一文讀懂萬科2018中期業績發布會說了什麼

2018年8月21日，萬科2018中期業績發布會舉行，全景·路演天下全程直播。萬科首席執行官、總裁祝九勝；執行副總裁、首席運營官張旭；執行副總裁、首席財務官、財務負責人孫嘉；副總裁、董事會秘書朱旭參與了本次會議。

中央堅決遏制房價上漲，調控政策密集出台，萬科作為房地產開發商該如何自處？

有關租賃新聞頻繁，風潮是否來臨？其市場剛剛開始，這對於機構化介入來說意味著什麼？

為什麼在7月份收購太古冷鏈倉儲業務 ？

萬科宣傳片中的「城市更新」改造是什麼？

郁亮為何沒有出現？

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如果您也懷有同樣的好奇，不妨一起來看一看今天的萬科2018中期業績發布會到底說了什麼。

2018年上半年萬科實現銷售金額3,046.6億元，實現營業收入1,059.7億元，同比增長51.8%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長24.9%。在《財富》雜誌發布的「2018年世界500強企業」名單中，萬科位列第332位，連續第三年入圍。

2018年萬科將租賃住宅業務確立為核心業務，累計獲取房間數超過16萬間；5月，萬科物業聯手珠海橫琴試點「物業城市」；7月，萬科物流倉儲服務業務通過併購方式獲得太古實業有限公司旗下7座冷庫，實現對國內一線城市及內陸核心港口城市的冷鏈業務覆蓋。

2018年，萬科將以「城鄉建設與生活服務商」為戰略定位。

地產方面：

2018年上半年，萬科房地產開發業務實現銷售面積2,035.4萬平方米，銷售金額3,046.6億元，在34個城市的銷售金額位列當地前三。

上半年萬科獲取新項目117個，總規劃建築面積2,049.1萬平方米，與上半年銷售面積基本持平。

物業方面：

截止6月底，萬科物業服務累計簽約面積超過4.7億平方米，實現營業收入41.6億元，同比增長29.8%。

現金流方面：

截至6月底，萬科持有貨幣資金1,595.5億元，遠高於短期借款和一年內到期長期負債的總和609.8億元；凈負債率32.7%。

# 1 關於「中央堅決遏制房價上漲」的看法

問：中央堅決遏制房價上漲，調控政策密集出台，您感受如何？

答：政府調控管理市場決心非常大，這對整個行業長期發展、建立房地產市場長效機制來說非常有好處。這個行業的容量仍然還是很大。城鎮化的進程依然沒有完成。城市關於空間、關於不動產各種服務需求還是非常大的。

# 2 關於「租賃業務」的定位

問：租賃業務成為新的發展風口，萬科在這方面有什麼樣的進展？

答：租賃市場才剛剛開始，機構化介入的時機才剛剛到來。從我們觀察來看，中國最高的城市機構滲透率5%，一般城市2%都不到。萬科把住宅租賃作為核心業務。

對租賃住宅有三個定位：第一，堅持初心，不忘初心。為每個城市的新進人口，提供比較高性價比、有一定舒適度的租賃住宅。第二，要相應黨與政府的號召，社會有需求，租售並舉是新時代的新要求。第三，積極探索機構介入到租賃市場的方向與方法。

萬科首席執行官、總裁祝九勝

# 3 關於「冷鏈業務布局」的規劃想法

問：7月份收購了太古的項目，之前併購了普洛斯，現在進入冷鏈業務布局，在物流板塊究竟是什麼樣的規劃？

答：介入冷鏈倉儲業務，是為千家萬戶老百姓的食品安全貢獻我們自己的一點力量，食葯安全，是老百姓的痛點。另外，在中國，行業人均倉儲保有量只有歐美國家大概1/5，這個行業有非常多優質客戶，太古冷鏈和我們自己的團隊結合，能帶來更大的協同效應，把這個行業做的更好、做的更大。

# 4 關於「城市更新改造」的定義

問：宣傳片里的「城市更新改造」業務是什麼？是新業務嗎？

答：這塊業務叫有機更新。一個城市如果獲得更新，不是簡單把它拆了再蓋起來，而且必須把老的城市裡面的文化、歷史有機結合起來，才能讓這個城市煥發更多的活力。尊重歷史文脈，保護城市記憶，打造公共空間，激發城市活力是我們做城市有機更新的基本想法。

比如上海的上生新所項目、福州煙台山、廣州恩寧路。這些項目都是我們做的有機更新。未來房地產業空間在這方面有很大空間，我們會積极參与到當中去。

# 5 關於「萬科內部改革」的情況

問：郁總怎麼沒來？萬科內部改革是怎麼回事？

答：猜測郁總是希望給我們更多的鍛煉。萬科是事業合伙人機制，每個人都可以代表團隊。內部改革問題，我們自己叫五位一體變革。

事業合伙人機制目的都是為了配合新戰略落地，同時更好激發員工。整個機制的摸索、落地不是採用行政命令或者自上而下設計，恰恰相反我們是在統一的方向和精神內核前提下，鼓勵各個單位百花齊放、自行摸索。在這個機制下，破除了傳統從總經理、副總經理、助理總經理、總監、部門經理等一層層傳統金字塔層級式管理架構，而是真正打破了層級制後，變成相對扁平化去中心管理模式。

# 6 關於「新增租賃住宅」的來源和分布

問：今年半年新增的6萬間租賃住宅的來源方式是什麼？主要分布的城市是在哪裡？

答：第一，政府的長租公寓用途的地，目前在北京、佛山、深圳有6個這樣的項目。第二，各類機構歷史上閑置的存量資產，通過合作方式或者通過租賃方式獲得。第三，個人房源。

# 7 關於「機構推高房租」的看法

問：萬科怎麼看待機構大批入駐的時候推高房租的說法？

答：目前在機構滲透率、機構參與率在哪個城市都沒有達到很高，以深圳為例，機構滲透率2%，A公寓、B公寓運營機構，出租滲透率2%都不到。萬科在深圳公寓入住率92%以上，非常搶手。我們每房單價才1800元左右。價格到底怎麼定的？是對空間重新認知、重新構成以及對需求重新洞察來做不斷調整，還是一個新的機制，新的做法，歡迎各方友好互動，共同把這個事情做的更好一些。謝謝！

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