麻辣財經：中間商賺差價，長租公寓租金能不漲嗎？

一位房主原本打算7500元／月出租的房子，最終被長租公司相互抬價，炒到了1.08萬元／月。網上出現的這個帖子，觸動了「北漂」們的敏感神經，引發關於租金上漲的內心焦慮，也引起了監管部門的高度關注。

8月17日，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。

這次約談，有關部門對住房租賃企業約法三章，提出了「三個不得」。但仔細分析一下，這「三個不得」意在規範企業收房，就是一個意思：不得打價格戰搶佔房源！

此後，北京市房地產中介協會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，參會企業共同承諾不漲租金，並拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

這個座談會重點放在了「出房」上，住房租賃企業承諾不漲租金，並將更多房源投向市場來緩解供求矛盾。

一進一出，監管部門有要求，租賃企業有承諾，應該可以管住房租上漲了吧？但說實話，不少人跟麻辣姐一樣還是感到心裡不託底，一些疑問並沒有煙消雲散。

疑問一：長租公寓是中介服務，還是「二房東」？

對於租房市場來說，影響租金價格的因素是多方面的，供需變化、季節變化、租賃成本變化等，都可能導致租金價格的變化。所以，把租金上漲的原因，一古腦推到長租公寓頭上，有失公允；租賃企業稱「長租公寓不具備影響操縱整個租賃市場價格的能力」，也有一定道理。

但是，如果拋開其他因素，單就長租公寓的經營模式看，它到底會助推租金上漲還是會平抑價格？麻辣姐跟身邊的房東和租客們探討了半天，最後的結論是：助漲。

因為，自如、蛋殼這些住房租賃企業，與鏈家、我愛我家這些中介機構明顯不同。

租客找傳統中介租房，一般的流程看房源、問價格，覺得合適就約時間看房，然後跟房東直接簽合同。租金價格由房東與租客面議，物業費、上網費、取暖費不需要另交，都含在租金裡面了。

在整個租房過程中，中介的作用就是「牽線搭橋」，把房東和租客搓合到一起。中介收取的費用，就是一筆中介服務費。這筆費通常是一個月的租金，由誰來出並沒有一個硬性規定，有的是房客掏，也有的是房東與租客共同分擔。

長租公寓則是完全不同的運營方式。首先，租賃企業沒有自己的房源，它需要從房東手裡把房子收上來，作為出租房源。然後再把這些房源出租給租客，從中漁利。從這個運作模式看，租賃企業的角色已經變成了「二房東」，或者是中間商。

市場從來都是「無利不起早」，中間商都是要賺差價的。租賃企業把房主的房子租下來，不可能原價租給租戶，肯定要加價出租。本來，不少房東願意把房子交給專業機構打理，坐等收租可以省去不少麻煩，哪怕比自己出租價格低一點。但是，現在「二房東」們自己惡性競爭，在市場上搶房源，收房價格不降反升。

原來租房就像去早市買菜，供需直接見面；現在租房變成了去超市買菜，多轉了一道手。租金怎麼可能不漲？肯定是水漲船高啊！

不少長租公寓的房源收上來後，經過簡單裝修打隔斷，就可以多住人、多收租子。企業8000元租來的一套房，分割後再出租的價格可以漲到一萬多元。

長租公寓租金漲了，那中介費是不是省了？的確，長租公寓不收取中介費，但卻增加了一項服務費，包括物業費、上網費等，金額是月租金的10%。對租客來說只是名稱變了，這筆額外費用並沒有省！

疑問二：長租公寓新增房源投放，市場供給會擴大嗎？

房租上漲，從根本上說是供不應求的結果，只不過長租公寓進入市場，起到了助推的作用。

為了穩定市場，在北京市房地產中介協會召開的座談會上，多家租企承諾近期不漲價，並在未來幾個月加大收房力度，加快裝修配置，增加新房源投放。

這些舉措的用意是好的，但長租公寓新增房源投放，是不是就能穩定租房市場、緩解供需矛盾？未必。

因為，長租公寓收的房子，主要來自租房市場。只不過，這些房子原來是由房主自行出租，現在是交給租企打理而已。租企多收一套房子，市場上就少一套自租的房源，所以市場總量還是那麼多。而且，「二房東」手裡房子多了，會帶來租金的新變化：即市場上加價出租的房子越來越多，租金相對較低的「裸租房」就會變少，租金整體上還是呈水漲船高態勢。

還有，長租公寓加快裝修投放市場，居住環境甲醛超標等安全問題也需引起注意，這方面已出現了不少糾紛，消費者維權很難。租賃企業的底線，是向消費都提供安全的產品、合格服務，絕不能蘿蔔快了不洗泥，令消費者健康受損。

疑問三：租客「背貸款」企業用貸款，租金貸究竟是誰的槓桿？

與房租上漲相比，長租公寓還有一個很大的風險隱患是，強制租客做「租金貸」。

不少租客反映，在長租公寓租房，只要是選擇「押一付一」方式，公寓管家都會要求租戶做「租金貸」：租客與金融機構簽署一至兩年貸款協議，金融機構將貸款打到租賃企業賬戶，租客再按月還貸款抵房租。

這是一個「完美」嵌套，但這裡面隱含了太多的不對稱，對消費者極不公平。

其一，租賃企業作為「二房東」，給房主的租金是按月付的；但從租客那裡一次性收了一到兩年的租金。如果租企資金鏈出現問題，房主就可能因無法按月收到租金而收回住房，而已經付了一到兩年租金的租客，則面臨無房可住仍要還貸款的窘境。這樣的情況，在一些地方已經出現，租賃企業「兩頭坑」，給市場造成了不良影響。

其二，與半年付或一年整付相比，「押一付一」減輕了租客的負擔，不用貸款也可以支付，憑什麼要強制綁定「租金貸」，非要租客借貸？再者，即便租客辦理了「租金貸」，獲得的貸款也應該歸租客支配，憑什麼要划到租企賬上由企業使用？

其三，企業將租客的貸款用於收房擴大規模，一旦出了問題這個「鍋」肯定是租客背，不但個人信用受損，經濟損失也無法避免。這究竟是個人在加槓桿，還是企業假借租客之名加槓桿？還是企業強行轉移槓桿到個人？

借新的形式玩金融遊戲，這裡面隱含的金融風險到底有多大，對消費者會造成多大傷害，有關部門應當有準確的評估與判斷，並加強監管、防患於未然。

年輕人出來打拚，只是想租個房有個安身之地，不應該承擔這麼多額外的風險，他們的合法權益必須要得到切實保護。（人民日報中央廚房·麻辣財經工作室 李麗輝）

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