龍湖2018年激進中求穩，邵明曉：全年銷售2000億沒懸念

8月21日，龍湖集團召開了2018年中期業績發布會，龍湖高管就集團目前的管理模式、今年的銷售目標、拿地節奏、控制負債率等問題回答了記者提問。

上半年，龍湖集團整體財務指標向好，經營穩健，實現營業額271.2億元；核心凈利潤為37.3億元，同比增長31.4%；毛利率37.1%；凈負債率54.6%，在手現金421.3億元。

受銷售節奏影響，上半年銷售同比僅增4%

2018年上半年，龍湖集團實現簽約額971.0億元，同比增長4.8%，達成全年銷售目標49%。雖然銷售額創新高，也始終保持在行業前十，但是僅4.8%的增速，並不理想。

龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉在發布會上對此解釋道：「主要是節奏的問題，一是今年上半年供貨不多，主要在下半年； 二是因為去年下半年去化率很高，留存到今年未去化的只有500億。三，去年我們把大量下半年的貨排到上半年銷售，所以上半年簽約很快。

展望下半年，邵明曉表示，全年供貨3000億，大量推盤會在下半年。龍湖追求平穩增長，今年全年銷售2000億沒有懸念。

量入為出拿地，保持負債在合理水平

2018年上半年，龍湖集團新增42幅土地，拓展南昌、南通、鄭州、石家莊、貴陽5個新城市。至此，龍湖集團覆蓋城市增至38座，全國化布局進一步拓展。項目獲取的區位聚焦在一二線城市以及都市圈內城市群。

據統計，龍湖集團新增收購土地儲備總建築面積為1298萬平方米，權益面積898萬平方米，平均權益收購成本每平方米4849元。其中，西部地區佔新增收購土地儲備總建築面積的46.4%。在補充大量土地儲備之後，截止到6月底，龍湖集團土儲為6363萬平方米。

邵明曉表示，龍湖拿地的標準是量入為出，公司全年凈負債率標準指引是在50%—60%之間。龍湖堅持控制好負債率，還要看買地時機。「在買地的結構上，龍湖拿平均每年銷售回款的10%作為上限來用於投資性物業，有好的機會就買一點。」邵明曉預計三四季度還有好的買地機會。

80%的冠寓是輕中資產運營，預計2018年末累計開6.5萬間

2018年上半年，龍湖集團投資性物業不含稅租金收入為 18.5億元，較上年增長62.8%。商場、冠寓、其他收入的佔比分別為90.7 %、7.5%和1.8 %。

其中，從2016年下半年開始拓展的冠寓，這一年多來發展速度很快，已陸續在北京、上海、杭州、南京、重慶、成都等 16 個城市開業運營。截至目前，龍湖冠寓整體出租率為76.2%，將來的目標是出租率達到88-90%。

邵明曉在發布會上透露：「現在冠寓在投入階段。目前已開業房源20%是重資產，80%是輕中資產，即龍湖從房東手裡租過來再出租的模式。但是我們強調p&l，單方收益模型是賺錢的。去年冠寓開業1.5萬間，今年還要再開出5萬間，今年這5萬間已完成拓店，預計全年累計開到6.5萬間沒問題。」

更名為集團，實行平台+端的管理模式

2018年是龍湖創立25周年，今年在龍湖管理層面做了很多創新突破自己。

年初，龍湖集團提出「空間即服務」的戰略理念，即龍湖是圍繞空間產生業務的，只要與此相關都可能納進來作為一個新的主航道業務。

上半年，龍湖地產更名為龍湖集團，把主航道業務定義成了C1地產開發、C2商業運營、C3長租公寓、C4智慧服務。甚至未來還可能有點心業務試驗成熟後，成長為新的主航道業務。

為了升級管理，目前龍湖實行的是平台+端的管理模式。「我們發現公司發展並非只能加層級、把組織的金字塔壘得更高的方式來做，而是通過一套指揮系統，直接賦能到一線員工，讓他們更多得到支持。讓指揮決策更靠前端，把專業支持放到前端，這就是平台和端的意義。」龍湖集團董事長吳亞軍表示：「這不是靠某個領導特別民主，授權一線，而是需要指揮系統本身自帶知識、許可權、流程、模板，直接賦能給前線。當遇到問題時，前線直接呼叫，後台馬上支持，這是管理升級的需要。」

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