房租壓頂

科技 08-22

虎嗅註：房價居高不下，買房已成奢望，租房就成了許多在大城市打拚的年輕人的唯一選擇。但是，房租現在也水漲船高，於是，長租公寓的運營商成為了眾矢之的。關於「資本推漲房租」「壟斷房源」的質疑也不絕於耳。

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轉自公眾號「中國企業家雜誌（ID:iceo-com-cn）」，記者：李艷艷、編輯：王芳潔。

長租公寓哄抬房租的輿論聲浪愈演愈烈。中介被架上刀尖，甚至出現言辭激烈的「內鬥」及人事洗牌。8月17日，時任我愛我家副總裁胡景暉在電話會議中稱，自如、蛋殼等長租公寓運營商推漲房租，「資本大幅進入長租公寓」是主因之一。他還放出危言，「長租公寓爆倉的危害性不亞於P2P，2018年是長租公寓的死亡之年。」

針對租賃市場中的房源競爭及中介高價收房行為，胡景暉一向以「敢說」在地產行業著稱，並以我愛我家品牌代言人形象在行業發聲。同日晚間，他在個人微信朋友圈公布辭職消息，稱「因為眾所周知的原因」，自己「在關鍵時刻，被乾淨切割了」。我愛我家發表聲明稱，涉及「胡景暉炮轟長租公寓推漲房租」的言論系個人說法，不代表我愛我家觀點。

自如、蛋殼公寓等長租公寓運營商，近兩年來在資本市場大受垂青，關於「資本推漲房租」、「壟斷房源」的質疑也不絕於耳。

據媒體消息，清華水木論壇近日有網友發帖稱，他掛出的位於天通苑的120平三居室，預期價位每月7500元，但在兩家中介三輪抬價後，房租原地暴漲3300元，高達每月10800元。該網友稱，兩家涉事中介分別為蛋殼公寓與自如。

來源：水木清華論壇

蛋殼公寓品牌主管回應《中國企業家》稱，上述房源及業主都不存在，帖子屬於虛構，公司正在收集證據走法律程序，計划下周發公告澄清此事。自如亦回應稱，該事件系不實傳聞，不存在一線員工隨意修改和哄抬價格的可能。截至發稿，《中國企業家》未能聯繫到該網友求證上述帖子的真實性。

8月17日，北京市住建委聯合北京銀監局、北京市金融局、北京市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確提出規範住房租賃企業行為的「三不得」「三嚴查」。

在約談會上，相關部門對住房租賃企業提出「三不得」：

不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；

不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；

不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。

與此同時，相關部門同步對住房租賃企業啟動了聯合專項執法檢查，並提出「三嚴查」：

嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；

嚴查哄抬租金擾亂市場的行為；

嚴查不按規定進行租賃登記備案的行為。

北京市住建委相關負責人表示，對於住房租賃企業的違規行為一經查實，各部門將從嚴處罰，聯合懲戒。

針對上述約談內容，胡景暉提出三點建議。第一，住建部門需要在各地迅速建立房屋住宅租賃指導價，每個月發布一次，向全體老百姓發布。第二，凡是異常於政府租賃指導價的交易，允許老百姓舉報或者政府監察，一旦查到，一查到底，該懲罰誰懲罰誰。第三，住建部和「一行三會」儘快建立長租公寓資本介入的監管體系和方案，不要讓他們胡來。

房租跳漲：長租公寓成推手？

圍繞房租暴漲的話題正在刺激公眾緊張情緒，據（鏈家）貝殼研究院統計數據，2018年7月，北京每平米月租金為91.5元，環比上漲2.2%。我愛我家集團研究院數據顯示，2018年7月，北京住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月上漲2.9%。中房協實時數據顯示，北京近一月實時每平方米月租金為93.79元，環比上漲1.58%，同比上漲19.78%。上述機構的同比增幅數據皆在20%左右。

一線城市的房租整體漲勢非常明顯。據中信證券，2018年7月以北上廣深為代表的一線城市房租增速處於過去五年高位，尤其在過去一年來，其平均租金漲幅達到20%。其中，北京2018年7月份房租環比上漲2.63%，同比上漲21.89%；廣州市2018年7月房租環比上漲2.92%，同比上漲21.64%，均處於過去五年間的較高水平。環比方面，今年7月，某些熱點地區房租整體漲幅甚至超過10%，如北京五六環、深圳福田區等地。

原籍河北的李晨大學畢業後來到北京，租住在北京東四環附近的自如友家。本著經濟實惠、交通便利及安全性原則，她合租了某中檔小區一套四居室的次卧，面積近13平米，租金每月2390元，加上服務費後接近2600元。今年7月，由於上班地址調整，她打算搬到西三環區域，卻在找房這件事上犯了愁。

7月中旬開始，她先後在地鐵線上篩選距離公司半小時地鐵的鏈家及自如房源，這才發現不到10平米的次卧，租金普遍在3000元以上。此外，可選擇的房源數量相比去年少了很多，且距離地鐵直線距離大都超過1千米。

更令她驚慌的是，自己原本居住的小區，過去一年來的平均單價已經跳漲500塊。她找到自如管家測算，發現自己居住的這間次卧，目前市場行情在3300元上下。互聯網廣告公司工作兩年，李晨的工資收入從每月5500塊上漲到8000塊左右，但持續上漲的房租壓力加之物價水平，仍讓渴求保持生活質量的她稍感吃力。

對於年輕的上班族而言，交通及裝修風格成為租房考慮的重點因素。也正因此，發源於鏈家的長租公寓品牌「自如」，進入更多人的租住視野。前述自如員工對《中國企業家》稱，諸如李晨這樣的租賃需求在北京市場佔百萬量級，而其中的6成需求由自如滿足。在我國，長租公寓主要包括分散式及集中式兩種，規模最大的企業分別是自如和萬科泊寓。自如方面表示，長租公寓行業目前占整個房屋租賃市場的比例不足5%，不具備影響操作整個租賃市場價格的能力。另有數據顯示，其市場佔比僅為2%左右。

資本注入：補血還是噬血？

「天通苑高價租金事件」中，當事人將資本力量與高房租推至對立面，稱房屋中介高價搶房隨後轉租賺差價的行為意在「吸干年輕人的血」，從而引發了更為廣泛的社會討論情緒。這場關於部分長租公寓是否拉高房價的討論中，不僅聚集了圍觀群眾的參與，更在參賽競手中產生意見分歧，並牽出行業內戰。

8月17日，胡景暉在電話會議中表示，以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商以高出市場價20%—40%的價格爭搶房源，導致售房成本直接上升，這一行為嚴重違背市場規律。就此言論，自如CEO熊林回應《中國企業家》稱，「無理無據」。蛋殼公寓相關負責人則表示，對此不予置評。

來自北京鏈家的員工王帥，負責朝陽區域某片區的自如租賃業務已超兩年。他對《中國企業家》表示，在收房時，自如給到業主的租金跳漲幅度一般不會超過250塊/套。在與其他競手爭取同一套房源時，每次報價的上漲幅度則在二三十塊左右，且要經過公司嚴格的價格測算程序以及最快一天的等待時間。

公開資料顯示，自如今年初宣布完成40億人民幣A輪融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構領投，華晟、融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構跟投。其估值逾200億元，刷新中國長租公寓行業單筆記錄。今年6月，蛋殼公寓也宣布完成7000萬美元B+輪融資，由老虎環球基金（Tiger Global）領投，B輪投資方華人文化產業投資基金、高榕資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本跟投。此前，蛋殼公寓於2月底完成1億美元B輪融資。

資本加持作用顯而易見。自如、蛋殼公寓等長租公寓運營商開啟規模戰，正向一二線城市加速布局。比如，目前自如已經進入北京、上海、深圳、杭州、武漢等九個城市。熊林表示，2018年上半年自如管理公寓超過70萬間，今年的目標是突破100萬間。7月31日，自如(深圳)城市總經理郭偉提出，未來3年在深圳總運營達30萬間的新戰略目標。

自如的規模擴張與業務拓展依賴於投資者的真金白銀，另一方面，自如服務場景中與用戶產生了大量「接觸點」，其潛在經濟價值也為投資方所青睞。但並非所有接受投資的長租公寓運營商都能擁有好運氣活得長久，租金回報率低、回報周期長、盈利模式模糊等難題至今仍未「解套」。

根據公開資料統計，2017年，有5家長租公寓運營商或品牌在洗牌中出局，長租公寓領域的融資額度也明顯下降。國內最早一批進入租賃市場的「元老級」品牌之一Color公寓，曾在2015年底完成1600萬人民幣的A輪融資，也在這一年宣布告別。

「市場或許無法承受如此不理性的發展。」在胡景暉看來，高價收房是在「干傻事」，長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇租房價格上漲，長租公寓企業一味滿足資本市場胃口，完全破壞正常房屋租賃市場，「2018年是長租公寓的死亡之年」。房租全線上漲背後，長租公寓面臨的資金壓力與日俱增。「若長租公寓資金鏈斷裂，收不到房租的業主將會驅趕承租人，成百上千萬租客終將露宿街頭。」

中原地產分析師張大偉認為，大量資本進入的是存量改造，存量改造本身並不新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價，這種輕資產模式很容易出現局部區域壟斷，併疊加對同區域普通租賃業主定價的影響。「以小區可比租金價格，包括自如等房源租金，比普通租賃房源價格要高30%以上。」張大偉稱。

近期，新派公寓CEO王戈宏在接受騰訊採訪時稱，資本進入長租公寓市場，會讓長租公寓不會急著通過大幅度提高租金來實現短期盈利，而更好地通過合理租金和優質服務去獲客和擴大市場。他否認了資本推動房租上漲的說法。「（二房東）本身從房東手裡拿房成本就不低，加上裝修、運營、維護等成本，基本無利可賺。」

根據公開資料，自如自2011年成立以來，僅在北京實現微利。胡景暉稱，我愛我家旗下長租公寓品牌「相寓」為盈利狀態。「資本可以進這個行業，但是要守規矩，不要跑偏。」胡景暉對《中國企業家》表示。

房租跳漲前景：供需缺口承壓

8月17日，我愛我家發布公告與胡景暉的言論「撇清關係」。其聲明稱，導致近期房租上漲的原因是多樣的，CPI、供需矛盾、人口對租住品質需求提升、傳統的暑期租賃旺季等是近兩個月來房租上漲的重要原因。胡景暉在朋友圈中多次轉發該聲明。

在（鏈家）貝殼研究院院長楊現領看來，北京等一線城市房租年年上漲的原因，主要是供不應求。而7、8月份房租比一年中其他時間漲幅要高的原因，則是因為畢業季。此外，從2017年末開始外圍城區不符合居住要求的違規建築、群租房等被清理，導致需求向內城轉移。

中信證券研究顯示，北京二手房同比價格從去年10月份到今年6月份出現連續九個月負增長，環比也保持了連續9個月的負增長。上海二手房價格連續8個月出現下跌。但租房市場則是冰山另一面。

上述機構分析稱，從供需角度分析，租賃的供給和需求均面臨一定壓力，供需缺口造成房租客觀上漲。「房屋租賃市場在供給和需求端各自存在三道缺口，租賃市場的待培、限價下的轉租為售以及違建拆除導致供給端難以放量。另一側，購置需求的擠壓、畢業生剛需和租房消費升級的大勢積攢了大量租房需求，租房市場的供需失衡使房租上漲具有一定根基。」

值得一提的是，從房租和房價的相對漲幅來看，租房合約的價格黏性使前期高房價向房租的傳導滯後，使房租補漲。房價趨穩下業主減少租賃投資，進一步導致房源緊俏。此外，非市場因素如租賃中介資本介入，短期局部性炒高房價也使租房價格被動抬高。

但克而瑞高級分析師崔秀程則認為，中介機構的炒作能起多大作用，還依賴於各自對市場壟斷的程度，其影響的可持續性有限。

思源機構市場總監郭毅對《中國企業家》表示，此輪「房租暴漲」熱潮，與機構模式之爭造成利益衝突有關。「住宅市場的限購和租賃市場的房租上漲一直是聯動關係。隨著調控執行的鬆緊程度，會對租賃市場產生不同程度的影響，這是核心。」

郭毅還表示，中介公司的商業模式確實成為客觀推手，但在不同業務板塊所呈現的情況不同。「最重要的是，政府要制定相應市場規則，對中介去明確標準，什麼樣的東西是可以做的，什麼樣的商業行為是不規則的。如果沒有這個標準，（政策部門）會處在一個被迫應對的狀態，等房租出現泡沫狀態再去遏制，就會很困難。」

胡景暉稱「一個人在戰鬥」

8月17日下午，我愛我家聲明稱，胡景暉「炮轟長租公寓推漲房租」等言論與我愛我家無關。胡景暉轉發該聲明並稱，「我是一個人在戰鬥」。8月18日上午，胡景暉宣布辭職我愛我家副總裁，稱鏈家董事長左暉一個電話，其被謝勇辭職了，因為「左暉兩次聯繫謝勇要求管管胡景暉」。

「老謝說，左暉給他打電話了，說要管管我，不然就讓鏈家全面在輿論上跟我愛我家開戰。這是老謝當著我的面說的。但是老左是不是真的這麼說的，我現在也有點存疑了。」在接受《中國企業家》採訪時，胡景暉如是表達離職細節。他口中的「老謝」指我愛我家董事長兼CEO謝勇，老左指鏈家董事長左暉。

17日下午，左暉發聲明稱，對我愛我家內部事情沒有任何觀點，希望我愛我家能夠披露胡景暉離職的真實原因。

來源：左暉關於此次事件的聲明

根據左暉上述聲明的微信截圖內容顯示，謝勇通過微信及電話聯繫左暉，溝通了三件事：不希望行業內鬥，希望公司高層保持及時的信息溝通；我愛我家不支持胡景暉對媒體的表達，且不贊成胡景暉的觀點；不滿意胡景暉一再有損上市公司形象的行為，在和我愛我家原董事長溝通胡景暉在我愛我家公司的工作安排。

今天凌晨，胡景暉在朋友圈稱，要在上午10點召開「胡景暉個人媒體溝通會」，「揭曉所有真相」。胡景暉對《中國企業家》表示，他在昨晚跟左暉通了半小時電話。「左暉說，老胡你認識我20年了，你還不了解我嗎？我以人格擔保，沒有主動聯繫過我愛我家的高管。」

在上午的溝通會現場，胡景暉說，「我離開我愛我家的決定是對的，因為外面海闊天空。」他提到自己曾在去年得過重度抑鬱症，甚至想結束自己的生命。雖然後來被醫生證明身體恢復，但這也成為他被「出局」的一個借口。胡景暉說，他特別喜歡一部美國電影。「所有的刺殺都會被塑造成一個孤獨的瘋子。所以肯尼迪怎麼死的，今天還是一個懸案。」

胡景暉回憶稱，自己被公司「切割」的主因，或許與一個月前跟我愛我家前董事長劉田索要股份等補償有關。「他一而再再而三躲我和推（脫）這件事情」。胡景暉說，「他回紐西蘭的時候，我給他發過一次微信，我說不念過往，不懼未來，在最好的時代做最好的自己。」

「原董事長（劉田）認為幹掉老胡就沒有人再跟我要錢了，謝勇可能認為，幹掉老胡就沒有人功高震主了，所以在那一剎那他們成為了一致行動人。也許老左只是一個借口，也許老左只是一個本不存在的借口。」胡景暉說，「真正想辦我的很可能是謝勇本人。」

「我很傷心。」胡景暉對《中國企業家》表示，不過他現在已經不關心這個問題了。他關心的是，離職這件事被披露出來後，我愛我家六萬員工會怎麼想，禮拜一的股市會是什麼樣的表現。「我不會報復任何人，但是時間會證明一切。」

談及接下來的職業規劃，胡景暉稱，將會繼續無償扮演好「中國房地產經紀從業聯盟主席」的角色。此外，「我會高調進入投資界，三個月以後景暉私募基金的開業酒會將在利茲卡爾頓舉行。」他還表示，「我本來想在2020年4月份我愛我家完成5億、6億、7億的對賭，2020年4月份審計報告出來，2020年5月份我拿點撒仨瓜兩棗破股份。解套以後，再實現我的個人夢想。但是謝勇把這個時間表大大提前了。」

「這個月以來發生的林林總總，逼我想到這一步。」一切似乎早有安排。胡景暉回憶稱，在6月底58成為我愛我家第二大股東，完成交割大概6月底7月初的時候，「我就感覺到氣氛不對了」。胡景暉否認自己的離職結果與58有關，他相信姚勁波。「姚勁波今天上午第一時間跟我通了電話，他都很驚訝，證明這一切的事情跟姚勁波一毛錢（關係）都沒有。」

採訪過程中，胡景暉多次跟記者強調，他跟左暉是朋友，前幾年自己沒得病時，他們經常在奧體一塊踢球。所以左暉今天發的聲明，「我基本上也是信的」。但他隨後稱，「我並不認同今天貝殼和自如的做法，那是另外一回事。」

公開資料顯示，1971年出生的胡景暉，畢業於北京大學經濟學院國際經濟專業，2001年12月至今任北京我愛我家房地產經紀有限公司副總裁。2018年4月9日起任昆百大副總裁，負責北京和全國的市場與戰略研究，企劃與品牌、業務推廣及企業文化建設等工作。

截至發稿，謝勇方面未對胡景暉的相關言論予以回應。胡的離職舉動，左暉的聲明，姚勁波的表態，皆為這場焦灼的中介內戰增添了幾分暗影。

*文章為作者獨立觀點，不代表虎嗅網立場

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