房租暴漲，逃離北上廣再次照進現實

在政策管控步步趨嚴的風口之下，多種跡象表明中國房地產行業近年來只漲不跌的神話已成為歷史。僅在過去兩月期間，全國範圍內便至少已有9省16市陸續下發了文件細化當地房地產市場調控辦法，遏制房價上漲。

受此影響，今年房地產行業的淡季，相比以往來得更為猛烈。即便是在近來表現強勁的杭州，房企承壓也頗為突出。8月上半月杭州市區二手房成交量僅為2,161套，環比下降了約34%。反映供給端先行情況的土地拍賣市場的近況則使得相關行業人員更為擔憂。券商研報顯示，2018年前7個月全國已有300個城市流拍258宗，與近年來流拍量最高的2014年同期相比高出了59%。

同時，監管並沒有任何放鬆的跡象。8月17日，根據國家統計局公布的數據，住建部再次約談房價漲幅位居前列的海口、三亞、煙台、宜昌、揚州五市政府的主要負責人，要求地方政府落實穩地價、穩房價、穩預期的主體責任。

據國家統計局2018年一季度公布的全國房地產開發投資和銷售情況的數據顯示，與去年下半年相比，全國商品房銷售面積增速、商品房銷售額增速、房地產開發企業到位資金增速分別出現了0.5%、4.9%、1.7%的下跌。據此，雖然二季度的相關數據雖然尚未全面公布，但是市場普遍認為二季度數據整體回落也已然成為定局。房企們在放慢地產投資布局的同時，也在悄然尋求新的投資機會，比如新能源汽車，比如養老，而與房地產同屬一脈的房屋租賃自然也未曾落榜。

地產龍頭萬科本月20日晚間發布了2018年企業半年報，確立租賃住宅業務為其核心業務，將致力於成長為全球領先的租賃住宅企業。報告顯示，自2014年布局長租公寓市場以來，萬科長租公寓業務迄今已經覆蓋了全國30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，累計開業超過4萬間，開業半年以上項目的平均出租率超過九成。報告還披露，萬科擬發行15億元的住房租賃專項公司債券，為租賃住宅業務發展提供資金支持。

令人恐慌的是，在居民收入水平增長乏力的當下，舊時房地產買賣的瘋狂隱約正在房屋租賃市場重燃再起之勢，斬斷無房青年的退路，逼其逃離北上廣。

國家統計局7月31日公布的數據顯示，2018年上半年全國居民人均可支配收入14,063元，實際增速6.6%，依舊未能跑贏GDP增速，更謬論房價增速。另據財新數據，7月全國一般公共預算收入中的稅收收入16,081億元，同比增長11.4%。其中，個人所得稅稅收1,098.2億元，同比增長22.2%。國務院參事劉恆曾在接受採訪時明確表示，在中國目前全部的居民收入當中，來自於工薪階層部分的收入大概佔全部比重不到40%，然而這不到40%的收入，卻承擔著60%以上的稅收。也就是說，在中國現行的稅收制度框架之下，普通的工薪階層對個稅重負的感受最為突出。

早些時候，財政部財政科學研究所原所長賈康曾經指出，中國實際個稅納稅人口只有2,800萬，佔總人口不到2%。而這不到2%的納稅人口中，以工資薪金為主要收入來源的工薪階層則是納稅主力，貢獻了個稅總稅收的60%以上。其中，月收入在8,000-12,500元的人群是納稅主力，僅佔全國就業人口的約10.5%。從地域分布來看，上海和北京繳納最多，是深圳的2倍。

在剛剛過去的7月，全國熱點城市的房租如脫韁野馬，房租同比漲了近20%。根據中國房地產測評中心近日發布的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》，7月深圳房租同比大漲了29.68%，北京21.89%，廣州21.65%，上海16.46%。至此，深圳、北京的租賃價格指數已經連續上漲超過了19個月。而正酣於搶人大戰的成都、西安也未甘於人後，祭出30.98%、25.08%的同比漲幅，從後方進一步堵塞了中國無產青年的退路。

關於房租異於往常的兇猛上揚，除房屋租賃行業周期的季節性上漲慣性、供給與需求的矛盾、地產稅加速推進等多重因素疊加之外，輿論的炮火不遺餘力地攻向了自如、蛋殼等長租平台以及其背後的資本力量。

搭乘"租售並舉"政策便車的自如們，把項目打包起來搞起了資產證券化，以租金收益權為基礎資產做擔保，投放到金融市場上發行租房市場消費分期類ABS，發售給各路資金。大量資本湧入房屋租賃這個風口，不計成本搶佔規模和資源，謀求日後更高的定價權和利潤空間。自如今年1月份A輪融資金額便高達40億元，估值超過200億元，已然成為了中國長租市場的第一隻獨角獸，而目前市場上已有近20家房企成功發行了住房租賃資本化產品，規模千億元。

17日，北京市住建委等部門集中約談了身處於房租暴漲熱議中的自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確提出規範住房租賃企業，不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同方式搶佔房源等。20日，自如、相寓等主要住房租賃企業負責人日前在參加北京市房地產中介協會座談會上，共同承諾不漲租金，並將解封手中約12萬套的全部存量房源投向市場。

然而，如今購房成本之高早已從根源上決定了房租上漲趨勢的不可逆性，官方管控的目標投射方向則依然是不合理增長，但是如何評斷合不合理似乎並未提供依據。並且，僅靠監管規範上述長租公寓平台能否解決目前房租整體上漲過快的難題十分令人懷疑。出現難題，政府的合理引導自然十分必要，但是否不夠充分？

其實，不論是中國房價的瘋癲，還是房租的猛然高企，皆無法掩蓋中國居民普遍收入水平不高的現實。如果無法有效提高居民收入水平，消費疲軟仍將無解，進而影響的必然將是城市，乃至國家的發展，不可不慎重待之。而供需不平衡下出現的價格非理性瘋漲，房租不是第一例，也絕不會是最後一例。

作者：張榕

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