自如蛋殼被指推高房租背後：愛公寓資金鏈斷裂先例需警醒

雷帝網 雷建平 8月22日報道

在自如CEO熊林表態租金上漲因素很多，自如租金價格漲幅遠低於市場後，圍繞著長租公寓模式的探討還在繼續。

今日，一位業內人士指出，自如、蛋殼運營模式有幾點需關註：

首先，自如通過約定高租金的形式，租下房主的房子，租金按月付清。

然後，自如跟租戶簽訂合同的時候，租戶簽訂的是貸款合同，銀行把一年的租金一次性付清。

拿到貸款自如，不會把錢放在賬上，而是把錢作為本金，繼續和房東簽約，每個房東3個月，只要有源源不斷的新房東進來，這個遊戲就可以繼續玩下去。

從銀行的角度，手裡是無數單子的房租貸款，應該很安全，所以，銀行很樂意貸款，但這個貸款實際上是給自如這種中介機構的。

就是說，這個炒房租的本質是，自如利用租客的信用，給自己提供擴展的資金，直到這個城市的房子都被自如佔領為止。

上述人士指出，自如、蛋殼公寓就是利用大量租房人的信用做背書，進行資金的期限套利。

比如，自如或者蛋殼的合租房單間租客月租金是3000元，其中2200-2500左右實際要付給房東。如果預收兩年的錢，可一次性拿到手7.2萬。

當初一次性裝修投入是0.8-1.2萬，按季度給房東付0.75萬，還能佔用5萬左右。

只要長租公寓企業保持足夠增速，和足夠出租率保證周轉，就能獲得源源不斷的正向現金流進行擴張。

租金貸已經成為一些長租公寓擴展規模的利器之一，通過小貸公司獲取租客一年的租金，為公司拓展房源提供資金。

但這種模式的問題是，槓桿很高，存在一些致命問題。比如，長租企業「愛公寓」就多次爆發資金鏈斷裂危機。

「愛公寓」按月向房東支付租金，但很多租客在不知情的情況下，都是以貸款的形式一次性向「愛公寓」支付了全年租金。

「愛公寓」再將挪用的錢投入到「愛公寓」的運營，具體來說，就是在各地建工作處，收房子並進行改造，這些都需要大量的資金投入。

當「愛公寓」遭遇問題時，很多租客即便中間退租，仍然需要繳還租金貸。這就使得「愛公寓」遭遇的投訴不斷。

一位業內人士指出，當前，聰明的金融機構遇到幾次公寓爆倉事件後也比較成熟，會提出要求公寓企業拿到錢後給業主支付相應周期的房租，保證租賃收益權不滅失。

最近，前我愛我家副總裁胡景暉表示，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格。

自如則發聲明稱，消息不實，稱長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力，其次從企業運營機理出發也不會哄抬租金折損出租率，影響企業及行業的長效發展。

對此，一位行業人士指出，每個小區都有一定數量（5%-10%）出租房源的時候，就可以影響這個小區乃至周邊的房租了。

「自如、蛋殼走到哪裡都是快速集中規模化收房（業內所謂北派打法），集中出房的那幾個月，對市場出租價格就是高度影響的。」

上述人士稱，北京1500億的租房市場平攤到12個月，不到130億。再乘以10%，不到13億的交易額就足以有重大影響了。

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