不動產登記樣態對強制執行的影響與塑造
不動產登記樣態對強制執行的影響與塑造
趙晉山、王赫
物權作為絕對權，具有對世性和排他效力。為使物權人行使權利免受不當干擾，確保交易安全，物權變動必須以一定方式向社會公示，才能得到社會的承認和法律的保護。[1]就不動產而言，我國選擇登記作為其公示手段。[2]質言之，除法律另有規定外，登記是不動產物權變動的生效或對抗要件。因此，當不動產作為強制執行標的時，往往需要藉助登記才能實現生效文書確定的權利。而執行實施機構以登記作為判斷不動產權屬的標準，[3]更使得不動產登記查詢的便捷性、內容的完整性和準確性、登記活動的規範程度等，都對不動產強制執行的實踐產生影響。一定程度上，不動產登記的樣態改變了強制執行的「應然」規則。
一、案外人異議事由擴大
民事訴訟法第227條規定，案外人有權對執行標的提出書面異議，如其對法院就該異議作出的裁定不服，可以進一步提起異議之訴。根據全國人大法工委民法室的解讀，該條所稱「對執行標的提出書面異議」，是指對人民法院強制執行的標的主張權利。最高人民法院則通過兩個司法解釋進一步明確，案外人對執行標的享有所有權等足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利的，可以提起案外人異議[4]及異議之訴[5]。但截至目前，究竟哪些權利可以成為案外人提起異議及異議之訴的正當事由，我國相關法律法規及司法解釋，並未進行詳盡列舉。
就此，比較法上一般認為應取決於實體法的規定。詳言之，所有權、用益物權、以佔有為要素的擔保物權、著作權、專利權、知識產權等絕對權，通常可以排除執行；而基於買賣、贈與、租賃、使用借貸等法律關係而對債務人享有請求將執行標的為交付、給付或轉移登記的請求權則不能。[6]但相比之下，我國的情況稍顯特別。一方面，我國學界觀點基本上與德、日、韓及台灣地區的立法例保持一致，[7]體現出明顯的學說繼受特徵。另一方面，鑒於過去很長一段時期我國不動產登記制度極不完善，房屋產權轉讓無法辦理或無法及時辦理過戶登記的情況非常普遍，[8]司法規則和實踐都承認特殊情況下針對不動產的債權請求權也可以排除強制執行。[9]該種司法規則和實踐的合理性依據在於，，大量不動產未辦理登記非因當事人原因導致，因此，從法律適用應適應社會需求、維護公平的角度看，有必要對該等未能登記的當事人提供適當救濟，使得案外人異議事由擴大至部分債權請求權。[10]
二、形式判斷原則放寬
強制執行貴在迅速、及時。因此，同諸多其他國家立法例[11]一致，我國也采「審執分離」原則，[12]要求執行機構遵循形式判斷原則，依外觀事實對被執行人的財產予以認定。[13]換言之，執行法院可以徑行對登記在被執行人名下的不動產予以強制執行。但這一規則具有實質正當性的前提是，權利外觀在絕大多數情況下能夠反映權利的真實狀態。相反，若存在相當部分不動產應登記卻未能登記在被執行人名下，仍固守形式判斷原則，就難免給債權人的債權實現造成障礙。
舉例而言，我國夫妻之間極少採約定財產制，在法定財產制（即夫妻婚後所得共同制）之下，即便只登記在夫妻一方名下，夫妻婚後取得的財產應為夫妻共同財產。如果嚴格依照形式判斷原則，當夫妻一方為被執行人時，執行法院將無法對夫妻在婚姻存續期間以共同財產購買並登記在另一方名下的房屋予以強制執行，儘管此時被執行人一方也是共同共有人。[14]為應對這一困境，不少法院在執行實踐中就《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第2條所確立的形式判斷原則有所放寬，即便夫妻一方為被執行人時，仍對登記在另一方名下的房產採取查封、扣押、凍結措施。
這一做法亦對執行救濟途徑的選擇產生影響。在傳統大陸法系國家，執行行為異議和案外人異議之訴的區分相對清晰，前者針對程序性的「執行不法」，後者針對實質層面的「執行不當」。
詳言之，由於執行機構可以且應當依照權利外觀開展執行活動，因此，即便其查封的甲名下不動產，實際上屬於乙所有，其執行行為亦不屬於「執行不法」，而只是實體上的「執行不當」，應當通過案外人異議之訴加以解決。反之，如果執行法院突破形式判斷原則，查封了案外人名下的不動產，除非已有生效法律文書確認該不動產歸被執行人所有，該行為應為「執行不法」，應通過執行行為異議制度解決。但若完全採取這樣的區分標準，在妻子對登記在自己名下的房屋受制於針對其丈夫的執行行為提出執行異議時，執行法院應當按照執行行為異議進行審查並支持其主張。[15]顯然，這一做法將嚴重損害債權人的合法權益。為此，從實質正義角度而言，在妻子提出異議時，有必要將其導入案外人異議之訴，進而由審判機構來判斷妻子名下的房屋是否為夫妻共同共有財產。有鑒於此，部分高院在指導意見中直接提出，「申請執行人以被執行人的配偶實際佔有或登記在其名下的財產系夫妻共同財產為由，書面申請查封、扣押、凍結該財產的，人民法院可以查封、扣押、凍結。被執行人的配偶以該財產是自己的個人財產為由提出異議的，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條規定處理。」[16]而《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第8條第1款所確立的「實體異議」吸收「程序異議」規則[17]，也為上述設計提供了制度支撐。
三、執行依據給付要件約束弱化
唯有具備執行力的法律文書可成為執行依據。[18]根據民事訴訟傳統理論，具有給付內容的法律文書因存在利用執行程序強迫義務人為一定行為之必要，因此具有執行力。反之，確認之訴的功能在於確認法律關係或私法上之權利存在與否，形成之訴的功能在於變更法律關係，兩者均因判決生效當然實現，無需藉助執行程序，相應不具有執行力。[19]例如，甲起訴乙，要求確認登記在乙名下的房屋歸甲所有，獲得勝訴判決後，其確認權屬的訴訟目的已經實現。換言之，由於該判決無給付內容，不具有執行力，因此甲並不能申請強制執行，但其可以持確認判決直接向不動產登記部門申請更正登記。[20]又如，甲起訴乙分割共有財產，該訴訟系形成之訴，法院一旦判決共有不動產歸甲所有，該不動產所有權就由甲乙共有變為甲單獨所有。[21]相應的，甲不能持該判決向法院申請執行，但可以根據《不動產登記暫行條例》第14條[22]申請登記。執行依據的給付要件在我國不僅是學界通說，更有規則依據。根據相關司法解釋[23]，申請執行的法律文書應當具有給付內容，且給付內容應當明確、具體。可見，至少在規則層面，涉及不動產的確認判決和形成判決並無申請執行的必要和可能。
但與規則本身的清晰明了相比，實踐操作則更為複雜。據我們了解，一些地區的登記工作人員在當事人依生效法律文書單方申請登記時，仍要求當事人首先向法院申請強制執行，由法院出具強制執行裁定書及協助執行通知。[24]在此情況下，儘管當事人通過提起行政訴訟糾正不規範的登記行為，但出於成本考慮，幾乎所有當事人都會選擇向法院申請強制執行。出於減輕當事人訟累以及緩解可能的信訪壓力等考慮，不少法院也最終都採取了更務實的做法，接受申請執行人依據確認判決或形成判決提出的執行申請，[25]最終導致執行依據給付要求約束弱化。
四、案外人異議截止時點的延長
另外，與上文所述執行依據給付要件約束弱化相關聯，登記實踐也導致案外人異議的截止時間後延。根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第6條、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第464條之規定，案外人異議應當自對特定標的執行程序終結前提出。這是因為，案外人異議系案外人基於對執行標的享有足以排除強制執行的實體權利，向執行法院提出排除對該標的實施強制執行的請求。質言之，案外人異議的制度目的在於排除不當的執行行為。因此，如果人民法院對特定執行標的的執行程序已經終結，則案外人的異議就將處於「沒有執行可供排除」的境地。質言之，特定執行標的執行程序終結後，案外人不能再對該執行標的提出排除執行的異議，而應另行起訴尋求救濟。[26]
根據傳統理論，在金錢債權執行案件中，「執行標的執行終結」應為該執行標的變價終結，並將價款交付給債權人時。[27]相應地，在不動產拍賣的執行程序中，法院將拍賣成交裁定送達買受人時，不動產的權屬即發生轉移；[28]法院將拍賣價款發還申請執行人，對該不動產的執行即告終結。拍賣成交裁定屬於可以直接導致物權變動的法律文書，[29]買受人可根據《不動產登記暫行條例》第14條直接向不動產登記部門申請變更登記。但如前所述，實踐中不少不動產登記部門並未嚴格按照該條規定直接依買受人的單方申請為其辦理登記，而是要求法院出具裁定書及協助執行通知書。這一事實又在法院內部催生出一種觀點：既然尚需執行法院向有關部門出具協助執行通知書來辦理權屬變更登記，執行程序就還沒有終結。例如，最高人民法院執行局在其編著的《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定理解與適用》一書中也認為「這裡（司法解釋）規定的『執行標的執行終結之前』和理論上不同，是指人民法院處分執行標的所需履行法定手續全部完成之前。例如，對於不動產和有登記的動產或者其他財產權，是指協助辦理過戶登記的通知書送達之前」。[30]這在很大程度上也體現了我國理論與實踐的不一致。從理論角度而言，拍賣成交裁定送達，且案款發還完畢，執行程序即告終結；案外人不得再提出案外人異議。但實踐中，因為登記機關拒絕依法辦理登記而要求法院出具協助執行通知書，導致相關執行終結的時點並後延至過戶登記完成之時。相應地，案外人提出案外人異議的截止試點也被延長。
但即便如此，只要不存在其他撤銷司法拍賣的法定事由[31]，且案款已經發還申請執行人，即便案外人對執行標的確實曾有排除強制執行的實體權利，其也無法通過案外人異議及異議之訴取回已由買受人取得的不動產或是已由申請執行人受償的案款[32]。質言之，允許案外人在執行標的執行終結後提出異議，並無實質意義。
五、意思表示執行成本增加
如前所述，原則上只有具有給付內容的生效法律文書才有執行力。而依據強制執行法理，即便是給付之訴，如果債務人的義務僅是協助債權人辦理不動產過戶登記，實際上也不需要向法院申請強制執行。例如，甲乙之間簽訂房屋買賣合同，甲為買受人，乙為出賣人，若雙方自願履行，應根據《不動產登記暫行條例》第14條之規定，共同向不動產登記部門申請過戶登記。若乙在向甲交付房屋後違約，不願過戶，甲起訴繼續履行，則法院會判決乙協助將房屋過戶至甲名下，此時乙所負的義務實際上是與甲共同申請登記。
從理論角度而言，申請過戶的意思表示屬於公法上的意思表示。意思表示請求權的執行方式，是將債務人不履行義務視為已履行義務，並賦予其已履行的法律效果。[33]換言之，自該判決確定履行期限屆滿之日，相當於乙已經發出了將不動產過戶至甲名下的意思表示，此時甲持該生效判決向不動產登記部門提出過戶申請與共同申請的效果完全相同。法院需要做的僅是向甲提供判決的生效證明。[34]但在實踐當中，我國目前對此類判決採取的執行方式是由甲向人民法院申請強制執行，人民法院受理後向不動產登記部門出具強制執行裁定書及協助執行通知書，再由不動產登記部門辦理過戶登記。
相比之下，前一做法更加具有優越。一方面，其直接採取法律擬制方法，實現債權人請求，省略繁複的執行程序，減少了社會成本，更有效率。另一方面，擬制意思表示判決，僅僅替代債務人申請的意思表示，並不導致稅費的減少，也不妨礙不動產登記部門行使審批權（如涉及採礦權等不動產物權）。而我們目前所採用的實踐做法，不僅在時效性及權利救濟成本上有缺，增加了法院需處理的執行案件的數量；以送達強制執行裁定和協助執行通知書的方式要求登記部門辦理過戶時，也容易引發強制執行權與行政審批權的衝突。[35]
六、參與分配爭議多發
（一）抵押擔保的範圍
《最高人民法院關於適用的解釋》第508條第2款規定，對人民法院查封、扣押、凍結的財產有優先權、擔保物權的債權人，可以直接申請參與分配，主張優先受償權。但由於缺乏生效判決作為執行依據，執行法院需要對不動產抵押權的擔保範圍進行判斷。
在傳統大陸法系，比如台灣地區，擔保範圍構成抵押權的內容，應當在抵押權設定登記時一併登記，否則不發生物權效力。[36]就約定利息而言，即便在抵押合同中約定為抵押擔保的範圍，也應辦理登記，否則不能優先受償。與之配套，台灣地區不動產登記簿在抵押權登記部分除有主債權登記欄目外，專門預留了「利息（率）」「遲延利息（率）」和「違約金」的登記欄目，以明確不動產抵押權的擔保範圍。[37]
與台灣地區相同，我國不動產抵押權亦采登記生效主義。[38]從理論角度而言，作為抵押權內容的擔保範圍也應進行登記。具體而言，約定利息、違約金均應登記方可發生優先受償效力，登記後欲提高約定利息及違約金應經後順位抵押權人同意，並進行變更登記。[39]但是，我國目前不動產登記簿樣式中，僅有「被擔保主債權數額」的欄目，而並沒有利息及違約金的欄目，導致不動產登記無法真實、完整及全面地反映抵押擔保範圍。
而進入參與分配程序，往往意味著被執行人的財產已經無法清償全部債權人的債權。後順位債權人對於沒有登記的利息、違約金應否優先受償極為敏感。加上對於《最高人民法院關於適用若干問題的解釋》第61條,「抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準」這一規定存在不同理解[40]，使得該問題常常引發參與分配執行異議之訴，造成了執行程序的拖延和複雜化。
（二）房地分別抵押
在過去很長一段時期，我國房屋和土地的登記權分屬不同部門，這導致抵押人將房地分別抵押給不同債權人的情況時有發生。儘管物權法第182條確立了房地一併抵押的基本原則，實踐當中對該條的理解並不統一。因而，在參與分配程序中，對於房地分別抵押情形下兩個抵押權的抵押標的物範圍及優先受償順位常常存在巨大爭議。
就該問題，大體存在三種觀點。第一種觀點認為，房地分別抵押時，（1）兩個抵押權均有效；（2）抵押範圍均及於建築物及其所對應的土地使用權；（3）但未登記的抵押權不得優先於已登記的抵押權。在該觀點之下，實現抵押權時，應當對建築物和範圍內的土地使用權分別評估一併處分，拍賣所得價款分別清償相應的抵押權。此種觀點在物權法頒布之前即已存在。[41]第二種觀點認為，物權法第182條第2款僅適用於單獨抵押的情況，而不能適用於分別抵押的情況。因為「在房地分別抵押的情形，當事人已就房地分別抵押作出明確的意思表示，自無第182條第2款適用的餘地」。[42]第三種觀點則認為，從法律解釋的角度，《物權法》第182條2款規定的「視為一併抵押」只能解釋為共同抵押，簡言之，當事人即便有分別抵押的意思，也因存在法定擬制而不生效力。在效力上，兩個抵押權均及於建築物及土地使用權，並且按照分別登記的先後順序確定受償順位。[43]
上述三種觀點均有一定道理。觀點一和觀點二，一方面尊重了當事人的意思自治；另一方面立足在「房地一體」轉讓的立法目的僅在於確保房地由同一主體取得，並無限制分別抵押之必要，無疑具有立法論上的合理性。
但自解釋論觀之，觀點一是在認可兩個抵押權均及於建築物及其所對應的土地使用權的同時，又適用登記對抗理論實現分別受償之效果。但物權法第199條關於「登記的抵押權優先於未登記的抵押權」僅適用於以登記為對抗要件的抵押權（如動產抵押、動產浮動抵押），對於不動產這種以登記為生效要件的抵押權似無適用餘地。觀點二則直接認為分別抵押不適用於物權法第182條第2款，其是否符合立法本意不無疑問。因為全國人大法工委編寫的釋義書稱，「實踐中......甚至有的人將房屋所有權與建設用地使用權抵押給不同的人，從而引發抵押權實現的困境，使債權人的利益受到損害。針對這一問題，本條第二款規定，抵押人未依照前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押。抵押人只辦理了房屋所有權抵押登記，沒有辦理建設用地使用權抵押登記的，依然屬於抵押財產。」[44]換言之，根據立法者的本意，原本就有通過《物權法》第182條第2款來規制分別抵押的意思。更重要的是，觀點一和觀點二都要求按照評估價來確定房屋和土地在並付拍賣款中所佔的比例。強制執行實踐表明，評估價格與拍賣成交價（假定市場公允價）之間常常存在較大差距。在不存在房屋和土地分離轉讓真實市場的情景下[45]，評估價極有可能會脫離實際情況。在這一背景下，要求抵押權人按照評估價確定的比例分別受償，難保公平。相比之下，觀點三既符合法解釋學，又不存在分別評估的現實難題，在解決房地分別抵押這一歷史問題方面，無疑更加合理。
七、執行擔保登記困難
我國1991年民事訴訟法第212條即規定了執行擔保制度，並為2017年新民事訴訟法第231條所繼受。根據該條，在執行中，被執行人向人民法院提供擔保，並經申請執行人同意的，人民法院可以決定暫緩執行及暫緩執行的期限。被執行人逾期仍不履行的，人民法院有權執行被執行人的擔保財產或者擔保人的財產。
若僅從民事訴訟法的規定來看，執行擔保並無登記要求，亦無優先受償之效力，更多的是使執行法院取得對被執行人之外第三人不經訴訟直接執行的權力。其效力與台灣地區「強制執行法」第23條規定的具保證書人的責任類似，即「前項具保證書人，如於保證書載明債務人逃亡或不履行義務時，由其負責清償或賠償一定之金錢者，執行法院得因債權人之聲請，逕向具保證書人為強制執行。」
實際上，不僅民事訴訟法對於執行擔保沒有登記要求，1992民訴意見司法解釋（現已失效）也僅規定「以財產作擔保的，應提交保證書；由第三人擔保的，應當提交擔保書」，而未提及登記。直至1998年，司法解釋[46]才規定，被執行人或者其擔保人以財產向人民法院提供執行擔保的，應當依據《中華人民共和國擔保法》的有關規定，按照擔保物的種類、性質，將擔保物移交執行法院，或依法到有關機關辦理登記手續。對此，該司法解釋的執筆人認為：對於抵押擔保等，只有經過登記才成立擔保物權，或者才具有對抗第三人的效力，只有專門機關的登記，才具有對社會公示，保護擔保關係以外當事人交易安全的作用。[47]此觀點在2015年民事訴訟法解釋中亦得到採納。儘管存在爭議，[48]該司法解釋第470條仍規定，被執行人或者他人提供財產擔保的，應當參照物權法、擔保法的有關規定辦理相應手續。但是，2018年《最高人民法院關於執行擔保若干問題的規定》第7條則改變了此前司法解釋的規定，明確執行擔保的成立並不以辦理登記為要件。但同時，該條也強調，只有履行了登記等公示程序，申請執行人才能享有優先受償權。這意味著，雖然對作為擔保財產的不動產予以查封后，擔保人就無法再行處分該不動產，執行法院也因查封取得了對擔保財產的處置權，但一旦擔保人破產或適用參與分配程序，申請執行人的受償地位仍有不保之虞。
但實踐中，即便相關當事人願意就執行擔保進行登記，該登記程序在實際辦理過程中也存在重重障礙。根據自然資源部的《不動產登記操作規範（試行）》14.1.5，申請抵押權首次登記，需要提交主債權合同和抵押合同。而執行擔保擔保的是生效法律文書確定的全部或者部分義務，[49]並不存在主債權合同；並且，執行擔保的文件為擔保書和同意書，[50]也不存在抵押合同。執行擔保司法解釋出台前，就有觀點認為，執行擔保仍應當遵守《不動產登記暫行條例實施細則》第66條之規定，由雙方當事人共同申請，並提交不動產登記申請書、申請人身份證明、不動產權屬證書、主債權合同、抵押合同等材料。[51]這也意味著，如果登記部門不考慮執行擔保的特點，就執行擔保的相關文件要求進行實質性靈活化的處理，執行擔保將在實踐中無法登記，司法解釋有關登記之後享有優先受償權的規定也將被束之高閣。
八、查封效力「絕對化」
關於被執行人對已查封不動產所為的處分行為具有何種效力，民事訴訟法並無明確規定。《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第26條第1款則明確採納「相對無效說」，規定「被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。」這主要是考慮到，查封的目的在於使得執行法院取得查封財產的處分權，以便變價後清償申請執行人的債權，只要被執行人所為的處分對申請執行人不生效力已經足夠，並沒有使該處分在被執行人與相對人之間無效的必要。
具體到不動產，被執行人出售已經為人民法院查封的房屋，被執行人與相對人之間買賣合同有效；相對人則可以通過移轉登記取得該房屋的所有權；但相對人不得以其已經取得所有權為由，要求排除強制執行，因為對於申請執行人而言，該房屋的所有權仍然屬於被執行人；人民法院可以為申請執行人的利益，直接對登記在相對人名下的財產予以變價。
但自然資源部的《不動產登記操作規範（試行）》4.8.2規定「不動產被依法查封期間，權利人處分該不動產申請登記的，應當不予登記並書面通知申請人。」14.1.6規定「有查封登記的，不予辦理抵押登記。」這些規定無異於認為查封有絕對效力，[52]與司法解釋確定的相對無效規則並不一致。自實踐角度，有時，被執行人自行出賣被查封的不動產或者利用被查封的不動產抵押貸款，不僅有利於節約執行成本，減少被執行人對法院強制處置措施的異議，也有利於儘快實現申請執行人的權利。但在不動產登記規則下，絕對化查封的效力，阻絕了被執行人利用被查封的不動產獲得資金的可能，是否擴大化了強制執行項下查封的原本目的及存在過度妨礙交易安全之嫌，也是值得考慮的問題。
代結論
現代社會，不動產常常是被執行人最重要責任財產，是申請執行人清償債務的可靠保障，在執行工作中佔有非常重要的地位。因此，不動產登記不可避免地會對強制執行產生影響。其中,有些是顯而易見的,比如全國性不動產統一登記聯網的實現，必將為執行法院異地查詢、控制不動產帶來便利。但可能更重要的是，不動產登記的樣態還能從更深層次，潛移默化地「迫使」強制執行規則、實踐作出調整。本文所述的八個問題就是例證。而通過制定更加合理的不動產登記規則、進一步提升不動產登記簿的準確性、便捷登記程序、科學設置不動產登記簿、讓房地分離成為歷史、使單方申請登記依法進行等等，將有助於強制執行回歸其理想的應然狀態。
[1]孫憲忠：《中國物權法總論》，法律出版社2009年第2版，第271頁。
[2]《中華人民共和國物權法》第9條。
[3]《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第2條。
[4]《最高人民法院關於適用執行程序若干問題的解釋》第15條。
[5]《最高人民法院關於適用的解釋》第312條。
[6]賴來焜：《強制執行法總論》，元照出版社2007年版，第695頁。
[7]參見肖建國、趙晉山、譚秋桂：《民事執行法》，中國人民大學出版社2014年7月版，第205頁；百曉鋒：「論案外人異議之訴的程序構造」，載《清華法學》2010年第3期；唐力：「案外人執行異議之訴的完善」，載《法學》2014年第7期。
[8]許德風：「不動產一物二賣問題研究」，載《法學研究》2012年第3期。
[9]參見趙晉山、王赫：「『排除執行』之不動產權益——物權變動到債權競合」，載《法律適用》2017年第21期。
[10]參見前注引文。
[11]江必新主編：《比較強制執行法》，中國法制出版社2014年版，第181、257、319頁。
[12]陳計男：《強制執行法釋論》，元照出版社2012年版，第210-211頁。
[13]《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第2條。
[14]對此，已有不少學者進行了檢討，並提出通過區分內外關係來緩解婚姻法與物權法之間的衝突。參見賀劍：「論婚姻法回歸民法的基本思路以法定夫妻婚姻財產製為重點」，載《中外法學》2014年第6期；龍俊：「夫妻共同財產的潛在共有」，載《法學研究》2017年第2期。
[15]《最高人民法院關於辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第25條。
[16]《北京市法院執行工作規範（2013年版）》第539條第4款。
[17]該條規定，案外人基於實體權利既對執行標的提出排除執行異議又作為利害關係人提出執行行為異議的，人民法院應當依照民事訴訟法第二百二十七條規定進行審查。
[18]參見王亞新、陳杭平、劉君博：《中國民事訴訟法重點講義》，2017年版，第255頁；新堂幸司：《新民事訴訟法》，法律出版社2008年4月版，第508頁。
[19]楊建華：《民事訴訟法要論》，鄭傑夫增訂，北京大學出版社2013年7月版，第332頁。
[20]程嘯、尹飛、常鵬翱：《不動產登記暫行條例及其實施細則的理解與適用》，法律出版社2016年2月版，第411頁。
[21]姚瑞光：《民法物權論》，中國政法大學出版社2011年第1版，第91頁。
[22]人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的，當事人可以單方申請登記。
[23]《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第18條、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第463條。
[24]參見周運鎳：「淺析依生效法律文書單方申請房屋登記」，載《中國房地產》2009年10月（總第346期）。
[25]參見趙晉山、葛洪濤、王赫：「第六屆執行論壇綜述」，載《執行工作指導》2016年第1輯。
[26]張衛平：「案外人異議之訴」，載《法學研究》2009年第1期。
[27]賴來焜：《強制執行法總論》，元照出版社2007年版，第707頁。
[28]《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第29條。
[29]《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第7條。
[30]江必新、劉貴祥主編：《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定理解與適用》，人民法院出版社2015年7月版，第88頁。
[31]根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第21條，拍賣標的屬於案外人所有，並不屬於撤拍的法定事由。
[32]根據《中華人民共和國民事訴訟法》第233條，執行迴轉以「據以執行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤」為前提，此處的「判決、裁定和其他法律文書」應指執行依據。因此，拍賣案外人財產不應適用執行迴轉制度。
[33]楊與齡：《強制執行法》，中國政法大學出版社2002年版，第574頁。
[34]參見焦祖涵：《土地登記之理論與實務》，三民書局1997年增訂初版，第753頁。
[35]實踐中，既有法院依據《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第3條第2款，完全不顧行政審判權的情況；也有地方行政審批部門，出於地方保護，歧視外地債權人的問題。
[36]謝在全：《民法物權論（中冊）》，中國政法大學出版社2011年4月版，第660頁。
[37]黃志偉：《地上權、地役權、抵押權之物權法律解析暨登記實務》，五南圖書出版股份有限公司2007年版，第244頁。
[38]《中華人民共和國物權法》第187條。
[39]高聖平、申晨：「不動產抵押登記若干問題探討——從不動產統一登記條例出發」，載《社會科學》2014年第5期。
[40]雖然最高人民法院曾有案例明確抵押權的優先受償範圍應當以登記為準，但由於不登記利息和違約金並非當事人的原因，所以仍有不少法院認為應當按照抵押合同的約定確定優先受償範圍。例如，上海高院2014年度金融商事審判十大案例「鄭某與甲銀行金融借款合同糾紛案」就明確：債權人主張按抵押合同約定的擔保範圍內的全部債務行使優先受償權的，法院應當予以支持。江蘇高院在其《關於抵押權優先受償範圍的補充解答》中也明言「抵押債權人直接申請參與分配，如何確定抵押債權人優先受償的範圍，是按照抵押權登記簿上或者他項權證記載的主債權數額還是抵押合同約定的優先受償範圍來執行，執行實務中存在爭議……外省法院與我們協調案件時提出不同意見，如浙江高院出台的意見明確抵押債權優先受償範圍包括本金、利息、違約金、實現債權費用」。
[41]王闖：「規則衝突與制度創新（中）——以物權法與擔保法及其解釋的比較為中心而展開」，載《人民法院報》2007年6月27日第006版；黃琳、姚寶華：「統一的房地分離抵押裁判規則的構建——談物權法第一百八十二條的理解與適用」，載《人民司法·應用》2013年05期；（3）何志：「房屋產權和土地使用權分別抵押的效力研究——兼談對《擔保法》第36條的質疑和完善」，載《法律適用》2006年第6期。
[42]高聖平、嚴之：「房地單獨抵押、房地分別抵押的效力——以《物權法》第182條為分析對象」，載《煙台大學學報（哲學社會科學版）》2012年第1期。
[43]曹士兵：《中國擔保制度與擔保方法——根據物權法修訂》，中國法制出版社2008年版，第233頁；程嘯：《擔保物權研究》,中國人民大學出版社2017年1月版，第223頁；朱曉喆：「房、地分離抵押的法律效果——《物權法》第182條的法律教義學分析」，載《華東政法大學學報》2010年第1期。
[44]全國人民代表大會常務委員會法制工作委員會編：《中華人民共和國物權法釋義》，法律出版社2007年3月版，第400頁。
[45]根據物權法第182條，只能一併轉讓。
[46]《最高人民法院關於執行工作若干問題的規定（試行）》第84條。
[47]參見黃金龍：《關於人民法院執行工作若干問題的規定實用解析》，中國法制出版社2000年1月版，第257-258頁。
[48]「該問題存在爭議。在討論過程中，很多同志認為，僅僅按照民事擔保制度辦理手續，忽視了執行擔保中人民法院的公權力因素，實踐中也存在辦理抵押登記程序繁瑣、不好操作的問題，因此建議規定執行擔保成立後，人民法院可對擔保物進行查封、扣押、凍結，若被執行人逾期不履行，人民法院可對查封、扣押、凍結的財產依法處置。修改小組認為這一設計非常便於執行，但是理論依據尚需深入論證，操作規範也較為複雜，目前在本解釋中作出規定，時機尚不成熟，只能留待以後進一步研討。」見沈德詠主編：「最高人民法院民事訴訟法司法解釋理解與適用」，人民法院出版社2015年版，第1256頁。
[49]《最高人民法院關於執行擔保若干問題的規定》第1條。
[50]《最高人民法院關於執行擔保若干問題的規定》第3條、第6條。
[51]李煒：「法院要求協助辦理執行擔保抵押業務的實務處理」，載微信公眾號《全國不動產登記》，https://mp.weixin.qq.com/s?src=11×tamp=1508428356&ver=462&signature=-KRSrTW93W92jjOl-CNAkLsvsBmk*SVLKMw28PH67ISVBT*IMazBUtqg3OlkUoCFqMJrp2B1tYg4rMBxTpOUjgHUcs83YNgQHhIc-OFuKtPZwweV8qFGar0XjHgFm75C&new=1，最後訪問時間2017年10月19日。
[52]參見許士宦：《執行力擴張與不動產執行》，新學林出版股份有限公司2014年第2版，第189頁。
世界圖書日
編輯：林文婷
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