試點集體土地建設租賃住房一年，廣佛肇做得到底怎樣了？

去年8月28日，自然資源部（原國土資源部）和住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》》(以下簡稱《方案》)，廣州、佛山、肇慶等3個城市成為全國首批利用集體建設用地建設租賃住房試點城市。

迄今為止，《方案》印發一年，廣東省三試點工作進展如何？plus君與省國土資源廳宣傳中心工作人員馬上帶大家去看看。

廣州

4個區正選址建租賃住房

廣州市在2017年8月成為全國首批利用集體建設用地建設租賃住房全國試點城市後，便在第一時間編製上報了《廣州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》，並於今年年初獲得自然資源部（原國土資源部）、住房和城鄉建設部批複。

plus君了解到，利用集體建設用地建設租賃住房，減少了政府征地環節，有利於加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，多渠道拓展租賃住房來源。以前，集體建設用地大多用作工業、商業、服務業等功能，現在有望建設租賃住房。

廣州市相關部門正積極開展政策宣傳和解讀，同時要求各區進一步加大對村集體和村民的宣傳力度，動員各村積極申請參與試點。至2020年，全市計劃利用集體建設用地建設租賃住房建築面積300萬平方米，每年批准建築面積按100萬平方米控制。目前正在天河、海珠、番禺、白雲等區組織篩選試點項目，待村集體正式表決後按程序推進。

據了解，廣州會率先選擇那些毗鄰產業集聚區附近、租房需求巨大的區位開始這項工作，而且會重點選擇地鐵沿線區域。土地來源主要有：節餘存量宅基地、舊村改造中保留集體土地性質的用地、經審批的村經濟發展用地（含留用地）、經審批的集體土地性質住宅用地、依法流轉後的集體建設用地。

有相關專家分析，目前廣州很多城中村村民都在自己的宅基地上蓋房子出租，如果村集體用地建租賃住房可能會形成一定的競爭，但具體也要看兩種房源的數量和價格定位，如果村集體租賃住房的戶型和配套管理更好，會和村民出租房形成錯位競爭關係，不一定帶來衝擊。

另有專家提醒，要警惕小產權房問題爆發。

對此，廣州市國土規劃委於今年年初公開強調，未經批准私自在集體土地上建設的住房用於出售屬小產權房，是不合法的，與經批准在集體建設用地上建設的合法租賃住房是不同概念，而在村集體建設用地建成的住宅產權也是村集體所有。

實際上，去年以來，為了緩解住宅用地和住房供需矛盾，廣州市通過創新土地供應方式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，多渠道拓展租賃住房來源，推出專門的租賃住房用地，鼓勵產業園區適度配建員工租賃宿舍，推進城中村改造安置房建設和繼續加大政府公租房供應力度，保持房地產市場平穩健康發展。據筆者了解，2011年至今，廣州市通過「限地價競配建」，共配建各類人才公寓、外來務工人員公寓、公租房、拆遷安置房等259萬平方米，通過「競自持」的方式，籌集自持租賃住房17.6萬平方米。

佛山

今年將利用集體用地建設2400套租賃房

成為試點後，佛山也在第一時間結合本地實際，制定了《佛山市利用集體建設用地建設租賃住房試點的實施方案》，並於2017年11月上報省住建廳和省國土廳。同時，該市積極開展相關試點工作，聯合國土等部門到各區進行摸底調研，為集體建設用地建設租賃住房項目落地奠定基礎。

今年4月，《佛山市南海區利用農村集體建設用地建設租賃住房管理試行辦法》正式印發。這是去年佛山成為全國首批集體建設用地建設租賃住房試點城市後，南海區在全市範圍內率先印發實施的可操作性政策文件。

到今年5月，南海已有8個農村集體建設用地建設租賃住房意向項目，總面積大概400畝，建築面積約60萬平方米。經過前段時間的選址、調查、規劃、對接，落實了第一批試點項目。主要分布在南海的東中部片區，而首個立項項目在南海區丹灶鎮落地。

「集體土地建租賃住房是只租不售的，這就與國有土地建銷售商品房互為補充，相互錯位，緩解住房供需矛盾，滿足南海區外來產業人員、技術人員及新就業大學生的區域性租賃住房需求，為南海留住人才。」南海區國土城建和水務局（國土）副局長潘汝海表示，這也是南海貫徹落實十九大關於加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉住房制度精神的有力舉措。

值得注意的是，項目立項後，開發主體必須是市、區、鎮（街）公有資產公司成立的建設運營企業，公有成分不低於51%。而項目的土地面積要在15畝以上，容積率指標必須大於1.5，道路、交通等配套也要符合環保、選址等要求。

「我們在其他城市考察發現，很多城市開發主體是公有資產全資的公司。」潘汝海說，這也是發揮政府對集體租賃住房建設的引導作用，公有資產公司成立房地產開發企業先行先試探索經驗，在試點成熟、市場認可後，可能會再作調整。

另外，根據《辦法》，集體租賃住房在出租前要取得不動產權屬證書，並註明「集體租賃住房，不得改變租賃住房用途，不得以租代售，不予分割辦理單元產權證，未經許可不得轉讓」。對外出租單次租期不得超過10年，也不得以一次性轉讓或出租物業使用權等形式變相出售。

按照計劃，南海今年將利用集體用地建設租賃住房約2400套。目前，丹灶鎮新能源汽車產業基地集體土地租賃住房項目已動工，該項目將按商品住宅標準配套公共設施，規劃建築面積約10萬平方米，預計可提供約2000套租賃住房。

據悉，預計未來三年，南海區通過土地招拍掛、利用集體土地建設租賃住房、社會籌集等方式新增租賃住房3萬多套，其中利用集體土地建設租賃住房9000多套。

肇慶

集體建設用地建租房政策體系建成

與當前住宅用地規模相比，肇慶市的租賃用地佔比較低。為儘快建成利用集體建設用地建設租賃住房政策體系，充分發揮出集體土地開發成本低、周期快、租金定價低等優勢，該市住房租賃試點工作領導小組充分統籌協調，第一時間制定了《廣東省肇慶市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》，並於今年2月得以批複實施。

至今年6月，肇慶市已建成利用集體建設用地建設租賃住房政策體系，從需求調查、規劃選址、立項審批、土地供應、建設運營、不動產登記、收益分配、平台建設、監測監管等方面，完善相關規定和配套政策，確保試點工作流程清晰、依法依規運行、健康有序，為實現遠期目標打下基礎。

據了解，到2020年，肇慶將成功建設運營首批集體租賃住房項目，促進存量集體建設用地盤活利用，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，與「兩個平台」（國有專業化住房租賃平台和住房租賃交易服務平台）建設工作銜接，保障維護權利人合法權益，探索形成可複製、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。

試點的範圍是全市範圍內符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，租賃住房市場需求大，基礎設施配套較完善，經審批認定的集體建設用地。首批確定全市範圍內2-3個試點項目，進行差別化探索，切實做到封閉運行，循序漸進，待運行規範後逐步推開。

肇慶將優先在產業比較完備、居住配套相對不足的區域開展該項工作，鼓勵利用留用地建設租賃住房試點，推進留用地集中安置。具體建設模式上，根據村集體經濟組織經濟實力和開發意願，探索多種形式的建設模式，可採用「政府主導，統籌規劃」的政村合作模式建設租賃住房，鼓勵國有企業參與試點建設工作。

經濟實力偏弱、開發意願不強的村集體經濟組織也可以通過引入市場主體合作開發等方式建設運營集體租賃住房。試點項目在經所在集體經濟組織表決同意後，可由各縣(市、區)政府推選或村集體自行申請。以引入市場主體合作建設運營集體租賃住房的，可按照集體資產交易程序確定項目建設運營主體，健全申請規劃、施工報建機制。

對於人們較為關注的土地和房屋權屬問題，肇慶將完善對集體建設用地建設租賃住房的登記程序以及不動產權登記制度。土地使用權按項目整體核發，房屋所有權按幢核發，不予分割辦理套、層、間等單元不動產權證。以集體經濟組織為申報主體的集體租賃住房，其土地使用權和房屋所有權歸農民集體所有，辦理不動產權證。以集體經濟組織與國有企業合作成立的企業為主體申報的集體租賃住房，其土地所有權權屬不變，土地使用權和房屋所有權歸新成立的企業所有。

【記者】馮善書

【通訊員】肖乃花

【校對】曹柏英

【作者】 馮善書

【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端

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