飛漲房租的背後：被寡頭支配的恐懼

近日，從胡景輝大嘴放炮開始，關於房租飛漲一時成為熱議，也引出無數牛鬼蛇神從各自不同立場拋出七七八八各異的觀點，一一說道說道。

租售比太低，房租有上行需求？偽命題

來自大佬潘石屹。粗以為這是一個典型的偽命題。筆者有以下假設：現在用來出租的閑房，95%不是這兩年房價高點買的，而是在3年前、5年前、以及更久前買的，也就是說，對於房東來說，他的租售比的「售」，也就是分母，是打了拼多多一樣的折扣的，最低也得是5折。以北京為例，2010年房子均價不過2.2萬，2018年達到了6.1萬，漲了3倍有餘。假設2010年，當時100萬的房子，現在租6000/月、70000/年很正常，摺合也有年化7%+了——而現在這個房子值300萬，租金回報率只有7/300=2.3%。同時，在各種限購、各種限貸的背景下，有多少人會在這兩年入手房子用來放租呢？

租金上漲是自由市場供需市場調節？寡頭說了算

對，也不對。用行業集中度指數來衡量，CR3超過80%屬於毫無疑問的極高寡佔型市場，而部分城市的房屋中介市場（租+售），比如北京，就是典型的寡頭壟斷——鏈家60%+我愛我家20%，基本壟斷租售市場超過80%的房源。所以，胡景輝說的八卦，是完全有可能在寡頭支配的市場出現的。對於鏈家而言，從我不成熟的判斷來說，倒不是為了通過租金上漲賺錢，都是通過製造租金上漲現象，拉動對房屋交易或房價上升或買房保值的預期。按自如數據，北京市場其手中不過10萬套房子，按每套房租金8萬/年、租金90%給房東算，一年不過8億營收，比其二手房市場百億的傭金收入，算不得大頭。但是，通過租與售的相互抬拉，提升人們必須買房的預期，形成租售的良性互動，不啻為一妙招。在正常的、分散的市場，毫無疑問，這是很難實現的；但在一個高度寡佔的市場，甚至都不用價格聯盟，就可以輕鬆實現。

互聯網思維下的地產中介帝國

鏈家是一家很優秀的互聯網公司，以互聯網的極致信息呈現能力、對規模經濟的追求，以及如互聯網公司一樣融資燒錢，成長為牛逼的O2O企業，甚至在某些區域打造了類似騰訊的「帝國」——地產中介界的。騰訊在成為帝國之後，瘋狂收割流量，鏈家也會做一樣的事情，只不過現在，依靠融資大規模開店（是的，網點比宇宙行還多）、高補貼搶房、高傭金搶人，像不像當年的滴滴？當帝國夯實，為所欲為？那是必須的，畢竟融資是要給回報的。

本質原因：不方便說

財政部：1-7月，國有土地使用權出讓收入相關支出29353億元，同比增長37%…

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