關於房產稅，真不用想太多

這幾天，關於房地產稅的新聞又成為熱點了，各家媒體的新聞標題依然保持了小學同學聚會的風格——就算相互都忘了叫什麼名字，但看著一個比一個眼熟。例如：「房產稅！這次真的來了」「房產稅大局已定，你準備好了么？」「房產稅開徵，誰誰誰要注意啦！」等等等等，配圖也都出奇的相似，沒看過下圖的算我輸。

反正總會有一個標題讓你想起此前某年某月的某一天，讀到類似新聞時疑惑的臉。從1951年起，中國就有了現在執行的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。直至幾個房產市場漲幅周期把房產稅徵收問題推到風口浪尖，政府、學界、市場、民眾都一直在討論房地產稅的徵收問題，國家層面更是不遺餘力的推進房地產稅的徵收機制，各方面有很大一部分人把房地產稅的徵收看成是調控房產市場的有效手段，民眾更是把房地產稅看成是可以遏制房價上漲的政策。手裡房多的擔心真來，房少的觀望，沒房的盼望，國計民生中最牽動億萬民眾的稅種除了個稅，大概就是房產稅了。導致房產稅一有啥風吹草動就自帶流量上頭條。但房產稅不單和個稅、燃油稅等稅種一樣有關注度，它又是最難制定與推行的一個稅種，距今已討論了67年依然在路上，於是年年一有啥風聲就「快了！快了！來了！來了！」。

此次一年一度的「房產稅來了」是因為近日有專家說：「預計房地產稅法草案將會在今年12月份初審；預計到2020年表決通過；預計2021年房地產稅將在部分城市開始徵收」。看出重點沒有？「預計！」關於房產稅徵收問題，可以負責任的說肯定會收，但誰也不敢給個准信什麼時候收，為什麼就唯獨房產稅年年「來」，但年年來不了呢？因為中國房產稅徵收制度一直面臨著三個難題：

第一，房地產稅徵收的前提是土地私有化。國際上有很多徵收房地產稅的國家，比如美國、英國、紐西蘭…這些國家都有著成熟的房地產稅徵收制度，且已推行多年，但這些國家都實行土地私有制，為私有財產繳納稅款不存在民眾心理和事情本身邏輯的問題。而中國土地實行社會主義公有制，探討房地產稅徵收本身存在邏輯悖論，所以理論界一直對房產稅存在爭議。不過這個問題隨著2016年房價的一輪「瘋長」已經可忽略了，因為理論界已經意識到房地產稅不失為一種可以控制市場「炒作」現象的有效手段。

第二，中國房地產市場很複雜，雖然政府作為市場的主要推動者，但由於中國人對於房子有著極為特殊的認知與執念，房子就是一個人成家立業、安居樂業等一切的前提條件，導致房子這個東西在國人心中無比重要，催生了房產市場很多「看不見的手」。因此中國房產市場出現的問題很難說問題真正出在哪個方面，經濟、政策、地產商、輿論、購買者、媒體都對市場有一定程度上的影響。想要對市場做任何調控都需要考慮到方方面面，謹慎、小心，且行且看且調整。

第三，缺乏徵收的信息基礎。要徵稅得知道跟誰徵稅，不清楚房子是誰的就沒有徵稅的前提。2014年國家出台不動產登記制度，力爭用四年時間建立中國房產存量市場的信息基礎平台，有了信息基礎才有徵收的基礎。

目前來看上述三個問題也解決了七七八八，但房產稅若想實現全面推行依舊前路漫漫，複雜的不只是困難，困難的是解決困難的過程就很困難。立法後各地方要根據地方情況出細則，然後試點推行或分批次試行，中間再進行調整，全面徵收房產稅保守估計需要五年左右時間，而北上廣深或重點二線城市即使會第一批次進行徵收，保守預計也會四年後實行，至於三、四、五、六、七、八線還以土地財政為第一經濟來源的城市開徵房產稅更是遙遙無期。因此，房地產稅真沒那麼快來。

那麼問題的關鍵來了，飽受關注的房產稅真來的話會對房產市場產生巨大影響么？從媒體們對此事的重視程度來看貌似是，但細想起來還真沒啥特別大的影響。目前關注房產稅的人主要分三種，一種房太多，擔心徵稅了受損失；一種沒房需要買房，希望房產稅徵收可以讓房價降低；三是炒房想短期套利的人。

首先，房產稅是不會徵收太多的，1%左右，很難到2%，比起動不動百分之十幾或幾十的房價漲幅是起不到讓持有者大批量拋空的作用，指望靠房產稅控制房價上漲的人註定會失望。房產稅即使來了，原來買不起的房依然買不起。舉個例子，美國紐約房產稅按6%徵收，是美國房產稅收得最多的地方，但紐約的房價也是美國最高的。同時，房產稅一定程度上會推高房租，最後一定會由承租人買單，且房產稅徵收後，三、四線城市，尤其是人口外流城市持有大量房屋者，為了更高的性價比會選擇拋售當地房屋，轉而選擇持有收益性更高的一、二線城市房屋，間接推高一二線城市房屋的售價與租價，北上廣深的無房年輕人們，保重！

總之，房產稅實行肯定沒有降低房價的功能，對持有五套以下房產的人影響也不會特別大。國際上通常實行對房產得利進行可觀比例的稅收，用以杜絕短期套利等槓桿炒房行為，不失為穩定房產市場最有力的一隻「看得見的手」。可喜的是，2018年8月1日，張家口市宣化區稅務局明確公示，個人轉讓存量住房按照「財產轉讓所得」項目繳納個人所得稅，以取得所得的個人為納稅人，已轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的餘額為應納稅所得額，適用百分之二十的比例稅率。宣化區下轄7個街道、10個鎮、8個鄉，人口僅約60萬，這條公示也並未引起普遍關注，但透過此公示的短短數行字，彷彿可以看見中國房產市場調控長效機制的未來。

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