賽迪顧問2018中國產業地產風雲榜重磅發布
2018年8月15日，賽迪顧問 「2018中國產業地產風雲榜」媒體發布會成功舉辦，並正式發布《中國上市房地產企業盈利能力和財務風險TOP50》、《中國產業地產商TOP50》、《中國產業地產項目TOP30》。
目前，中國房地產市場正發生深刻而複雜的變化，住宅需求逐漸回歸理性，商業市場過剩風險顯現。產業地產，作為承載與促進產業發展的一種空間形態，在提升土地的產業價值、提升城市產業能力、聚集人口與資本等方面具有重要作用，成為房地產企業轉型、實體企業多元化、金融資本投資的新藍海。萬科、綠地、保利、遠洋、碧桂園、三一集團、中集集團、東旭集團、黑石、淡馬錫等各類主體紛紛加快布局。從本質上看，產業地產是中國園區發展到一定階段「專業化分工、市場化運作」的必然結果。該階段內，企業開始集聚，這意味著企業多樣化需求集中爆發，園區開發、運營資金投入出現劇增。企業作為操盤主體進入，彌補了政府在園區開發運營方面的資金、人力等短板，並可以使開發運營模式靈活，空間功能、服務內容更加豐富。
然而，我國產業地產目前仍處於起步發展階段，發展模式相對單一，經營方式相對粗放，產業地產商和產業地產項目良莠不齊，「以產業之名、行地產之實「，」重開發銷售、輕自持運營「的現象普遍存在。為此，賽迪顧問作為工信部下屬，以產業和區域為研究核心的國家級智庫，堅持產業地產是為了「促進產業集聚，服務區域經濟」的基本原則，對國內的產業地產商的營運實力，以及產業地產項目的操盤能力等進行了科學、客觀評價。
本次發布會共分為三大篇章，即洞察篇、見證篇、趨勢篇。洞察篇，對房地產行業發展背景和現狀，進行了系統分析解讀；見證篇，發布了《產業地產商TOP50》和《產業地產項目TOP30》排行榜；趨勢篇，以資本角度對產業地產的發展前景和趨勢進行了預判。
洞察篇，賽迪顧問高級分析師王志文系統分析了房地產行業政策環境、資本環境及市場環境，並對上市房地產企業的盈利能力和財務風險表現進行了對比。她表示，全國各地出台房地產調控政策已逾百次，涉及限購、限貸、限價、限售政策等，調控地域向二線城市和三四線城市延伸，一二線城市拿地成本高昂，土地出讓條件嚴苛。與此同時，由於房企融資渠道被收緊，融資難度增大，融資成本持續攀升。從企業表現看，宏安地產、富力地產等盈利表現較強，凈資產收益率超過30%。與此同時，恆大、佳兆業、正榮、碧桂園、華夏幸福綠城、陽光城等知名房企紛紛上榜《2018房地產企業財務風險TOP50》。未來，房地產的投資屬性會逐步減弱，功能屬性會進一步加強，房地產企業必然會由由產品開發向空間運營邁進，長租公寓、聯合辦公等住宅和商業地產新業態的出現正是如此。最後，王志文還解讀了賽迪顧問提出的「地產蜂巢」概念：「地產作為產業空間載體，成為眾多實業開拓的起點，也成為資源與價值的集結。」
賽迪顧問高級分析師王志文發言
見證篇，賽迪顧問高級分析師彭丹丹和馬涵分別發布了《中國產業地產商TOP50》和《中國產業地產項目TOP30》榜單。其中，《中國產業地產商TOP50》榜單從產業服務能力、資本運作能力及經營管理能力三個維度建立一套評價體系，對榜單企業的企業性質、地理分布、財務數據和典型產業地產商運營模式進行了分析，同時還對華夏幸福、張江高科和萬科普洛斯模式進行了深入的剖析。賽迪顧問彭丹丹認為，擁有產業能力是產業地產商的核心競爭力。
賽迪顧問高級分析師彭丹丹發言
《中國產業地產項目TOP30》榜單是在賽迪前期「園區行」調研基礎上完成的，從環境舒適程度、招商引資水平、運營服務能力三個維度建立了一套評價指標體系。從得分分布看，目前優秀項目仍佔少數，且多為國資背景開發運營，如中發展、張江高科、招商蛇口等，多數園區的招商引資水平和運營服務能力仍較弱。此外，通過分析中關村東升科技園、中關村生命科學院、龍崗天安數碼城等上榜園區的成功經驗，賽迪顧問馬涵認為，產業地產項目的成功並不取決於項目的區位優勢，產業、商業、創業等生態的構建是產業地產項目的操盤關鍵。
賽迪顧問高級分析師馬涵發言
趨勢篇，賽迪顧問高級分析師林懷璟對產業地產商和產業地產項目成功的因素進行了總結，並表示：產業地產的成功不但依賴於精準的市場產業需求把握，優質的服務平台搭建和精細化管理，更要靠金融創新。隨著產業地產的成熟，運用多樣化的金融產品，如:類REITs，CMBS和ABS等，盤活資產，推進資產證券化，是產業地產的必由之路。近兩年來，無論國內監管，還是投資者反應，都為此類創新提供了良好氛圍。
賽迪顧問高級分析師林懷璟發言
最後，賽迪顧問產業地產研究中心副總經理王延鵬進行了總結髮言，並提出： 目前，積極轉型、投資、運營產業地產的傳統房地產企業、央企國企、金融機構、實體企業等新進入者正面臨「選不準城市、不了解政府、做不了產業」三大痛點。而賽迪顧問過去多年來一直服務於政府，對區域經濟和產業發展具有深入的研究，並積累了豐富的產業資源，能夠為產業地產商提供「從戰略決策，到資源鏈接，到落地輔導」的產業地產開發運營的全流程一體化服務。
賽迪顧問產業地產研究中心副總經理王延鵬發言
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