房租還要漲多少你才會離開北京？

來源：投中網

投中網（https://www.chinaventure.com.cn）

報道：北京房租暴漲背後的推手究竟是誰？資本在其中扮演了什麼角色？為高房租買單的真的只有北漂租客嗎？

「我自己有過一次和長租公寓搶房源的經歷，那套兩居市場價格在4500元左右，蛋殼可以給到業主5500元。」一位北京的房租中介說到。

8月17日，時任我愛我家研究院院長的胡景暉炮轟自如、蛋殼等長租公寓高價搶房源、重裝修，是近期房租暴漲的主因之一。言論一出，又撩撥起1億多租房群體敏感的神經。

天下租房網數據顯示，2017年2月到2018年5月，北京租房價格漲幅達25.9%。我愛我家研究院數據顯示，2018年前7個月，北京租房租賃市場交易總量同比增長14.4%。7月份，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環比上漲2.9。

北京房租暴漲背後的推手究竟是誰？資本在其中扮演了什麼角色？為高房租買單的真的只有北漂租客嗎？

誰來背鍋

胡景暉的言論把自如、蛋殼等長租公寓推上了風口浪尖。

自如、貝殼和蛋殼們紛紛發聲，撇清自身與房租上漲的聯繫，但似乎於事無補。北京市住建委聯合多部門於8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人；8月19日，北京住房租賃企業召開座談會，自如等10家參會企業明確承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

這場房租暴漲羅生門的背後，長租公寓在漲租中究竟扮演什麼角色？漲房租的鍋到底應該誰來背？

談到價格就不得不提供需關係。從供給端來看，北京拆違已進行多年，城中村、出租大院等「低端」出租房源供應量明顯減少。《財經》雜誌數據顯示，「2015年至今，北京市累計拆違1.2億平米，相當於拆了177個北京像素。北京像素是北漂的居住聖地，住了3萬人。」

站在需求的角度，雖然一直在疏散首都職能，但北京市常住人口並沒有明顯減少。近三年一直保持在2170萬人左右。此外，去年香草招聘聯合房天下發布的報告顯示，84.2%的應屆生畢業生需要租房。教育部數據顯示，2018年全國應屆畢業生人數高達820萬人，較去年上漲25萬人。

一邊是不斷減少的房源，一邊是租房剛需群體的湧入，北京房租高漲似乎是定局，但這並不意味著長租公寓可以把自己從房租高漲的趨勢中摘乾淨。

左暉曾說，北京的存量住房700萬套，其中三分之一在租房市場。如今的長租公寓和房產中介爭的就是這200多萬套房。前不久還宣稱沒房的長租公寓，在參加座談會後一口氣拿出了12萬套存量房，相當於200多萬套的5%。存量房就達市場房源的5%，要說長租公寓市場份額小，不足以影響市場價格，實在有些牽強。

資本狂歡

長租公寓的底氣來自資本的加持。資本帶來了房源和規模，卻尚未帶來收益。

今年7月，貝殼研究院發布的《2018年中國住房租賃白皮書》顯示，我國擁有1.68億住房租賃人口，租房市場規模超過萬億。受到婚育年齡推遲、單身貴族崛起、月供與月租金的剪刀差擴大等因素的影響，這組數據還將持續增加。

巨大的市場規模，加上國家出台的一系列有利政策，讓住房租賃市場成為資本追逐的風口，長租公寓也成了這兩年的「香餑餑」。

圖為部分長租公寓品牌融資情況（來源：CVSource）

《2018年中國住房租賃白皮書》把長租公寓運營商分為五大類創業、房企、酒店、中介和國有企業。其中創業、房企、中介三種背景的長租公寓運營商是目前市場上的主力軍。

根據每日經濟新聞報道，國內排名Top100的房地產開發商中，已有超過30家涉足長租公寓領域。中介涉足長租公寓以鏈家的自如為代表，創業企業諸如魔方公寓、YOU+公寓等。

這些公寓品牌運營模式和成本構成不盡相同，總體來看，可分為集中式公寓和分散式公寓。集中式公寓。

集中式公寓以YOU+公寓和魔方公寓為代表，企業直接拿整棟樓裝修，並設置公共區域，提供相應服務，相當於漂泊者的「烏托邦」。分散式公寓以自如為代表，從房東手中拿到房源後，進行統一裝修後再租給住戶。

業內人士普遍認為被資本看好的長租公寓並不賺錢，僅靠租金回本十分困難，地產大佬潘石屹直言不看好長租公寓的發展，他直言「租房的價格再翻一番還是虧本的。」 根據新城控股高級副總裁歐陽捷的測算，按照租賃的方式運營，上海住宅市場的投資回報率只有1%左右。如果未來5年租金翻一番的話，投資回報率也僅為3%到4%，無法覆蓋租金成本。況且指望租金大幅上漲本身就不現實。

短期來看，已經入局的長租公寓，想要盈利只能通過不斷擴充房源實現規模效應，同時提高運營能力。

長遠來看，長租公寓要想盈利必須增加盈利模式。YOU+公寓創始人劉洋曾表示基於線下場景的體驗消費，為其帶來溢價，「我們發現我們優勢不是拿地然後租房，而是運營管理從而提升整體價值。」

規模對目前的長租公寓來說至關重要，規模形成的背後需要房源和資本的支撐。長租公寓對存量房源的搶奪給本來就供不應求的北京租房市場帶來了巨大的壓力，也必然會引起租房價格上漲。

長租公寓火熱背後是資本的狂歡，「北漂租客」們被裹挾進狂歡之中，營造出一片繁華景象。狂歡進行到現在，「北漂租客」已然體力不支，「京城居不易」時時刻刻在提醒他們退場。如果他們離開，這場狂歡該由誰來買單？

誰在買單

「房子再貴總有人租，客戶要麼接受價錢要麼接受裝修。」 北京的一位房屋中介這樣告訴投中網。

1.6億租房群體最先為暴漲的房租買單。華創證券數據顯示，2017年北京市平均工資增速為8.4%，但是平均房租漲幅高達29.7%，遠超平均工資的增速。

最近正在換房子的王女士面對高額的房租也只能無奈，「房租漲得太快了，自如之類的根本租不起。我和男朋友在西小口地鐵站附近租了一套不到50平米的一居室，每月房租5600，我們倆稅後工資加起來也才11000，交完房租連五月天的演唱會都看不起了。」

為房租買單的可不止租房群體，可能還有整個經濟。上海易居研究院2017年的數據顯示，北京房租收入比已達58%。過高的租金支出必然導致其他消費的下降，產生市場走弱的假象。

房租的猛漲必然拉動CPI上漲，通脹壓力將逐步釋放。華創證券分析認為，我們目前人口紅利正在消失，房租上漲帶來的生活成本上升將會傳導至企業成本上，進而拉升物價水平，這在勞動密集型的服務業表現尤為明顯。

房租事關民生，看似是租客買單，卻足以影響經濟。站在這個角度，我們不妨把房租上漲和拼多多們的崛起放在一起。當五環內的白領把工資都交給房東，拼多多在她們眼裡還會又土又low嗎？

（編輯：王閃）

版權聲明:

1.本文為投中網原創，未經許可不準轉載，轉載請註明來源和作者，違者必究；

2.微信平台轉載請聯繫投中網官方公眾號進行授權。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！