方向，也正從扎堆投資房地產逐步轉向更加多元的領域。

0.5%

為了扶持在韓國經濟發展最為落後的濟州島，韓國政府2006年頒布了《建立濟州特別自治道及開發國際自由城市的特別法》，除國防、外交和司法外，濟州島幾乎享有完全的自主權，並推出六大外國投資者觀光振興區，對於可建面積大於10萬平方米，達到一定數量可出租住房的項目，給予可以減免稅收的政策。

2010年2月起，韓國政府又推出買房移民政策，凡在濟州島投資購房50萬美元，投資人及其直系親屬就可以獲得韓國永久居住權，能在醫療、教育、就業方面享受和韓國國民相同的待遇，居住5年後就可以申請永久居住綠卡。

基於韓國政府出台的一系列優惠政策，濟州島成為中國房地產商赴海外投資的橋頭堡之一，中國企業開始大規模進軍濟州島，在濟州島購置房產的中國人也呈顯著上升趨勢。根據韓國國土交通部的統計，截至去年末，中國人在濟州島持有的土地面積為944.5萬平方米(等於9.445平方公里)，與2016年相比增加12.1%。所有外國人持有的土地面積為2164.7萬平方米，中國人位列第一，之後依次為美國和日本。投資移民制度於2010年施行以來的5年間，中國人持有濟州島土地面積增長了近300倍。

然而，與濟州島1849平方公里的面積相比，中國人持有的土地面積僅為濟州島土地面積的0.5%左右，這樣的比例被稱為「中國人買下半個濟州島」甚至是「中國資本蠶食韓國土地」實在過於誇張。實際上，放眼整個韓國，截至去年年底，持有韓國土地面積最多的是美國人，占所有外國人持有土地面積的52.2%，其次為日本，中國則位列第三，佔比為7.5%，所謂的「中國圈地論」實在站不住腳。

房地產市場進入冷靜期

濟州研究院研究委員高太皓向《環球時報》記者表示，濟州基於島嶼的特性，是一個土地價格具有較強非彈性的地區。然而，隨著旅遊需求的持續增長，旅遊項目開發的需求也在不斷擴大，這也引起土地需求的激增。土地需求缺口的擴大必然會引起房地產價格的急劇上漲。基於以上原因，中國的資本也一直集中在以房地產投資為基礎的項目之中。

房地產市場的持續火熱，導致濟州島的房價逐年升高。2016年，濟州島房價年均漲幅超過7%，增長率在韓國全國範圍內最高，濟州房地產價格泡沫何時破裂，成為韓國輿論關注的話題。然而進入2017年，濟州島內的房市氛圍開始出現冷清氣氛，房價的漲幅也急速放緩。有分析認為，濟州的樓市漸漸冷卻是「薩德」問題引發中國購房者驟減，此外，韓國自身需求量減少也是原因之一。

除了受到政治因素的影響之外，韓國是競選政體。當地政府對於外資的態度很可能由於競選需要而呈現搖擺態勢，這也使得外資不可避免地面臨一定風險。熟悉東道國的政治、法律以及風土人情，是在濟州投資的中國企業所擁有的共識。

中國投資趨於多元化

韓國國土交通部今年初發布了以今年1月1日為基準的韓國標準地皮公示地價。濟州連續3年位居韓國地價增長率首位，上升幅度達到16.45%。分析認為，這要歸功於位於濟州島西歸浦的神話主題公園和第二機場等開發項目帶來的顯著效果。

負責開發濟州神話世界項目的中國藍鼎集團有關負責人向《環球時報》記者表示，目前，濟州神話世界佔地250萬平方米，度假區內豪華酒店、主題公園、國際餐飲和零售、會展、娛樂場和休閑設施一應俱全，能提供一站式服務，可滿足包括觀光、商務、情侶或家庭等國內外不同類型、不同年齡層遊客的度假體驗需求。

韓國濟州島知事元喜龍曾表示，濟州島歡迎中國企業加大對島內新能源、信息通信、文化、健康產業、會議產業、研究所等領域的投資開發。

「濟州並不需要與本土企業角逐的中國資本，而是希望可以引進創造新需求、新項目的中國資本。」高太皓認為，農業、化妝品產業等是比較推薦的投資項目領域。他舉例表示，中國新生活集團與濟州地區的鄉土企業Urban Farmers股份有限公司之間的合作就是典型。Urban Farmers作為濟州島本土化妝品企業中的知名企業，在推進具有香草植物體驗農場，天然化妝品工廠，觀光體驗設施等項目的香草植物主題公園的建設中，與具有中國國內大型物流網的新生活集團簽署合作諒解備忘錄。中方承擔項目總投資額500億韓元(約合人民幣3億元)中的300億韓元。

為了更好實現共贏，中企也一直致力於融入和造福當地。截至2017年底，藍鼎集團在濟州總員工人數中，當地居民所佔比例約為79.4%，濟州神話世界2020年全面開業後，預計80%的員工為濟州島民。現階段，藍鼎濟州為需要宿舍的職員提供公司內部宿舍，同時通過與鄰近的居民簽合同，提供村民的住宿設施作公司外部宿舍用，推動與地方社會的雙贏。

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